Le marché des bureaux ne meurt pas. Il se divise… Et cette division détermine qui survivra.

L’article de funérailles a été écrit il y a des années, et c’est toujours ainsi que la plupart des gens parlent des bureaux : le travail à distance a entraîné la disparition du bâtiment, le taux de vacance est d’environ 19 %, et l’ensemble de cet actif représente une “piège de valeur” que les investisseurs doivent éviter. Les données, en revanche, racontent une histoire plus intéressante. Le marché des bureaux aux États-Unis n’est plus un seul marché. Il se divise en deux parties. Pour ceux qui possèdent ou évaluent des REITs liés aux bureaux, c’est la moitié qu’on possède qui détermine si les dividendes seront durables ou non.

Deux marchés cachés derrière un seul numéro de disponibilité

Le taux de vacance des bureaux à l’échelle nationale, qui est d’environ 19 %, est réel. Cependant, cette vacance n’est pas uniforme. Les espaces de bureau de haut standing – les bâtiments les plus modernes, les plus bien situés et les plus équipés – sont en fait occupés à un taux de 12,7 %.Une baisse de 80 points de base par trimestre, c’est le rythme le plus rapide depuis 2018.L’écart entre le premier et tout le reste s’est agrandi.640 points de base, le plus élevé jamais enregistréLa façon de voir les choses par CBRE est trop simpliste au sujet du véritable problème : le déséquilibre ne correspond pas à une défaillance permanente de la demande, mais plutôt à une surproduction de bâtiments obsolètes et inutiles. Une estimation indique que…90 % de tous les postes de travail vacants aux États-UnisDans les 30 % inférieurs du parc de bâtiments.

Le stock diminue rapidement. Depuis 2024,Quatre des cinq marchés suivis ont enregisté une baisse des prix des fournitures de bureau.Les propriétaires démolissent ou transforment les bâtiments de classe B et C en mauvaise état en bâtiments résidentiels ou à autres fins.Pour la première fois depuis que CBRE a commencé à enregistrer ces données en 1988, les retraits ont dépassé les nouvelles acquisitions en 2025.C’est un changement significatif : l’excès de biens immobiliers destinés aux bureaux est maintenant éliminé depuis le bas, tandis qu’on ne construit presque rien de nouveau en haut.

Pourquoi les plus riches peuvent augmenter les loyers, et les plus pauvres ne peuvent pas ?

C’est là que le pouvoir de tarification se réaffirme. Le travail hybride n’a pas supprimé la demande pour les bureaux ; il a simplement réduit cette demande en des espaces plus petits et de meilleure qualité. Les entreprises qui se trouvaient auparavant sur plusieurs étages veulent maintenant un bâtiment exceptionnel, équipé de toutes les commodités nécessaires et bien connecté aux transports en commun, afin que le trajet soit utile… Et elles sont prêtes à payer pour cela. Des bâtiments de classe A ou de haute qualité.Commande d’un surcoût de location d’environ 50 % par rapport à la classe B.Dans les principaux marchés ; à Houston, les loyers pour les espaces de grande taille sont indiqués.5,2 % en hausse annuel par rapport à 2,6 % pour le marché dans son ensemble.Les meilleurs nouveaux bâtiments loués coûtent en effet près de 60 % de plus que la norme historique, qui était d’environ 40 %.

Les bâtiments anciens ne disposent pas de tels leviers. Une tour vieille de 40 ans, qui doit faire face à une multitude de locataires absents, ne peut pas augmenter les loyers sans perdre son locataire. C’est pourquoi le filtre lié au pouvoir de fixation des prix que je cherche dans chaque entreprise du secteur de l’immobilier s’applique ici avec une force inhabituelle. Les bâtiments construits avant les années 1990 ont été absorbés par…Environ 236 millions de pieds carrés de demande négative.Depuis la pandémie, les actifs créés depuis 2015 ont augmenté de environ 127 millions. La barrière sur le marché est en train d’être reconstruite ; mais le reste du marché continue de s’affaiblir.

La récupération est réelle, mais elle se produit progressivement, depuis le sommet.

