La dette de Kiyosaki de 1,2 milliard de dollars : La stratégie derrière cette actualité médiatique

Robert Kiyosaki a dit qu’il avait 1,2 milliard de dollars de dettes. Il a répété cette phrase jusqu’à ce qu’elle devienne un titre de journal.

Ce chiffre ne décrit pas un homme qui se noie dans les dettes. Il décrit plutôt…Environ 1 500 immeubles résidentiels soumis à des prêts immobiliersstructuré à travers une chaîne de sociétés à responsabilité limitée, destiné à transformer l’argent emprunté en ce qu’il appelle des revenus exempts de taxes. Les 1,2 milliard de dollars représentent donc un actif immobilière – c’est la stratégie exacte décrite dans son livre de 1997.Père ric, père pauvreOn dit que les gens ordinaires devraient l’accepter.

Le livre aVendu à plus de 44 millions d’exemplairesL’homme qui l’a écrit vit maintenant au sein du mécanisme qu’il a appris à utiliser.

La question n’est pas de savoir si les dettes de Kiyosaki sont personnelles. C’est plutôt si la stratégie elle-même – emprunter constamment en utilisant des actifs qui se valorisent avec le temps – peut survivre aux difficultés liées au refinancement que tout le secteur des logements multi-occupants est confronté aujourd’hui.

Le mécanisme : emprunter avec de l’argent emprunté.

Voici comment se déroule l’extraction d’actions, sans tenir compte de la marque associée.

Vous achetez un immeuble d’appartements. La valeur des propriétés augmente. Au lieu de vendre l’immeuble et de payer les taxes sur les plus-values, vous pouvez refinancer votre crédit pour obtenir plus que ce que vous devriez payer. Vous récupérez ainsi la différence en espèces. Ces fonds ne sont pas considérés comme des revenus imposables, car il s’agit de fonds provenant d’un prêt, et non de bénéfices générés par l’immeuble. Maintenant, vous avez de l’argent disponible à utiliser ; l’immeuble continue de générer des revenus, et vos impôts sur cette opération sont nuls.

Alors, vous empruntez à nouveau. Et encore. Chaque fois que la valeur des actifs augmente, vous accumulez davantage de capital. Au fil des décennies, la dette totale sur le bilan peut dépasser l’investissement initial. La dette n’est pas un signe de difficultés financières. C’est plutôt le modèle d’exploitation de l’entreprise.

Kiyosaki a pratiqué cela depuis 1974.Il structure chaque investissement dans une société à responsabilité limitée distincte. Ainsi, si un bien ne fonctionne pas, cela ne peut pas affecter les autres investissements. Il emprunte en utilisant ses actions en hausse, considère les fonds obtenus comme des revenus exemptés d’impôts, et les réinvestit. Les 1,2 milliard de dollars représentent le résultat accumulé grâce à ce cycle répété sur environ 1 500 appartements gérés avec des partenaires au fil des années.

Sa ex-femme et partenaire d’affaires de longue date…Kim Kiyosaki a déclaré à Vanity Fair que cette somme ne représente pas des dettes personnelles.La part individuelle de Kiyosaki est petite —Vanity Fair estime entre 30 millions et 60 millions de dollars, en se basant sur ses revenus annuels estimés à environ 3 millions de dollars.Mais elle a également noté qu’il utilise ce chiffre étonnant délibérément, afin d’attirer l’attention avant d’expliquer son raisonnement.

L’argument est simple : les dettes liées à des actifs productifs et qui augmentent de valeur ne sont pas identiques aux dettes de consommation. La personne qui emprunte 10 000 dollars pour acheter des meubles n’a aucun support financier en contrepartie. En revanche, la personne qui emprunte 1,2 milliard de dollars en échange de 1 500 appartements générant des revenus locatifs a un support financier basé sur les flux de trésorerie.

L’environnement modifie les mathématiques.

L’extraction d’équité dépend de trois conditions qui doivent être remplies en même temps : les valeurs des propriétés doivent continuer à augmenter, les prêteurs doivent continuer à fournir des financements, et les loyers doivent couvrir le coût du remboursement des dettes. Au cours de la majeure partie des deux dernières décennies, toutes ces conditions ont été remplies.

