Le flux de trésorerie de Newmark a quadruplé, tandis que les actions ont chuté – pourquoi cette différence persiste-t-elle ?

Les actions de Newmark Group ont chuté d’environ 25 % au cours de l’année dernière. Le flux de trésorerie libre de l’entreprise a quant à lui augmenté de près de quatre fois durant la même période.

Cette différence entre la douleur liée à la piste de télévision et la douleur liée aux problèmes d’affaires n’est pas fortuite. Newmark vend comme si l’apocalypse du marché immobilier commercial était déjà arrivée. Les résultats trimestriels de l’entreprise indiquent plutôt le contraire.

Ce que Newmark est – et ce qu’il n’est pas

Newmark n’est pas un propriétaire immobilier. Il ne possède pas de bâtiments, ne prend pas de risques liés aux lieux vacants, et ne mise pas sur la valeur des biens immobiliers. C’est une entreprise de services immobiliers commerciaux basée sur des frais : conseil en location, marchés de capitaux, gestion de biens immobiliers, évaluation des valeurs immobilières. Les revenus proviennent lorsque des entreprises louent des locaux, lorsque des investisseurs achètent ou vendent des biens immobiliers, ou lorsque des dettes doivent être financées. Plus le volume de transactions est élevé, plus les frais sont importants.

Ces deux dernières années, le marché a considéré Newmark comme un proxy pour les propriétés de type CRE. Il a donc été placé dans la même catégorie que les REIT et les propriétaires d’immeubles de bureaux dont les bilans sont réellement en difficulté. Cette confusion est la cause de cette disjonction entre les différents types de propriétés.

Les chiffres ne confirment pas l’ancienne histoire.

Le dernier trimestre de Newmark, qui s’est terminé en juin 2026, a établi des records dans tous les domaines.Les revenus ont augmenté de 17 % par rapport à l’année précédente, atteignant un record de 888,4 millions de dollars.Les bénéfices par action ajustés ont augmenté de 26 % pour atteindre 0,39 $. L’EBITDA ajusté a augmenté de 22,1 % pour atteindre 139,2 millions de dollars, avec une marge EBITDA qui a augmenté de 65 points de base.

Les trois segments d’activité – la gestion et les services, le leasing et les marchés de capitaux – ont connu une croissance à deux chiffres au cours des huitième, septième et onzième trimestres consécutifs. Le segment de la gestion et des services, qui représente la part de revenus la plus importante du business, a enregistré des résultats record pendant quatre trimestres consécutifs. Il est également sur la voie de dépasser 2 milliards de dollars de revenus annuels d’ici 2029.

Il y a ensuite le flux de trésorerie libre. Au cours des douze derniers mois, Newmark a généré environ 798 millions de dollars en flux de trésorerie libre, avec une croissance annuelle d’environ 400 %. Les dépenses de capital pour une entreprise de conseil basée sur des honoraires sont minimes – environ 48 millions de dollars au cours de l’année dernière – donc presque tout du…846 millions de dollars en flux de trésorerie d’exploitation pour les douze derniers mois.Se déverse vers le FCF.

L’entreprise a maintenant dépassé les attentes de revenus trimestriels dans chaque trimestre depuis au moins le troisième trimestre 2025. Les prévisions pour l’année entière 2026 indiquent une croissance des revenus d’environ 16 %, une croissance du bénéfice par action ajusté de 19 % et une croissance de l’EBITDA ajusté de 20 %. L’entreprise a maintenu ces prévisions lors de la réunion du deuxième trimestre, bien que reconnaître que les comparaisons année après année seront plus difficiles.

Le marché qui fait augmenter les frais

Le travail de Newmark est lié au cycle des activités immobilières commerciales. Ce cycle, du moins dans les marchés clés, a déjà dépassé la phase de panique qui a eu lieu entre 2023 et 2024.

Le marché des bureaux de Manhattan, le centre de gravité traditionnel de Newmark.On observe huit trimestres consécutifs de chômage croissant, allant de 19,5 % à 14,6 %.Le volume de location au premier trimestre 2026 a atteint 12,9 millions de pieds carrés, le niveau le plus élevé depuis le quatrième trimestre 2019. Les activités de location dans les domaines technologiques et médiatiques ont atteint leur niveau le plus élevé en plus de dix ans. Les entreprises spécialisées dans l’intelligence artificielle représentent 22,1 % de ce volume total. Trois trimestres consécutifs de croissance positive du volume de location ont marqué la fin du trimestre – c’est la première fois depuis 2014 que cela se produit.

L’activité des marchés de capitaux raconte une histoire similaire. Les volumes d’investissements au premier semestre ont augmenté de 65 % par rapport à l’année précédente ; les volumes de dettes ont quant à eux augmenté de 27 %.En avril, Newmark a organisé un refinancement de 1,65 milliard de dollars pour One Madison Avenue. C’est la plus grande émission de titres de dette pour bureaux aux États-Unis au cours des douze derniers mois.

