La valeur nette des actifs est un chiffre, pas un prix.

“Vendu à un prix de 10 % inférieur au valeur nette des actifs.” Cela ressemble à une vente à perte : le marché vous offre 1,00 dollar pour seulement 0,90 dollar. Qu’est-ce qui pourrait mal se passer ? Beaucoup.valeurC’est une tromperie. La valeur nette des actifs n’est pas la valeur réelle de vos investissements ; ce n’est pas un seuil de prix, ni une promesse concernant ce que vous recevrez. C’est simplement un chiffre. Si on le prend à tort pour un prix, on achète à un prix inférieur au juste, ou bien on laisse la “valeur” diminuer pour atteindre le prix, plutôt que de laisser le prix augmenter pour atteindre cette valeur.

Mettez l’acronyme de côté pendant trente secondes, et regardez plutôt un immeuble d’appartements.

Le bâtiment avec le club non payé

Huit amis achètent ensemble un petit immeuble. Chacun paie en espèces et reçoit un certificat indiquant qu’il possède un huitième de l’immeuble. L’immeuble comporte dix appartements, dont ils estiment que chaque appartement vaut 100 000 dollars. Donc, la valeur totale des actifs est de 1 000 000 dollars. Il y a également une hypothèque de 300 000 dollars sur l’immeuble, donc la part réelle des propriétaires est de 700 000 dollars. En divisant cela par huit, on obtient que chaque propriétaire possède une part de valeur nette de 87 500 dollars.

Maintenant, un ami veut sortir. Le club a une règle : on ne peut pas rendre son certificat et exiger de l’argent, 87 500 dollars. L’immeuble ne vous vendra pas. Il faut donc trouver un acheteur parmi des inconnus…celaLe acheteur décide de la valeur que votre certificat a aujourd’hui. Peut-être que le bâtiment se trouve dans un quartier dont tout le monde a cessé de s’y intéresser. Peut-être que le prêt immobilier est trop cher. Peut-être qu’un lourd impôt est à venir avec la vente du bien. Quelle que soit la raison, l’acheteur propose 70 000 dollars pour votre certificat d’une valeur de 87 500 dollars. Cela représente une réduction de 20 % par rapport à la valeur nette du bien.

Le certificat ne a pas changé. La valeur supposée du bâtiment n’a pas non plus changé. Ce qui change, c’est le prix qui compte pour vous : le montant que un acheteur disposé est prêt à payer. Car personne ne vous force à accepter la valeur nette des actifs. Et la personne qui achète pour 70 000 dollars n’achète pas un prix définitif. Elle espère que l’écart se réduira, que l’état d’esprit change, ou que le club finira par racheter les membres, ou que les impôts seront moins élevés. Aucune de ces choses n’est garantie, et le rabais peut rester à 20 % pendant des années.

Maintenant, étiquetez les actifs. Les amis et leurs certificats représentent les actionnaires et les actions du fonds. Les 1 000 000 de unités représentent le portefeuille d’actifs que le fonds possède réellement, et qui sont évaluées chaque jour selon le marché. Le prêt hypothécaire représente la marge de manœuvre et les autres dettes du fonds. La valeur nette des actifs par certificat – 87 500 dollars – correspond à la formule $(actifs - dettes) \div actions$. Et cette règle infaillible…vous ne pouvez pas récupérer.C’est l’ensemble de la machine. C’est la différence entre un nombre en lequel on peut avoir confiance et un nombre dont on ne peut pas avoir confiance.

Pourquoi le nombre et le prix sont-ils toujours séparés ?

Un fonds mutuel à ouverture ordinaire – le genre que l’on achète auprès d’un courtier.faitIl vous permet de retirer de l’argent. Chaque jour, le fonds additionne ses actifs, soustrait ses passifs, divise par les actions…Cet actif net représente exactement le prix auquel vous achetez et vendez les actions.Car n’importe qui peut effectuer des retraits auprès de NAV, donc le prix du marché ne peut pas s’éloigner beaucoup de celui-ci. Le montant et le prix sont liés l’un à l’autre.

Un fonds de portefeuille fermé est comme un bâtiment. Il a été lancé une fois avecUn nombre fixe de actions et des transactions sur une bourse.Comme des actions, et personne ne peut racheter ces actions au prix du actif net de la fondation. Ainsi, le cours des actions est déterminé par l’offre et la demande, et non par les principes comptables. C’est pourquoi…Le prix de l’action ne correspond presque jamais au VAN.Quand c’est le cas, c’est juste une coïncidence. La même logique s’applique aux actions d’un REIT et aux actions d’une société holding : il s’agit de titres négociés sur le marché, dont on ne peut pas échanger les parts correspondantes des actifs sous-jacents. Chacun de ces titres représente en réalité un bâtiment résidentiel, avec le bouton de remboursement supprimé.

Lorsque il n’y a pas de bouton pour obtenir des réductions, la promotion ne peut pas se corriger d’elle-même. De plus, les frais que vous payez pour être sur ce marché ne suffisent pas pour faire fermer le marché.

Exécuter les deux chemins sur $20

Les numéros de jouets… NAV se vend à 20 dollars par action, le prix est donc de 18 dollars, soit un rabais de 10 %. Il y a deux manières dont cette transaction peut se dérouler, et une seule d’entre elles fait que votre nom figure sur les bénéfices.

