Plus de stock ne signifie pas des prix plus bas. Les deux indicateurs de prix en juillet expliquent pourquoi.

Plus d’inventaire ne signifie pas des prix plus bas. Les deux indicateurs de prix de juillet expliquent pourquoi.

La version confiante de cette histoire : plus de maisons à vendre, des acheteurs avec plus de choix, et les prix restent stables. Le marché se remet en équilibre… C’est le soulagement que les acheteurs éliminés du marché auraient pu espérer depuis des années.

Lisez attentivement les conditions précises avant de planifier en fonction de celles-ci. En juillet, il n’y avait pas une seule offre à un prix constant. Il y avait deux offres, et elles se déplaçaient dans des directions opposées. L’une indiquait que les vendeurs abandonnaient la vente. L’autre disait que les prix des maisons étaient toujours plus élevés qu’en juillet dernier. Les deux étaient vrais. La différence entre ces deux prix – et non le nombre d’appartements disponibles – est ce qui mérite d’être compris.

Commençons par la partie concernant les prix demandés, c’est-à-dire le nombre d’options possibles. Les données de vente indiquent que le prix médian demandé était de 428 950 dollars en juillet, soit une baisse de 2,4 % par rapport à l’année précédente.Le neuvième mois consécutif de baisses des prixAprès la baisse record en juin, environ un cinquième de toutes les annonces ont été réduites de prix. Les vendeurs qui ont fixé des prix pour le marché ancien doivent se mettre d’accord avec la nouvelle offre plus faible de la seule manière possible : baisser les prix.

Maintenant, le chiffre qui indique la valeur réelle de l’appartement vendu. La valeur médiane des appartements vendus en juillet était de 434 100 dollars, soit une augmentation de 2,0 % par rapport à l’année précédente.Le 37e mois consécutif de gains en termes de rapport annuel par rapport à l’année précédente.Et le chiffrement de Redfin était de 3,2 % en juillet, un record pour ce mois-là. Les deux sources donnent des chiffres différents concernant le volume des ventes : l’une indique que les ventes augmentent au cours de l’année, tandis que l’autre les place à un niveau quasi bas depuis deux ans. Ce sur quoi toutes les sources sont d’accord, c’est la tendance des prix : ils ne restent pas stables. Ils atteignent des records.

Cela laisse un problème intéressant à résoudre : comment « plus de stocks » et « le prix record » peuvent-ils apparaître en même mois ? Car le nombre de stocks n’est pas le bon indicateur. Ce qui détermine l’état du marché immobilier, c’est une proportion – les mois de disponibilité, ou le temps qu’il faudrait pour que le nombre d’appartements mis en vente reste constant au rythme actuel de ventes, si aucun nouvel appartement n’était mis en vente.

Imaginez un stand de fruits pendant une saison creuse. Le stand contient un certain nombre de caisses de fruits, et un certain nombre de clients passent par là chaque semaine. Tout le commerce du propriétaire se résume à une seule proportion : à ce rythme, combien de semaines il faudra pour que le stand soit vide ? Moins de cinq semaines après l’arrivée des produits, le nombre de clients dépasse celui des pommes ; les prix affichés sur les panneaux augmentent également. Après six semaines, le propriétaire commence à vider les caisses le soir, car une pomme usée vaut moins cher qu’une pomme à prix réduit. C’est cette proportion, et non le nombre de caisses, qui est le critère sur lequel fonctionne le stand. Les autres stands effectuent les mêmes calculs en mois plutôt qu’en semaines.

