Le problème lié aux taux d’intérêt hypothécaires : pourquoi le seuil de 4 % reste-t-il insurmontable

Thèse structurelle : Il est peu probable que les taux d’emprunt remontent à leur niveau bas de 4 % en 2020-2021, car l’environnement macroéconomique qui les a générés a changé. L’inflation structurelle est plus élevée (tarifs, chocs énergétiques, déficits budgétaires qui maintiennent les taux d’intérêt élevés), la Fed a rétabli sa crédibilité à 2 %, mais fait face à des obstacles liés aux chocs de supply. De plus, le marché immobilier est bloqué par une structure d’incitations inversée : les propriétaires existants refusent de vendre leurs propriétés à des taux plus élevés.

Le problème des taux d’intérêt hypothécaires : pourquoi le seuil de 4 % reste-t-il insurmontable

Le taux d’emprunt immobilier fixe de 30 ans correspond au rendement des obligations du Trésor à 10 ans, plus un écart entre le taux d’intérêt offert par le prêteur. Cet écart…environ 220 points de base actuellementCette amplitude est plus grande que la moyenne historique de 150-175 bp : cela reflète le niveau de risque accepté par les prêteurs et les frais de garantie des GSE. Ken Johnson, professeur en immobilier à l’Université du Mississippi, souligne que « les fluctuations importantes sur le marché des obligations à 10 ans créent une grande incertitude chez les investisseurs d’obligations, entraînant un écart moyen de plus de 222 points de base ». Les minutes du FOMC de juin 2026 de la Fed confirment cela.Le rendement des obligations du Trésor sur 10 ans a augmenté d’environ 50 points de base depuis le début du conflit au Moyen-Orient.Cela crée une pression ascendante sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires.

Le argument le plus fort contre cette proposition est que une récession pourrait pousser la Fed à baisser les taux d’intérêt de manière agressive, faisant descendre les taux d’emprunt en dessous de 5 %. Les partisans de cette idée soulignent le cycle de relance récent de la Fed : après trois baisses des taux en 2025, le taux d’intérêt des fonds fédéraux se situe entre 3,50 % et 3,75 %.Le taux d’emprunt immobilier fixe moyen sur 30 ans est tombé à environ 6,2 % en décembre 2025.Selon les données citées dans un article de Forbes. Si l’économie se détériore, les taux pourraient baisser davantage.

Cependant, ce scénario sous-estime les forces structurelles en jeu. Les minutes du FOMC montrent que les attentes d’inflation à long terme restent « bien ancrées autour de l’objectif d’inflation de 2 % fixé par le Comité ». Mais le chemin menant à cet objectif est compliqué en raison des chocs de l’offre. Le bilan financier de la Fed, bien que réduit, continue de maintenir des primes de durée élevées.Jon Faust de Johns Hopkins explique que la réduction du bilan de la Fed entraînerait probablement une pression positive sur les taux à long terme, et non une pression négative.De plus, la différence entre les taux d’emprunt hypothécaires et les taux des obligations du Trésor ne devrait pas régresser aux niveaux pré-pandémiques, tant que l’incertitude géopolitique persiste.

L’impact pour les emprunteurs est clair : le taux d’intérêt de 4 % représente une trace d’un régime macroéconomique différent. Le seuil raisonnable pour le taux fixe sur 30 ans est de 5-6 %. Des pics temporaires supérieurs à 7 % peuvent survenir en période de tension fiscale ou géopolitique. Jusqu’à ce que le conflit au Moyen-Orient soit résolu définitivement et que la Fed puisse déclarer avec certitude avoir réussi à lutter contre l’inflation, le seuil de 4 % restera insurmontable.