Les augmentations importantes de la performance du Nippon Prologis REIT sont principalement des gains ponctuels – voici ce qui est durable.

Un guide sur les REIT qui a augmenté ses distributions de manière significative est bien sûr l’information que les investisseurs en revenus souhaitent croire. Nippon Prologis REIT, le constructeur de logistique japonais contrôlé par Prologis, a fait exactement cela à la fin du mois d’août : il a augmenté ses prévisions de distribution par unité pour la période de six mois en cours. De plus, dans une démarche inhabituelle pour un REIT japonais, il a autorisé une rachat d’unités d’environ 10 milliards de yens. En lisant au-delà de cette information, la question n’est pas de savoir si c’est une bonne nouvelle, mais combien de cette augmentation constitue une mesure réelle et reproductible dans le processus de génération de revenus, et combien de cela n’est qu’un événement unique.

Commencez par le chiffre qui a été modifié. Le 28 août, Nippon Prologis REIT a augmenté ses prévisions pour la période se terminant le 30 novembre à 1 914 yens par unité, contre 1 729 yens auparavant. La période suivante est donc passée à 1 973 yens, contre 1 940 yens.Le premier de ces sauts représente environ 10%.C’est un pas qui, à première vue, semble correspondre au mouvement d’une machine de location qui passe à une vitesse plus élevée. Mais en réalité, ce n’était pas le cas.

Deux actions corporatives ont joué un rôle important dans cette opération. Les deux sont mentionnés dans le document de guidance. Le REIT a accepté le même jour de vendre Prologis Park Joso, une installation logistique située en dehors de Tokyo, pour 8,7 milliards de yens, contre une valeur comptable d’environ 5,89 milliards de yens – soit une marge de gain d’environ 2,8 milliards de yens, distribuée en deux tranches en octobre et décembre.Cette plus-value est distribuée aux détenteurs d’unités comme une distribution de liquidités excédentaires.— C’est une somme unique correspondant à un gain de capital réalisé, et non un flux de revenus régulier qui se produira à nouveau l’année prochaine.

Le deuxième levier est une opération arithmétique déguisée en performance. Parallèlement à cette vente, le REIT a autorisé la répurchase et l’annulation de jusqu’à 130 000 unités d’investissement – soit environ 1,55 % des quelque 8,39 millions d’unités en circulation.Un budget de 10 000 millions de yens et une échéance en novembre. Il a déjà3,498 unit ont été rachetés pour environ 303 millions de yens dans les premiers jours.Les unités sont supprimées, et le même montant de revenus est réparti entre moins d’unités. Ainsi, chaque unité restante semble plus importante. Une partie du “revenu accru” est simplement due à une plus petite dénominateur.

Rien de tout cela ne signifie que le système de gestion est faible. Il s’agit d’un portefeuille de classe A composé d’environ 60 bâtiments logistiques modernes, dont le taux d’occupation est d’environ 98 %. Le taux de croissance des loyers est d’environ 7 % au cours de la dernière période, et le ratio de rendement est d’environ 86 % des fonds générés par les activités opérationnelles.C’est une machine de revenus véritablement durable.— C’est pour cette raison que la norme de distribution basée sur les loyers a augmenté seulement d’environ 0,5 % au cours de la prochaine période, tandis que la norme globale a augmenté dix fois plus. Les excédents et les rachats sont les points forts de ce processus ; les loyers, quant à eux, constituent le fond stable sous-jacent.

Le rachat de actions mérite une attention particulière, car pour un REIT japonais, c’est un événement important. La législation financière japonaise n’a permis aux REIT de racheter leurs actions que quelques années avant, donc c’est un outil que la plupart des entreprises du secteur utilisent peu. Ce qui est intéressant, c’est la raison pour laquelle ils le font. Nippon Prologis vend des actifs mature à un prix supérieur au coût de leur acquisition ; plutôt que de reutiliser immédiatement chaque yeni pour construire de nouvelles bâtiments, ils retournent une partie de cet argent et réduisent le nombre d’unités. En autres termes, lorsque les prix des actifs permettent aux REIT de réaliser des gains supplémentaires grâce aux nouvelles acquisitions, ils achètent des actifs en croissance. Sinon, l’alternative disciplinée est de retourner le capital. En utilisant les gains provenant de la vente à prix élevé pour financer le rachat de actions, ainsi que pour annuler certaines unités, l’entreprise montre qu’elle ne trouve pas de meilleure utilisation pour cet argent. C’est un signe de confiance qui mérite d’être respecté.

Le risque n’est pas que les dividendes soient réduits – la couverture financière, le taux d’occupation des locaux et un sponsor de classe mondiale avec une participation importante font que le paiement des dividendes est sûr. Le risque réside plutôt dans une mauvaise interprétation du fait que ce versement unique devient un versement régulier. Environ 0,5 % du montant distribué provient de l’augmentation des loyers ; le reste correspond à des gains en capital qui seront dépensés une fois, et à une diminution du nombre de actions. Si un investisseur transforme ce surplus en un revenu permanent et “avec un rendement plus élevé”, il s’attache alors à un revenu qui ne se reproduira pas l’année suivante.

Donc, pour l’investisseur qui cherche un revenu stable : considérez le rendement habituel – environ 4,5 % sur un portefeuille de logistique de haute qualité et bien couvert – comme le véritable revenu composé. Considérez également l’augmentation de salaire cette mois-ci comme une amélioration ponctuelle et bénéfique pour les investissements réinvestis. La reprise des actions et la vente à prix élevés améliorent tous deux la valeur unitaire, sans affaiblir le revenu global. C’est une bonne raison de garder cet investissement comme une position stable et génératrice de revenus, dans un portefeuille diversifié. Ce n’est pas, en soi, une raison de croire que l’investissement commence soudainement à générer des revenus dix fois plus élevés que prévu.