Les taux d’emprunt ont atteint 6,85 %, indifférents aux efforts de Trump pour réduire les coûts d’emprunt.

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires aux États-Unis ont atteint leur niveau le plus élevé depuis plus d’un an. Cela annule une partie de l’allégement financier qui a existé au début de l’année 2026, et complique les efforts du président Donald Trump pour rendre l’acquisition d’une maison plus abordable. Le taux moyen pour un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans est passé de 6,85 % à 6,85 % en semaine se terminant le 4 septembre.Les données les plus récentes de la Mortgage Bankers AssociationC’était le niveau le plus élevé depuis juin 2025. Les demandes de refinancement ont diminué de 6,2 % par rapport à la semaine précédente, tandis que le nombre total de demandes de prêts immobiliers a chuté de 2,7 %. Cela montre à quel point les emprunteurs ont réagi rapidement face à l’augmentation des coûts de financement.

La différence est significative pour les acheteurs qui sont déjà confrontés à des prix de logement élevés. Pour un prêt de 400 000 dollars, le paiement mensuel du principal et des intérêts s’élèverait à environ 2 620 dollars, à un taux d’intérêt de 6,85 %. En revanche, lorsque les taux étaient près de 6,06 % en janvier, ce montant était d’environ 2 410 dollars par mois. Cela représente une augmentation d’environ 210 dollars par mois, soit plus de 2 500 dollars par an, avant d’inclure les impôts sur la propriété, les frais d’assurance et les coûts de maintenance. De plus, les taux d’intérêt élevés limitent la quantité de crédit que les acheteurs peuvent obtenir, ce qui force certaines familles à augmenter leur acompte, à choisir un bien moins cher ou à ne pas acheter du tout.

La Fed et le marché des obligations dominent le plan de Trump

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires sont influencés par la Réserve fédérale, mais la banque centrale ne les fixe pas directement. Ils suivent généralement les rendements des obligations à long terme – en particulier le rendement des obligations du Trésor à 10 ans – plus un supplément demandé par les investisseurs dans les titres garantis par des prêts hypothécaires. Lorsque les rendements des obligations du Trésor augmentent, car les investisseurs prévoient une inflation plus forte, des emprunts gouvernementaux plus élevés ou une politique monétaire plus stricte, les prêteurs facturent généralement plus cher pour les prêts immobiliers.

Le rendement du titre du Trésor à 10 ans a récemment atteint 4,8 %, pour ensuite atteindre son niveau le plus élevé depuis la fin de 2023. Plusieurs facteurs ont contribué à cette augmentation. Les prix du pétrole ont augmenté, car le conflit entre les États-Unis et l’Iran menace les approvisionnements en énergie et les activités de transport au Moyen-Orient. Cela entraîne des inquiétudes quant à l’évolution des coûts de transport et de consommation. En août, la dette fédérale a dépassé 40 billions de dollars, ce qui augmente la quantité de financement requis par le marché. De plus, les entreprises technologiques dépensent beaucoup d’argent dans l’infrastructure liée à l’intelligence artificielle, ce qui constitue une autre source de demande de capitaux. Par conséquent, les investisseurs exigent des rendements plus élevés pour posséder la dette américaine à long terme.

L’évolution des politiques de la Réserve fédérale a augmenté la pression sur les marchés. Les traders estiment actuellement qu’il y a une probabilité d’environ 60 % que la Fed augmente son taux de référence de un quart de pourcentage lors de sa réunion du 15–16 septembre. Les attentes ont changé en raison de données plus positives concernant l’emploi, de l’inflation énergétique plus forte et des signaux hawkish venus du président de la Fed, Kevin Warsh. Les prochains rapports sur les prix pour les producteurs et les consommateurs pourraient encore influencer les calculs, mais les marchés considèrent maintenant qu’une augmentation des taux est plus probable qu’une pause dans les changes.

Une hausse des taux d’intérêt par la Fed ne augmenterait pas automatiquement les taux d’emprunt de 25 points de base. En effet, les marchés anticipent généralement les changements de politique monétaire avant leur occurrence. Les taux d’emprunt pourraient même diminuer si les investisseurs pensent que cette hausse permettra de prévenir l’endurcissement de l’inflation. Le risque majeur est que la Fed indique que les taux doivent rester élevés pendant plus longtemps, ou qu’une augmentation supplémentaire soit nécessaire. Un tel message pourrait soutenir les rendements des obligations du Trésor et permettre aux taux d’emprunt de rester proches de 7%.

Cela est en contradiction directe avec la politique préférée de Trump. Le président a demandé à plusieurs reprises des taux d’intérêt plus bas, affirmant que les États-Unis devraient avoir l’un des taux d’emprunt les plus bas au monde. Après que la création de postes d’emploi en août a été plus forte que prévu, les traders ont augmenté leurs prévisions concernant les haussements des taux d’intérêt.Demandé au Fed de baisser les taux d’intérêt.Cependant, la banque centrale est chargée de contrôler l’inflation et d’aider à maintenir le marché du travail – et non de respecter les objectifs fixés par la Maison Blanche en matière de coûts hypothécaires. Si les prix du pétrole augmentent, entraînant une inflation supérieure au niveau de 2 % visé par la Fed, il est peu probable que la pression politique permette des réductions immédiates comme celles souhaitées par Trump.