Les fondamentaux de l’administration d’entreprise sont un indicateur clé pour évaluer la performance d’une entreprise. L’espace disponible est donc un indicateur essentiel que tout le monde doit surveiller. À Manhattan…Le taux de vacance maximal a atteint son maximum à la fin de l’année 2022, un an avant que le taux de vacance global ne augmente.Sur le plan national, le prix du locatif de qualité est tombé à la fin de l’année 2024, avant que le marché général ne se redresser. CBRE anticipe que le taux de vacance de logements de qualité reviendra à son niveau initial.aux niveaux pré-pandémiques d’ici fin 2027Et il soutient que cette augmentation des contraintes entraînera une propagation des problèmes vers les étages suivants, à mesure que les espaces disponibles s’épuisent. Historiquement…La demande déborde dès que le taux de vacance tombe dans la fourchette de 10–12 %..

Gardez les précautions à l’esprit, car c’est elles qui déterminent le moment approprié. C’est une thèse, pas un fait. La restauration n’est pas uniforme :Le leasing est encore environ de 21 % en dessous des normes pré-COVID. Des villes comme Chicago et Washington D.C. sont en retard de 35–40 %.Et San Francisco est une exception : le taux de vacance des locaux reste près de 14,4 %, même si les entreprises spécialisées dans l’IA louent activement leurs locaux. Ce processus fonctionne uniquement si le taux de vacance continue de diminuer. C’est la seule variable importante à surveiller, et il est utile de vérifier cette variable au fur et à mesure, plutôt que de simplement en faire l’hypothèse.

La moitié que vous possédez détermine le dividende.

Pour un investisseur qui se concentre sur les revenus, cette répartition modifie la manière dont les rendements des REIT immobiliers doivent être interprétés. Sur ce marché, les rendements les plus élevés se situent souvent de l’autre côté de cette division, justement parce que les investisseurs prennent en compte les risques liés aux pertes potentielles. City Office, une société propriétaire de bureaux, ayant une forte exposition au secteur des biens de consommation, se négocie autour de 7 $. Alexandria Real Estate, quant à elle, est une société propriétaire de bureaux dans le domaine de la biotechnologie.Elle a réduit ses dividendes de 45 % en décembre 2025 afin de conserver environ 410 millions de dollars.Alors que la demande en laboratoire diminuait. Le plus grand REIT immobilier du Canada, Allied Properties…Sa rentabilité a diminué de 60 %..

Même le chef de la qualité n’est pas à l’abri. Boston Properties,Le plus grand propriétaire coté en bourse des bureaux de classe A dans le pays.Elle avait augmenté ses dividendes chaque année pendant un quart de siècle.Il y aura une réduction de 29 % en septembre 2025, pour atteindre 0,70 dollar par trimestre, ce qui permettra d’économiser environ 50 millions de dollars par trimestre.Cette baisse s’est produite comme une réorganisation des financements, et non comme une crise. Le taux d’occupation au deuxième trimestre 2026 est en hausse.100 points de baseIl s’agit d’un marché de location sur des gatedways solides… Mais c’est la preuve la plus claire que la qualité du portefeuille ne suffit pas à garantir un rendement positif. La couverture financière et le bilan comptable sont importants. Boston Properties a une dette nette d’environ 15,6 milliards de dollars ; le ratio dette/patrimoine est de près de deux à un, avec un patrimoine d’environ 8 milliards de dollars. Le flux de trésorerie libre après les dépenses de capitaux n’est que de quelques centaines de millions de dollars.

C’est la règle pratique que le marché à deux niveaux vous impose : sélectionnez les biens de premier rang, récemment construits, qui présentent une vraie dynamique de location. Mais vérifiez également les ratios de couverture et le niveau de endettement. Un rendement élevé pour un propriétaire immobilier est un signe d’alerte, et non une bonne affaire. Un rendement modéré pour un propriétaire de premier rang, avec des liquidités suffisantes et un endettement maîtrisable, représente un meilleur équilibre entre risque et retour. Il s’agit donc d’accepter une reprise plus lente et cyclique, en échange d’un dividende qui a plus de chances de survivre à cette période difficile.

La « mort du poste » était toujours trop nette. Le marché se divise, l’offre diminue progressivement, et le pouvoir de fixation des prix revient aux entreprises qui le méritent vraiment. L’opportunité est réelle, mais elle est précoce, inégale, et difficile à exploiter en raison de la forte pression exercée par les investisseurs. Donc, il faut posséder les parts principales, vérifier les bilans financiers, et s’attendre à la volatilité qui suivra dans la cascade.