Appel de Independence Realty pour le deuxième trimestre 2026 : Perspectives sur l’écart de location vs. espoirs de point d’équilibre, retards dans la vente de Mustang…

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Date de l'appel4 août 2026

Orientation :

• Les prévisions de croissance du NOI pour les produits similaires ont augmenté à 1,5 % (contre 0,8 %), ce qui représente une augmentation de 2,5 millions de dollars en NOI.
• La croissance des revenus dans le même domaine devrait être de 1,7 % pour l’ensemble de l’année.
• Les prévisions de NOI ont diminué de 2 millions de dollars, principalement en raison d’un ralentissement dans le processus de location des actifs immobiliers.
• La prévision des frais d’intérêt a augmenté de 2 M$.
• Les prévisions de revenu net avant frais par action restent à 1,14 $, en raison d’un nombre d’actions pondérées plus faible suite aux rachats de actions effectués au premier trimestre.
• Le programme Wi-Fi devrait générer 5,5 millions de dollars de revenus et 3 millions de dollars de chiffre d’affaires net en 2026.

Commentaires professionnels:

Momentum opérationnel et remise en marche du marché :

• Independence Realty indique que la dynamique de fonctionnement de son portefeuille s’améliore. Les taux de location augmentent, et 120 points de liquidité ont été récupérés en août. Les nouveaux tarifs de location sont positifs ; 65 % des nouvelles locations sont légèrement positives.
• La reprise économique est attribuée à l’amélioration des conditions du marché, à une diminution des livraisons de nouveaux produits, ainsi qu’aux facteurs macroéconomiques qui favorisent la demande, plus élevés que les moyennes nationales, en particulier dans les secteurs de la santé et de l’éducation.

Croissance accrue du FFO de base et des revenus dans le même magasin :

• Le FFO par action de l’entreprise pour le deuxième trimestre s’est élevé à 0,28 $, grâce à une croissance des revenus dans les catégories similaires supérieure aux attentes, soit 1,2 %. Cela dépasse le seuil de 80 points de base indiqué dans leur prévision initiale.
• Cette performance supérieure était due à une croissance plus forte des revenus et à une baisse de la croissance des dépenses. Cela s’est accompagné d’une augmentation de 7,3 % des revenus liés aux autres actifs immobiliers, ainsi qu’une diminution des dettes douteuses.

Success du programme de rénovation avec valeur ajoutée :

• Independence Realty a achevé la construction de 1 026 unités d’habitation au cours du premier semestre de l’année, avec un taux de rendement sur les investissements de 16 %. L’entreprise est bien en mesure de respecter son objectif de 2 500 unités d’habitation pour l’année.
• Le succès provient d’une durée de rénovation plus courte, ce qui permet une augmentation du nombre de locataires sans affecter le taux d’occupation. De plus, la concurrence avec les nouveaux biens de catégorie A est moins forte, car les biens offrent des intérieurs modernes à un prix plus bas.

Initiative Wi-Fi et diversification des revenus :

• La phase initiale de l’initiative de Wi-Fi communautaire s’est terminée avant l’heure prévue. Cela a permis d’obtenir environ 400 000 dollars de revenus supplémentaires au cours du second semestre 2026.
• Cette nouvelle source de revenus soutient les perspectives de l’entreprise en ce qui concerne la croissance des revenus par magasin. On s’attend à ce qu’elle contribue, au moins d’un centime supplémentaire par action, aux résultats de l’année prochaine.

Guidance Révision et Gestion des Coûts :

• L’entreprise a augmenté son objectif de croissance du NOI pour les magasins similaires de 70 points de base ; elle anticipe désormais une croissance de 2,1 % au deuxième trimestre.
• Cette révision est basée sur les attentes de réductions des dépenses opérationnelles durant la seconde moitié de l’année, en particulier en raison de la diminution des impôts fonciers et des frais d’assurance.