Pourquoi l’intervention de 200 milliards de dollars de Trump n’a pas suffi

L’administration a déjà tenté de baisser les taux d’intérêt des prêts immobiliers, sans attendre l’intervention de la Fed. En janvier, Trump a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter jusqu’à 200 milliards de dollars en obligations soutenues par des prêts immobiliers. Ces deux entreprises contrôlées par le gouvernement permettent au marché immobilier de fonctionner en achetant les prêts immobiliers des banques, en les transformant en obligations, et en fournissant ainsi de l’liquidité pour que les banques puissent accorder des prêts supplémentaires. En créant ainsi un grand acheteur pour ces obligations, l’administration espère augmenter leurs prix, réduire leurs rendements, et diminuer la différence entre les taux d’intérêt des prêts immobiliers et les rendements des obligations du Trésor.

Initialement, cette mesure semblait fonctionner. Fannie et Freddie ont commencé par effectuer des achats d’environ 3 milliards de dollars. Le taux d’intérêt des prêts hypothécaires sur 30 ans est alors tombé à 6,06 %, soit le niveau le plus bas depuis septembre 2022. Trump a déclaré que ces achats permettraient de baisser les taux d’intérêt et les paiements mensuels. Le secrétaire au Trésor, Scott Bessent, a expliqué que ce programme avait pour but de compenser la réduction que la Réserve fédérale avait effectée dans son propre portefeuille de obligations hypothécaires. Les actifs détenus par la Réserve fédérale – accumulés pendant les crises économiques précédentes – diminuaient chaque mois d’environ 15 à 17 milliards de dollars.

Cependant, les analystes ont averti que l’effet serait probablement modeste. La Réserve fédérale détient encore plus de 2 billions de dollars en titres dérivés liés aux prêts hypothécaires. Par conséquent, le programme proposé de 200 milliards de dollars est relativement petit par rapport aux interventions des banques centrales précédentes. Les économistes estiment que le plan de Trump pourrait réduire les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires de environ 10 à 15 points de base. Cela pourrait diminuer les frais associés aux obligations hypothécaires, mais il ne pourrait pas empêcher les taux d’intérêt de augmenter si le rendement des obligations du Trésor à 10 ans montait considérablement.

Cette limite est maintenant évidente. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires ont augmenté de près de 80 points de base par rapport au minimum atteint en janvier, malgré les achats financés par le gouvernement. L’administration a ciblé une seule composante du prix des prêts hypothécaires, mais le marché des obligations en général s’est déplacé dans la direction opposée, car les investisseurs étaient plus inquiets face à l’inflation causée par le pétrole, au déficit fédéral et à un autre hausse des taux d’intérêt de la Fed. Les taux d’intérêt plus élevés sur les obligations du Trésor ont finalement annulé les avantages générés par les achats effectués par Fannie et Freddie.

La Maison Blanche a exploré plusieurs autres moyens pour améliorer l’accessibilité au logement. Trump a proposé de restreindre les investisseurs institutionnels qui achètent des propriétés individuelles, en arguant que les familles ordinaires ne devraient pas avoir à concurrencer Wall Street. Les responsables fédéraux en matière de logement ont également utilisé le VantageScore comme alternative au FICO. Ils envisagent également des changements dans les exigences liées aux rapports de crédit afin de réduire les coûts de transaction. Une hypothèque de 50 ans a également été envisagée comme moyen de diminuer les paiements mensuels, en étendant le paiement sur une période plus longue.

Mais ces politiques ne ciblent que certains aspects du problème. Des scores de crédit alternatifs pourraient permettre une meilleure accès aux prêts hypothécaires, sans réduire significativement le coût du capital. Un prêt de 50 ans peut diminuer les paiements mensuels, mais fait que les emprunteurs restent endettés plus longtemps et augmente considérablement les intérêts payés. La restriction des investisseurs institutionnels pourrait aider les acheteurs dans certains marchés locaux, mais cela ne résout pas le manque de logements disponibles au niveau national. Même les efforts réussis pour abaisser les taux d’intérêt hypothécaires pourraient faire augmenter les prix des logements, car un financement moins cher stimule la demande, sans que l’offre ne augmente en même temps.

Une augmentation de 6,85 % montre donc les limites de l’influence du président sur le marché immobilier. Trump peut ordonner à Fannie Mae et Freddie Mac d’acheter des obligations hypothécaires, modifier les règles de notation de crédit ou exercer une pression sur la Fed pour qu’elle abaisse les taux d’intérêt. Il ne peut pas facilement forcer les investisseurs privés à ignorer l’inflation, les déficits budgétaires ou les risques géopolitiques. Une réduction durable de l’inflation et des taux d’intérêt sur les titres du Trésor permettrait aux acheteurs de logements d’obtenir une aide durable.

La prochaine épreuve importante viendra des données d’inflation aux États-Unis et de la décision du FED en septembre. Des résultats plus faibles pourraient diminuer les chances d’une hausse des taux d’intérêt, faire baisser les rendements des obligations du Trésor et permettre aux politiques hypothécaires de l’administration de fonctionner à nouveau. Une inflation plus élevée – surtout si le prix du pétrole reste au-dessus de 100 dollars le baril – pourrait garder le FED dans une attitude prudente et faire que les coûts des prêts immobiliers s’approchent de 7%.

Pour les acheteurs américains, le message est de plus en plus clair : Washington peut intervenir sur le marché hypothécaire, mais il ne peut pas définir le taux d’intérêt final. Trump a réussi à faire baisser les coûts d’emprunt temporairement à environ 6 %, mais le retour au taux de 6,85 % montre que le marché des obligations a finalement le dessus.