Le chemin numéro un, celui que vous imaginez : les sentiments changent, les acheteurs arrivent, la réduction de prix s’applique, et le cours de l’action passe de 18 à 20 dollars, tandis que la valeur nette reste inchangée. Vous avez gagné 2 dollars : un dollar sur le prix lui-même, et un autre dollar pour la réduction de prix que vous avez reçue. Très bien. C’est cette version que l’on appelle…accordPublicité.

Chemin deux, celui où se trouve le motvaleurLes actifs du fonds diminuent de 10 %, le ratio Valeur/Aktifs passe de 20 à 18 dollars, et le taux d’écart reste inchangé. Le prix reste donc à 18 dollars. Vous n’avez rien gagné. Ce n’est pas un réconfort, mais cette différence se trouve maintenant sous vous, ce qui fait que la “valeur” est réduite pour correspondre au prix, et non l’inverse.Le rabais peut être réduit des deux côtés.Et seule une partie de ces actions vous aide. Acheter à un prix réduit ne fait rien pour empêcher le NAV de décliner sous vos pieds ; cela ne change rien au fait que le fonds possède réellement quelles actions.

C’est pourquoi la taille de la réduction n’est pas une raison suffisante pour acheter. Elle ne vous indique pas le chemin à suivre.Un fonds qui fait généralement des transactions avec un démarrage de 15 % n’est donc pas une bonne opportunité au moment où le prix est de 10 %.— 10 % est son prix normal ; une réduction de 15 % à 10 % n’est qu’un effet de sentiment.

Pourquoi une réduction existe-t-elle au juste?

Les réductions ne sont pas de l’agitation aléatoire que le marché n’a pas réussi à éliminer. Considérez-les comme la manière dont le marché fixe les prix.enveloppeEt un rabais permet généralement d’obtenir quelque chose de réel.Un fonds qui possède de gros bénéfices non réalisés entraîne des impôts futurs ; son valeur actuelle n’a pas été payée.Et les acheteurs le notent également. Un fonds géré avec de l’argent emprunté comporte un risque lié à la levier.Une classe d’actifs qui perd de l’attrait devient moins chère.Peu importe la valeur “attendue” de ses actifs. Donc, un prix très bas peut simplement représenter un prix équitable pour les actifs en question, et ce n’est pas une erreur à exploiter.

Cependant, les réductions peuvent parfois s’arrêter pour des raisons que l’on peut effectivement identifier.Le conseil d’administration d’un fonds peut racheter ses propres actions ou se transformer en fonds ouvert.Ainsi, les actionnaires peuvent enfin récupérer leurs actions. Lorsqu’un dirigeant propose de racheter les actions à un prix inférieur au VAN, l’écart entre le prix actuel et le VAN peut être réduit. C’est ce qu’offre la « machine » : une solution pour combler ce déficit. Un prix inférieur sans un sponsor prêt à imposer cette pratique n’est qu’une question de sentiment du marché, qui ne peut pas être contrôlé.

Là où l’analogie se brise

Le bâtiment d’appartements a accompli sa tâche. C’est là que cela s’arrête. D’abord, une société n’est pas littéralement votre bâtiment : c’est la direction qui gère le bâtiment, qui facture des frais, et qui peut appliquer des réductions.pireÀ des fins délibérées, en émettant davantage de actions ou en empruntant plus d’argent. Deuxièmement, la valeur actuelle des actifs d’un REIT n’est même pas une mesure précise…C’est une estimation de chaque propriété en utilisant des taux de capitalisation.C’est subjectif, et souvent en accord avec le marché. Le fait de « commercer en dessous du NAV » pour un REIT signifie généralement que l’évaluation est obsolète, et que la réduction de prix correspond à l’actualisation du marché avant que les données ne soient intégrées dans la feuille de calcul. Enfin, rien de tout cela ne signifie que les prix ne peuvent pas baisser davantage ; rien dans la formule du NAV ne limite vos pertes.

Rapportez le modèle à votre écran.

Donc, la seule question à se poser ici n’est pas « est-ce que c’est inférieur au valorisateur des actifs ? » C’est plutôt « la différence se colmera-t-elle, et comment ? » Avant de croire en une réduction de prix, examinez trois éléments qui apparaissent sur l’écran devant vous.

D’abord, le fonds…proprePortée historique. Si le prix de vente actuel est plus élevé que d’habitude, c’est une bonne nouvelle ; si c’est la valeur normale, alors on ne observe pas de mauvaise estimation des prix, on achète donc au prix normal du produit. Deuxièmement, le catalyseur : y a-t-il une offre de rachat, une offre publique en cours, ou une conversion qui pousse le prix vers la valeur nette des actifs ? Aucun sponsor, aucune limite. Troisièmement, arrêter de mesurer le produit lui-même et mesurer ce qu’il englobe : la valeur nette des actifs du fonds…par actionen réalité en développement, et c’estLa distribution fait le travail lourd lié à votre retour.Avec le temps, les distributions et la croissance du NAV sont ce que vous possédez ; le dégrèvement n’est qu’une émotion qui peut rester prisonnière.

Un comptage peut vous indiquer exactement ce que vous possédez. Mais il ne peut pas vous dire combien quelqu’un sera prêt à payer pour cela, ou quand. Achetez uniquement lorsque vous pouvez déterminer l’objet qui permettra que le montant et le prix se complètent… Et n’oubliez pas que “valeur inférieure” signifie que la différence entre les deux peut être résolue en abaissant la valeur, plutôt que le prix.