L’objectif de 3 % de NOI de Macerich semble crédible… Mais le véritable signal est la pression pour une cession d’une valeur de 300 à 400 millions de dollars.

La traction opérative Q2 a rendu l’objectif de 3 % de NOI plus crédible.

Macerich a donné aux investisseurs une évaluation plus précise :Augmentation de au moins 3 % du chiffre d’affaires annuel en 2026.3,8 % de croissance du NOI au deuxième trimestre à venir.Une présentation actualisée pour les investisseurs concernant son plan Path Forward.Cela rend l’histoire opérative moins théorique qu’il y a un an.

Les objections sont simples. Les actions ont été cotées près du sommet de leur intervalle de 52 semaines, et certains modèles d’évaluation indiquent que l’action est encore trop chère par rapport à sa valeur réelle. En d’autres termes, des performances positives au niveau des propriétés sont utiles, mais cela ne résout pas entièrement la préoccupation principale du marché : savoir si la correction des problèmes de bilan se fait à un rythme suffisant.

C’est pourquoi les dispositions sont aussi importantes que le leasing. Macerich a déjà terminé…~1,3 milliard de dollars terminéset continue de ciblerUne somme supplémentaire de 300 à 400 millions de dollars est prévue pour l’année 2026.Pour une histoire de redressement comme celle-ci, la vente des actifs non stratégiques n’a de sens que si cela renforce significativement la flexibilité financière et permet de se débarrasser des dettes.

Les NOI ont progressé après le premier trimestre marqué par des conditions météorologiques difficiles.

La question clé n’est plus de savoir si Macerich peut louer des espaces. Il s’agit plutôt de savoir si cette location permettra une meilleure performance économique. Le rapport du deuxième trimestre indique que c’est le cas.Le NOI du portefeuille à long terme a augmenté de 3,8 % au deuxième trimestre par rapport à l’année précédente., aprèsLe rendement net du portefeuille pour les années à venir a augmenté de 1,2 % par an.Dans le premier trimestre, la direction a également indiqué que les conditions météorologiques hivernales ont entraîné une diminution de l’augmentation du chiffre d’affaires du premier trimestre d’environ 50 points de base. Cela rend l’amélioration observée au deuxième trimestre plus crédible que ce que ne laisse penser une comparaison sur un seul trimestre.

Une occupation plus élevée et des ventes de locataires soutiennent cette mise à jour.

Macerich a terminé le Q2 avec un taux d’occupation de 94 % pour le portefeuille actuel et 95,5 % pour le portefeuille futur. Le chiffre d’affaires par pied carré était de 919 $ en général, et de 954 $ pour le portefeuille futur. Ces chiffres sont importants, car les loyers des centres commerciaux dépendent toujours des performances des locataires. Un meilleur trafic et des ventes plus élevées des locataires ne garantissent pas une reévaluation favorable, mais ils rendent l’objectif de 3 % de revenus opérationnels plus réalisable.

L’objectif de FFO pour l’année 2028 dispose maintenant d’un cadre plus clair.

Macerich a également révélé qu’il y avait environ 140 millions de dollars en comptes de pipeline signés mais non utilisés. On estime que environ 30 millions de dollars seront générés en 2026. L’entreprise estime que…~80 % de flux vers le NOICela permet aux investisseurs de comprendre plus clairement le lien entre les futurs lancement de magasins et les bénéfices futurs. Cela explique pourquoi la direction a pu améliorer ses prévisions à long terme.$1.80–$2.00Pour 2028, le FFO par action sera de 2028. Le NOI pro forma pour les années à venir devrait se situer entre 950 millions et 990 millions de dollars.

Les dirigeants peuvent encore arguer que le fait d’avoir des chiffres signés, mais sans indice de stabilisation des résultats, n’est pas équivalent à une situation stable. C’est juste. Mais les résultats du deuxième trimestre montrent que les dirigeants s’efforcent d’atteindre cet objectif, avec une dynamique opérationnelle visible, et non seulement en utilisant des arguments liés au leasing.

Les dispositions constituent le véritable test de la préservation de la valeur.

L’amélioration opérationnelle n’est pas aussi importante que la correction du bilan qui l’accompagne. La question centrale pour l’année 2026 est de savoir si…~1,3 milliard de dollars terminésDe plus, encore 300 à 400 millions de dollars supplémentaires provenant des ventes prévues permettent de conserver la valeur de l’entreprise, ou simplement de réduire la taille de la plateforme suffisamment rapidement pour qu’elle paraisse plus propre.

Ce que les données sur la déleveraging réellement montrent

Cette demande de dossier constitue un point de contrôle utile. Macerich a dit que…Le levier de forme réduit à ~1,5x, etLe dette nette par rapport à l’EBITDA ajusté est passée à 7,3 fois.La direction a également indiqué que le ratio pouvait être inférieur à 7,0x, y compris les revenus d’actifs futurs non réglés.

C’est encourageant, mais il reste nécessaire de lire attentivement les détails. Une partie de cette déleveraging dépend des accords qui ne sont pas encore résolus. Les investisseurs devraient surveiller combien de progrès ont été réalisés par rapport aux aspects qui restent encore incertains.

Pourquoi l’inquiétude liée aux ventes à bas prix n’a pas encore pris le dessus

L’analyse est simple : si une entreprise vend plus vite que le portefeuille restant peut générer une croissance organique, les ratios financiers plus favorables peuvent simplement refléter une base de activités plus petite. Cependant, les données ne montrent pas ce résultat. Le portefeuille futur continue de connaître une croissance de 3,8 % en termes de revenus nets, et la productivité des ventes a atteint un record pour l’entreprise au deuxième trimestre. Cela ne nie pas le risque, mais cela remet en question l’idée que les activités restantes s’affaiblissent à cause des changements apportés par Macerich.

Qu’est-ce qui rendrait MAC plus intéressant à partir de maintenant ?

Le prochain point de preuve est simple : les gains d’exploitation et les progrès sur le bilan doivent continuer à progresser ensemble.

Signaux concrets à surveiller

• Preuve d’exploitation :Que ce soit…30 millions attendus en 2026La contribution de SNO se transforme comme prévu. Il reste à savoir si la même base de 2026 continuera d’offrir un taux d’occupation élevé et une productivité des ventes record.
• Preuve sur le bilan :Mouvement continu vers l’entreprise.Ciblage de ~6,0x d’ici 2028 en termes de levier pro formachemin.
• Signal de risque :Si NOI revient plus près de son rythme du premier trimestre, les investisseurs devraient se rappeler que…Le temps hivernal a entraîné une diminution de l’augmentation du NOI d’environ 50 points de base.Dans la Q1.
• Signal de disposition :Si les ventes futures ne permettent plus de obtenir une plus grande flexibilité financière ou une réduction significative de la dette, l’argument s’affaiblit rapidement.

L’objectif de 3 % de rendement sur 2026 proposé par Macerich semble plus crédible que ne le laisse supposer la réaction du marché. Mais le signal le plus important reste le même : le recyclage des capitaux n’a de sens que si cela rend le portefeuille restant plus solide financièrement et plus précieux.