Puis les tarifs ont augmenté.

Les prêts qui ont financé l’expansion de Kiyosaki ont été principalement accordés entre 2014 et 2021.Des coupons valant entre 3 % et 4,7 %.Aujourd’huiLes taux de service en restaurant pour les établissements multi-familles se situent entre 5,5 % et 7 %.En fonction du prêteur. Une augmentation de 200 à 300 points de base des taux d’intérêt.Compresse les revenus des nouveaux prêts de 25 % à 35 %.Avec des revenus de location constants, selon le modèle financier de CRE.

Le timing est le problème plus important.Environ 162 milliards de dollars de dettes liées aux propriétés multi-familiales vont être remboursées cette année – une augmentation de 56 % par rapport à 2025.. Plus de 1,5 billions de dollars d’emprunts immobiliers commerciaux atteindront leur échéance à la fin de 2026.De nombreux de ces prêts ont été prolongés et avancés à partir de 2023 et 2024, ce qui a créé ce que les analystes du secteur appellent un « tsunami de échéances ».

Pour un propriétaire utilisant des instruments de financement dérivés, rembourser un prêt de 50 millions de dollars qui a été contracté à un taux de 3,5 % avec un ratio emprunt/valeur de 75 % représente un problème mathématique difficile à résoudre. La propriété pourrait maintenant avoir une valeur estimée à 42 millions de dollars en raison de l’augmentation du cap-rate. Un remboursement à un taux de 7 %, avec un ratio emprunt/valeur conservateur de 65 %, ne permettrait que de récupérer 27,3 millions de dollars.laissant un déficit de financement de 10,2 millions de dollarsCette lacune doit être comblée par des capitaux frais, de la dette de niveau intermédiaire, ou par une vente.

Les numéros de détresse confirment cette pression. Les impayés liés aux obligations hypothécaires commerciales dans le secteur des logements multi-familles ont augmenté.De moins de 2 % en 2023 à plus de 6 % en 2025Ventes de maisieurs appartements en difficultéAtteindre 13,8 milliards de dollars d’ici fin 2025, contre 1,1 milliard de dollars au début de 2020..

Le précédent

Kiyosaki ne partage pas une vision historique pure et idéale. En 2012, l’une de ses entreprises…Rich Global LLC a déposé une demande de faillite en application du chapitre 7.La déposition s’est déroulée conformément aux instructions d’un juge.Paiement de 24 millions de dollars en dommages-intérêts à un ancien partenaire.Learning Annex LLC a accusé Kiyosaki de transférer « des dizaines de millions de dollars, ainsi que d’autres actifs lucratifs » entre différentes entités. Ce type de transfert est censé être empêché par les barrières de sécurité de l’LLC.

Un procès collectif contre Rich Dad Education, mettant en avant des allégations…$64,899 par inscription – vente croiséeLe séminaire a été annulé pour des raisons techniques. La marque a connu des problèmes juridiques et de réputation pendant des décennies.

L’important n’est pas que Kiyosaki soit peu fiable. L’important est que les barrières de sécurité que il décrit – ces structures conçues pour isoler un projet qui échoue des autres – sont conçues pour fonctionner exactement de cette manière : l’entreprise échoue, l’individu s’en sort, et la marque survit.

C’est une caractéristique, et non un problème, de cette structure. C’est aussi pourquoi sa responsabilité personnelle reste une fraction du chiffre indiqué dans les médias.

La citation et la vulnérabilité

Kiyosaki a dit à un auditoire de podcast : « Si vous deviez 20 millions de dollars au banque et que vous ne pouvez pas les rembourser, c’est votre problème. Mais si vous deviez 1 milliard de dollars au banque et que vous ne pouvez pas les rembourser, c’est leur problème. »

Cette citation met en évidence la logique de l’avantage institutionnel. Lorsque le montant du prêt est suffisant et que celui-ci est garanti par des actifs réels, le prêteur a un intérêt à travailler avec le emprunteur plutôt que de saisir les propriétés pour les vendre à perte. Les prêteurs acceptent des prolongations, des modifications ou des solutions financières sur une période de 12 à 24 mois avant d’engager des mesures de saisie des propriétés. C’est une pratique courante dans le domaine du immobilier commercial.