Ce ne sont pas des revenus marginaux. Ce sont les indicateurs clés d’une entreprise qui percevant des frais lorsque les acteurs du marché immobilier commercial transfèrent de l’argent et des espaces.

Désaccord dans l’évaluation

Avec sa capitalisation boursière actuelle d’environ 2,6 milliards de dollars, Newmark est évaluée à environ 3,3 fois son flux de trésorerie libre récent. Sa valeur d’entreprise, qui s’élève à 3,2 milliards de dollars, inclut 3,4 milliards de dollars de dettes totales, principalement liées aux acquisitions. Cette valeur est donc égale à environ 12,6 fois le ratio EV/EBITDA récent.

Pour une entreprise qui génère près de 800 millions de dollars de flux de trésorerie gratuits par an, avec des revenus en forte croissance et un FCF qui augmente à un rythme presque quatre fois supérieur que l’année précédente, un multiple de 3,3 sur le FCF n’est pas un prix trop élevé. C’est un chiffre qui rappelle un secteur que le marché considère comme défaillant.

Même les entreprises de services ayant un profil de croissance bien plus faible échangent généralement entre 5x et 8x le FCF. Il n’est pas nécessaire d’utiliser un modèle de DCF – ou l’illusion de contrôle – pour comprendre que 3,3x sur un FCF qui augmente à ce taux représente une grande différence entre ce que les actions reflètent et les résultats opérationnels réels.

L’argument du Bear

La dette est la vraie question. Newmark a une dette totale de 3,4 milliards de dollars, principalement accumulée grâce aux acquisitions – des parts du secteur d’activité de Cushman & Wakefield en 2024.Le secteur d’évaluation au Canada de l’entreprise Altus Group en mars 2026.Et les activités de conseil en développement d’Altus ont cessé au début du mois de septembre. Le montant net de la dette s’élève à environ 586 millions de dollars, après déduction des liquidités. Cependant, les 3,4 milliards de dollars de dettes totales, sur une capitalisation boursière de 2,6 milliards de dollars, constituent un profil de levier qui nécessite une attention particulière.

Les frais d’intérêt liés à cette dette réduisent le flux de trésorerie libre qui parvient réellement aux actionnaires. Si le cycle de l’activité commerciale s’arrête – si les volumes de transactions diminuent, si les taux d’intérêt empêchent la refinancement, si la situation du leasing se dégrade – le modèle de croissance basé sur les acquisitions devient un fardeau plutôt qu’un moteur. C’est là la condition requise par la thèse : l’activité commerciale doit continuer à être au même niveau ou supérieur, de sorte que les revenus générés couvrent les coûts associés et que le bilan devient progressivement plus dévalorisé.

Le multiple P/E à long terme indiqué par les sources de données du marché est de 108x. Cela signifierait donc une situation complètement différente. Ce chiffre reflète presque certainement une erreur dans les données ou le calcul, et non des attentes réelles concernant les bénéfices futurs. En effet, l’entreprise a dépassé les prévisions au cours de chaque trimestre récent, et les projections indiquent une croissance des bénéfices par action d’environ 19 % en 2026. L’analyse de AInvest classe Newmark comme une valeur à acheter, avec un score de liquidité de 8,2 sur 10. Cela indique que l’argent professionnel n’a pas encore abandonné l’action – même si le prix de l’action raconte une histoire différente.

Là où les preuves indiquent le chemin à suivre

Le marché continue de évaluer Newmark comme si l’activité du secteur immobilier commercial était toujours affectée de manière permanente. Les données opérationnelles montrent que le cycle d’activité s’est déjà normalisé : les vacances de locaux sont en baisse, les volumes de location augmentent, les ventes d’investissements augmentent de 65 %, et le flux de trésorerie libre a presque quadruplé par an. La différence entre ces deux chiffres est ce que mesure la multiple de 3,3x pour le flux de trésorerie libre.

Le point de référence est simple : les revenus liés aux frais de Newmark continueront-ils à augmenter au même rythme que ceux observés au cours des quatre derniers trimestres ? Si la tendance des revenus et des flux de trésorerie se maintient jusqu’en 2027, le ratio actuel semblera de plus en plus déconnecté de l’argent réellement généré par l’entreprise. Si le cycle des transactions commerciales change et que les volumes d’achats diminuent, alors la charge de dettes due aux acquisitions deviendra la principale préoccupation de l’entreprise.

Pour l’instant, les chiffres montrent que l’histoire ancienne est dépassée. La question est de savoir si le marché va accepter ces chiffres sans réserve, ou s’il continuera à attendre un désastre dont les résultats ne semblent plus nécessaires.