Maintenant, étiquetez les éléments concernant les biens immobiliers. Les caisses représentent les propriétés en vente. Les camions qui arrivent chaque semaine sont des nouvelles propriétés à vendre. Les acheteurs qui achètent, c’est-à-dire les propriétés qui se vendent, constituent donc les propriétés en vente. Les périodes de disponibilité se divisent en mois. La zone de cinq à six semaines représente approximativement la zone de cinq à six mois, et c’est cette zone que les analystes considèrent comme un marché équilibré pour la revente : au-delà de cette zone, les acheteurs ont plus de pouvoir sur le prix ; en dessous, les vendeurs maintiennent leur prix. Les réductions de prix à la fin de la journée représentent les baisses de prix qui se produisent sur un cinquième des propriétés en vente. Le magasin dispose de deux comptoirs de vente ; c’est là que se trouve la contradiction de juillet : l’inscription au-dessus du comptoir indique le prix moyen demandé, tandis que le registre des ventes indique le prix moyen final.

Gérez le temps en fonction des quantités de produits disponibles. Un établissement qui peut stocker 100 caisses et vendre 22 caisses par semaine dispose donc de 4,5 semaines de réserve, et les prix restent stables. Si on augmente la quantité de produits à 105 caisses, avec des ventes inchangées, on obtient 4,8 semaines de réserve – toujours en dessous de la ligne délimitative ; l’indicateur ne bouge pas. En augmentant la quantité à 130 caisses, tout en gardant les ventes à 22 caisses, on obtient 5,9 semaines de réserve, au-delà de la zone critique. Alors, le propriétaire fait des réductions, et le registre des factures finit par être modifié. Rien dans les quantités individuelles n’a changé la logique ; c’est seulement le rapport qui a évolué. Maintenant, remplaçons les chiffres de juillet : 1,54 million de maisons existantes à vendre, contre une vente d’environ 338 000 maisons par mois. Divisons : 4,6 mois. C’est là que le rapport se stabilise pour toute une année.

Ce rapport seul explique pourquoi le nombre de choix offerts n’a pas entraîné une baisse des prix. L’offre n’est pas devenue excessive. Les sites de vente comptent un peu plus que l’an dernier, mais ce chiffre reste encore à environ 12 % en dessous de celui de l’année pré-pandémique. De plus, les stocks disponibles pour la revente sont légèrement inférieurs à ceux de l’année dernière. Le flux d’annonces a plutôt diminué plutôt que augmenté : les nouvelles annonces ont diminué de 8,6 % en juillet, alors que la saison de publication de nouvelles annonces était à son apogée. Les ventes, quant à elles, ont diminué de 1,7 % par mois. Lorsque l’offre augmente et la demande diminue en même temps, ce rapport ne varie presque pas. C’est la différence entre un marché où il y a plus d’options et un marché où les prix sont bas.

Les deux registres indiquent les mêmes valeurs. Le signe indiquant la demande a disparu, car un cinquième des vendeurs ont diminué leurs prix pour attirer une population plus petite. Le livre de factures, quant à lui, continue d’augmenter, car le stock de produits est resté insuffisant pendant des années, et chaque prix de clôture est lié à cette rareté. Ils mesurent également différentes populations : le prix de vente est un résumé de tout ce qui se trouve sur le marché – y compris les annonces obsolètes qui persistent précisément parce qu’elles sont trop chères – tandis que le prix de clôture ne compte que les transactions effectuées. Lorsque la demande diminue, le premier registre se brise avant le second. Ce retard, et non un marché vraiment plat, est ce que l’indicateur “prix maintenus” représentait réellement.

Cette analogie fonctionne bien. Mais c’est ici que ça se brise. Les pommes vendues dans un stand de fruits pourrissent à un rythme déterminé ; une maison, en revanche, ne pourrit pas ainsi. Les vendeurs peuvent rester assis pendant des mois, refuser de vendre ou simplement ne pas vendre du tout. Ce refus constitue donc une mesure de régulation de l’offre : les taux étaient d’environ 6,5 % en juillet, et près de 6,7 % la semaine avant l’étude – un niveau record pour une année entière.environ 71 points de baseDepuis que le conflit au Moyen-Orient s’est déclenché en février, le propriétaire n’a aucune raison de vendre pour obtenir un prêt à faible taux d’intérêt. C’est justement pour cette raison que les actifs restent peu nombreux. Le prix des valeurs financières est également en baisse. Le principal économiste du groupe de commerce a exprimé cela de manière directe :Le marché immobilier serait prospère si les taux d’intérêt étaient proches de 6 %.Qu’il se produise cela, les acheteurs reviendront en masse. L’offre de biens sera limitée à quatre unités par mois, et les prix augmenteront rapidement – ce qui est l’inverse de ce que rapportent les titres économiques concernant les stocks.