Mais cette citation révèle également la vulnérabilité de la situation. La stratégie ne fonctionne que tant que les banques sont disposées à prêter. Tant que la valeur des biens immobiliers reste supérieure au montant des emprunts. Tant que les loyers dépassent le coût du service de la dette. Si une de ces conditions n’est pas remplie pour un nombre suffisant de biens immobiliers en même temps, les barrières de sécurité de l’LLC protègent chacun des individus – mais le portefeuille dans son ensemble ne peut plus croître.

John Poole, de JPTD Partners, un conseiller en investissements immobiliers, a dit explicitement que la stratégie d’extraction d’actions fonctionne bien lorsque les valeurs augmentent. Mais, selon lui, elle devient une “masseuse de chaînes financièrement désastreuse” lorsque les valeurs diminuent.

Les principes fondamentaux du secteur des logements multiples ne s’effondrent pas. La formation des ménages continue de dépasser l’offre nouvelle. Les loyers ont augmenté de 15 à 25 % au cours des périodes de rétention typiques. Le secteur reste la partie la plus active en termes de transactions dans le domaine de l’immobilier commercial. Mais les conditions de financement ont changé suffisamment pour que l’écart entre le coût des prêts lorsqu’ils étaient accordés et leur coût actuel soit réel, immédiat, et dont les échéances arrivent bientôt.

Ce que le chiffre indique réellement

L’histoire de dettes de Kiyosaki n’est pas un scandale. C’est plutôt une démonstration concrète de la stratégie qu’il a utilisée pendant 30 ans. Un homme a appliqué cette stratégie pour atteindre 1,2 milliard de dollars de dettes immobilières. Cette stratégie a permis de créer de la richesse. Elle a également permis de créer un portefeuille d’actifs qui se trouve dans la situation la plus favorable pour les refinancements depuis deux décennies.

Pour ceux qui s’intéressent au secteur immobilier – que ce soit via des REITs publics, des syndicats privés ou des propriétés personnelles – la leçon est simple : le levier n’est ni bon ni mauvais en soi. C’est plutôt un outil qui fonctionne dans les deux sens. Lorsque la valeur des propriétés augmente et que les taux d’intérêt sont bas, l’extraction d’équité représente la seule source de revenus gratuits. Mais lorsque la valeur des propriétés diminue et que les taux d’intérêt sont élevés, le même mécanisme se transforme en une situation où il faut financer ou vendre des actifs pour combler le déficit.

Le seuil de maturité de 2026 n’est pas seulement le problème de Kiyosaki. C’est aussi le problème de tous les propriétaires de biens commerciaux qui ont emprunté à bas prix entre 2014 et 2021, en pensant que ces taux resteraient constants. Les 1,2 milliard de dollars ne représentent qu’un montant visible parmi un problème de refinancement des biens résidentiels d’une valeur de 162 milliards de dollars. Ce problème va changer la manière dont les propriétaires, les prix et ceux qui peuvent se permettre de rester dans ce marché fonctionnent.

Kiyosaki dit qu’il n’est pas inquiet. Il a eu raison sur beaucoup de choses… mais aussi tort sur beaucoup d’autres. Ainsi, la confiance en lui ne constitue pas un signe fiable. Ce qui est important, c’est si le loyer des 1 500 unités peut couvrir les intérêts du nouveau dette, si les prêteurs continueront à accorder des prêts, et si les structures LLC pourront maintenir le portefeuille ensemble lorsque les conditions deviennent plus difficiles.

La stratégie qu’il enseignait ne consistait jamais à éviter le endettement. Il s’agissait plutôt de comprendre que le dette liée aux actifs qui génèrent des flux de trésorerie est différente du débet lié aux dépenses. La question maintenant est de savoir si les actifs continuent de générer suffisamment de flux de trésorerie pour justifier le débet.