Analyse des sentiments :

Ton général: Positif

• La direction a indiqué que la dynamique opérationnelle s’améliorait grâce à la reprise du marché, avec une croissance des ventes comparables plus forte que prévu, et une confiance dans la réussite des objectifs fixés pour l’année 2026. Les commentaires étaient les suivants : « La dynamique opérationnelle s’améliore dans tout notre portefeuille, car les conditions du marché continuent d’améliorer » et « Nous sommes sur la bonne voie pour atteindre nos objectifs pour l’année 2026, et nous sommes enthousiastes quant à la dynamique des résultats financiers qui se développe vers 2027. »

Q&R:

• Question de Eric Wolf (Citibank)Mesurez la variation annuelle du volume de produits et de l’utilisation des concessions dans vos marchés.
  RéponseLe volume de livraison de cuivre a augmenté d’environ 5 % par rapport à l’année précédente. En juillet, la part des concessions utilisées pour les nouvelles contrats était de 23 %, ce qui représente une baisse significative par rapport à 52 % en avril et à 54 % par rapport à l’an dernier. Le coût moyen des concessions était d’environ 1 500 dollars.

• Question d’Eric Wolf (Citibank)Où en est l’occupation aujourd’hui ? Est-il attendu qu’elle reste stable ?
  RéponseLa occupation est de 95 % et on s’attend à une légère augmentation d’ici la fin de l’année.

• Question de Austin Werschmidt (KeyBank Capital Markets)Quels marchés continuent de réduire l’utilisation des concessions ?
  RéponseAtlanta a enregistré la plus grande amélioration positive : l’utilisation des concessions est tombée à environ 23 % en juillet, contre environ 50-55 % auparavant. Dallas, quant à lui, reste relativement élevé, à environ 40-45 %.

• Question d’Austin Werschmidt (KeyBank Capital Markets)Quelles sont les attentes pour une amélioration supplémentaire des dettes douteuses durant la seconde moitié de 2026 ?
  RéponseLa guidance implique environ 95 points de base de dettes mauvaises dans la seconde moitié de l’année. On espère que les progrès se poursuivront en 2027. Cependant, il faudra plus de temps et des technologies supplémentaires pour retrouver les niveaux pré-Covid.

• Question de Connor (Wells Fargo)Vous constatez-t-il une différence significative entre les produits de classe B et ceux de classe A en termes de taux de retenue des clients, de départs des clients ou de pouvoir de fixation des prix ?
  RéponseAujourd’hui, aucun changement significatif n’est observé entre les propriétés de classe B et celles de classe A en ce qui concerne les principes opérationnels fondamentaux.

• Question de Connor (Wells Fargo)L’initiative Wi-Fi est-elle largement mise en œuvre, ou y a-t-il des avantages supplémentaires ?
  RéponseLe programme progresse progressivement : on s’attend à des revenus de 3 millions de dollars pour la deuxième moitié de l’année 2026, et une pénétration de environ 70 % en juillet. On anticipe que cette pénétration atteindra 80-85 % d’ici la fin de l’année, et que d’autres propriétés seront évaluées pour l’année 2027.

• Question de Brad Heffin (RBC Capital Markets)Quelles sont les attentes pour les nouveaux renouvellements de bail au troisième trimestre ?
  RéponseLa guidance suppose que les chiffres resteront à environ -50 points de base par trimestre. En juillet, ce taux est de -1,1 %. On s’attend à des conditions plus faciles pour le troisième et le quatrième trimestre.

• Question de Brad Heffin (RBC Capital Markets)L’amélioration des nouvelles locations sur toute l’année est-elle due à une augmentation des taux ou à des concessions ?
  RéponseL’amélioration enregistrée en juillet par rapport à l’année précédente est due à une augmentation des taux d’intérêt ; l’amélioration par rapport au début de l’année est due à une réduction de l’utilisation des concessions.

• Question de John Kim (BMO Capital Markets)Les nouvelles offres de location pourrait-elle se situer dans les plages habituelles pour le troisième et le quatrième trimestre ?
  RéponseOui, les résultats du trimestre 3/4 devraient être meilleurs que les -2,7 % enregistrés au trimestre 2, bien que des valeurs spécifiques n aient pas été fournies.