La direction peu avantageuse est plus lente et plus facile à manquer. La demande sur ce marché ne cesse pas ; elle se répand progressivement. Les limites de cette situation sont déjà atteintes : environ 14 % des accords d’achat de juillet ont été rompus avant la date prévue.La part la plus élevée depuis 2023Les acheteurs novices représentent environ 29 % du marché, ce qui est bien inférieur à la part nécessaire pour un marché sain. De plus, les chiffres nationaux montrent des ventes à un niveau quasi record depuis deux ans. Si cette situation se poursuit, le stock disponible augmentera de 4,6 à 5, puis à 6… Une fois ce seuil atteint, non seulement les prix baisseront, mais les chiffres affichés ne reflètent plus vraiment la réalité du marché. Ce chiffre est donc celui qui doit être surveillé. Il n’y a pas de crise immédiate : les reventes et les ventes difficiles représentent encore environ 2 % du marché. Ainsi, aucune vague de maisons appartenant aux banques ne viendra faire baisser les prix sur-le-champ. Le vrai danger réside dans une stagnation lente, où les ventes diminuent progressivement – une stagnation longue et silencieuse, jusqu’à ce que le seuil soit finalement atteint.

Que faites-vous avec l’horloge ?

Si vous êtes un acheteur, alors la partie concernant les nombreuses options est honnêtement vraie : plus de biens mis en vente, un cinquième des biens déjà vendus, les vendeurs acceptant des prix et des conditions plus avantageuses. Mais l’idée que une abondance de biens provoquerait une baisse des prix est contraire à tous les indicateurs de prix existants. Quatre mois et demi de réserve de biens reste un niveau très serré. Attendre une baisse des prix signifie probablement payer des loyers tandis que le prix des biens augmente de 2 % par an, et c’est les tarifs qui décident de tout.

Si vous êtes vendeur, l’image avec deux registres est un signe d’avertissement. Le marché, qui a autrefois augmenté votre prix pour vous, vous oblige maintenant à le réduire. Un prix réaliste, dans la plage appropriée, permet de transformer une annonce en vente effective.

Si vous êtes un investisseur, le modèle vous fournit des indicateurs précis à suivre. Il ne s’agit pas d’un total de stocks. Il s’agit plutôt des mois de stockage dans la zone de cinq à six, de la part des actions dont le cours est en baisse, et de l’écart qui se réduit entre le prix demandé et le prix de clôture. Les actions liées au secteur immobilier ont déjà commencé à indiquer que le marché sera plutôt en état de stagnation, plutôt qu’en période de croissance ou de dépression. D.R. Horton, le plus grand constructeur de maisons aux États-Unis, a perdu environ 14 % au cours de l’année écoulée, selon les données du marché. Le marché semble donc déterminé à ne ni s’effondrer ni prospérer. Il suppose, à juste titre, que le temps ne passe pas.

Gardez à l’esprit le stand de fruits la prochaine fois que quelqu’un vous lit un titre d’actualité concernant le marché des acheteurs. Les caisses ne représentent qu’une partie de la réalité ; c’est le rapport entre les deux qui est important. Le rapport pour juillet indique exactement la même chose qu’il y a un an : plus de choix, mais toujours pas suffisamment de choix pour choisir. Deux registres, une seule horloge… Et l’horloge n’a pas bougé.