• Question de l’analyste de l’UBCL’augmentation de la saison de location prolongée est due à une demande plus forte ou à des comparaisons plus simples ?
  RéponseDes taux d’absorption élevés et des processus de compensation plus simples contribuent au rétablissement, bien que les schémas saisonniers devraient se manifester progressivement.

• Question de l’analyste de l’UBCQuel est le niveau normal des dettes mauvaises à venir ? Y aura-t-il des conditions favorables en 2027 ?
  RéponseIl existe un nouveau niveau de normalité après la pandémie de COVID-19, mais la fraude reste un problème. Des progrès sont attendus en 2027, mais pour revenir aux niveaux pré-pandémiques, il faudra utiliser davantage de technologies.

• Question de l’analyste de l’UBCQuel est le taux de conversion des leads en locations ?
  RéponseLe focus sur la conversion concerne l’ensemble du processus, et non seulement une seule métrique. Cela s’est considérablement amélioré.

• Question de John Pawlowski (Greens)Les augmentations de poids en juillet étaient-elles dues à une demande organique ou à d’autres facteurs ?
  RéponseCette augmentation est due à une demande organique liée à une meilleure optimisation des moteurs de recherche, et non à des dépenses marketing supplémentaires.

• Question de John Pawlowski (Greens)Devrions-nous s’attendre à des augmentations importantes dans les coûts de réparation et de maintenance au cours des prochaines années ?
  RéponseNon, les équipes se concentrent sur le contrôle des coûts, sur l’utilisation efficace des fournisseurs et de la main-d’œuvre sur site. Aucune augmentation de coûts de gestion n’est attendue.

• Question de Peter Abramovic (Deutsche Bank)Fournir des informations actualisées sur la possibilité de vendre l’actif lié au Mustang.
  RéponseAucune décision n’a encore été prise ; l’actif est stable à un taux d’occupation de environ 93 %. L’entreprise examine le meilleur plan à adopter : conserver ou vendre l’actif.

• Question de Peter Abramovic (Deutsche Bank)Pourquoi la reprise d’actions au deuxième trimestre a-t-elle été suspendue, alors que le cours de l’action était inférieur au NAV ?
  RéponseLa décision de suspendre les rachats a été prise en fonction des capitaux disponibles et des priorités à mettre en œuvre. L’utilisation principale des capitaux est le programme de rénovation, suivi par les rachats. Les capitaux excédentaires provenant des dividendes de septembre seront utilisés pour les rachats.

• Question de Jason Wayne (Barclays)Où ont été réalisées les économies d’impôt sur les biens immobiliers cette année ?
  RéponseLes économies les plus importantes ont été réalisées sur les marchés du Texas en raison du processus annuel de calcul des impôts, ce qui a entraîné des dépenses fiscales inférieures aux prévisions.

• Question de Jason Wayne (Barclays)Voulez-vous développer le programme de valeur ajoutée, compte tenu du potentiel de meilleures primes de loyer ?
  RéponseOui, le programme de valorisation des propriétés continuera d’être un objectif important, surtout à mesure que les nouvelles constructions diminuent. Cela permettra de rénover davantage de unités sans affecter le taux d’occupation.

• Question de Austin Werschmidt (KeyBank Capital Markets)Quelle est la taille maximale que le programme de valeur ajoutée peut atteindre en termes de volume par unité, sans affecter le taux d’occupation ?
  RéponseLe programme va passer de 1 700 unités l’an dernier à environ 2 500 unités cette année. Il est possible que le chiffre atteigne 3 000 à 4 000 unités par an, car les délais de rénovation ont diminué, passant sous les 20 jours.

• Question de Austin Werschmidt (KeyBank Capital Markets)Quelles sont les autres grandes opportunités liées à l’amélioration des fondamentaux ?
  RéponseLes opportunités incluent des acquisitions stratégiques, si les capitaux le permettent. En effet, le coût du capital peut atteindre un niveau où la croissance est possible. Mais l’apport de valeur reste le principal objectif de l’utilisation des capitaux.

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