Les stocks de logement ressemblent à une mise en pari sur les taux d’intérêt des prêts hypothécaires. La variable réelle, c’est les marges bénéficiaires.

Les stocks de logements devraient être simples à gérer. On regarde le taux d’intérêt sur 30 ans. Si celui-ci diminue, on achète les constructeurs ; si il augmente, on vend leurs actions. Mais il faut prendre quelques minutes pour examiner les chiffres réels… La ligne droite se courbe, car la plupart des propriétaires américains ne peuvent pas vendre leurs propriétés, même s’ils le souhaitent.

Environ la moitié de toutes les hypothèques en attente d’exécution…49,9 %, selon les données du premier trimestre fournies par Realtor.com, sont engagés à des taux de 4 % ou inférieurs.Près de quatre cinquièmes des prêts ont une taux d’intérêt inférieur à 6 %. Au lieu de passer par un taux d’emprunt de 3 %, qui est en moyenne d’environ 6,5 %, où le taux fixe sur 30 ans se situait à la mi-août…(6.55%)De nombreux propriétaires ont simplement décidé de ne pas déménager. C’est pour cette raison que le marché de revente reste faible, et les prix restent stables, même lorsque les intérêts sur les prêts deviennent plus élevés.Les chercheurs de Harvard attribuent environ 40 % de cette différence.Entre les baisses de prix prévues par les analystes et les hausses de prix qui se sont réellement produites entre 2021 et 2023, il y a un écart. Cet écart fait que les propriétaires ne veulent pas vendre ou renoncer à leurs prêts bon marché.

Voici la partie qui est importante pour les investisseurs dans des constructeurs tels que D.R. Horton, Lennar et PulteGroup : les personnes qui doivent déménager – un nouveau emploi, un bébé, un divorce, un changement de lieu de vie – ne trouvent pas assez d’appartements disponibles pour acheter. Ils se tournent donc vers les nouvelles constructions, où le constructeur est le vendeur de dernier recours. C’est ainsi que D.R. Horton, le plus grand constructeur immobilier des États-Unis, a augmenté ses ventes nettes de 11 % en deuxième trimestre financier, pour atteindre près de 25 000 appartements.Même avec des taux supérieurs à 6%La demande ne a pas disparu à cause des taux élevés ; elle a été redirigée du marché de revente vers les constructeurs.

Le coût s’affiche dans le marge, et non dans la liste d’ordres.

Ce qui nous amène à la variable qui détermine réellement si ces propriétés sont rentables ou non. Les constructeurs ne vendent pas ces maisons supplémentaires au prix plein. Pour attirer des acheteurs dont le budget mensuel est limité par un prêt immobilier de 6,5 %, ils offrent des conditions avantageuses : réduction du taux d’intérêt, subventionnement du prêt, ou autres incitations permettant de combler l’écart de coût de possession.

On peut voir l’ampleur de cette contribution dans les chiffres de Lennar : les incitations représentaient 12,9 % de son prix moyen de vente.dans le dernier trimestreenviron deux à trois fois ce qu’une gestion saine considère comme normal sur une période donnée. Les dirigeants de D.R. Horton ont déclaré que les ventes…Les incitations resteront élevées jusqu’à la fin de l’année fiscale 2026.Le résultat est visible dans le tableau des revenus. Le taux de marge brute d’Horton…Il est passé à 20,7 % au troisième trimestre budgétaire, contre 21,8 % l’année précédente., etLe taux de marge brute dans le domaine de la construction de logements chez Lennar est tombé à 15,6 % par rapport à 17,8 %..

En d’autres termes, la manière la moins coûteuse de déterminer les revenus d’un constructeur n’est plus de deviner où vont les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers. Il s’agit plutôt de savoir quel pourcentage de chaque vente est reversé en avantage financier, et si les bénéfices liés au volume de ventes valent les marges que cela représente. C’est ce facteur qui doit être pris en compte par un débutant.

Lire les trois grands constructeurs à travers cette perspective

Chacun de ces trois modèles évalue le compromis de manière légèrement différente, ce qui les rend utiles pour la comparaison.

D.R. Horton, grâce à sa grande taille et à son approche équilibrée en ce qui concerne les volumes de ventes et les marges, a pu préserver ses bénéfices au deuxième trimestre : il a enregistré une augmentation des commandes de 11 %, tout en réduisant son stock de maisons terminées non vendues de 35 %. Mais au troisième trimestre, la situation est un peu différente : le stock de maisons terminées a augmenté à nouveau.7 600 logements, contre 5 500 au trimestre précédent.– Cela indique qu’un vendeur doit transporter plus de produits, car les ventes marginales deviennent plus difficiles.

Lennar est celui qui se concentre le plus sur l’accessibilité financière ; il privilégie les volumes de ventes à des prix plus bas afin de maintenir ses avantages en termes de taille de l’entreprise. De plus, son portefeuille dispose du record le plus ancien en matière de dividendes, qui est favorable aux investisseurs. PulteGroup, quant à lui, se situe à un rendement inférieur à 1 %. C’est donc plutôt une entreprise spécialisée dans les rachats d’actions, plutôt qu’une entreprise destinée à générer des revenus pour les investisseurs.

Pour les lecteurs intéressés par les dividendes, voici la situation honnête : aucune de ces entreprises ne représente une action dont le rendement est basé sur le revenu actuel. Le rendement de D.R. Horton est d’environ 1,3 %, et sa distribution de 0,45 dollar par trimestre n’est qu’une petite partie de son flux de trésorerie libre, qui dépasse les 3 milliards de dollars – plus de six fois le coût d’un an de dividendes. Il s’agit donc d’un dividend stable et en croissance, lié à un bilan solide, et non d’une alternative au titre d’obligation. Lennar offre le dividende le plus élevé parmi ces trois entreprises, à environ 2,6 %, ce qui reste encore un chiffre modeste.

La manière dont un investisseur en revenus devrait considérer les constructeurs est via la « courbe du rendement de l’action ». Lorsque la peur cyclique est à son point le plus élevé – les marges sont réduites, l’ambiance économique est mauvaise, et les actions ne sont plus populaires – le prix d’entrée devient bas. Horton est actuellement coté à environ 11 fois le bénéfice futur, soit une baisse de plus de 20 % au cours de l’année dernière. C’est précisément ce moment où une entreprise cyclique de qualité peut devenir attrayante : accepter le bruit cyclique, et profiter des années de croissance des dividendes, ainsi que d’un prix d’entrée bas pour une entreprise qui se développe tout au long du cycle économique. Achetez-les lorsque tout le monde est convaincu que les taux d’intérêt sont la seule chose importante ; vendez-les lorsque les marges atteignent leur maximum.

Qu’est-ce qui pourrait endommager la configuration ?

Le risque n’est pas que la demande s’effondre. C’est plutôt que les taux d’intérêt élevés deviennent une situation permanente : un scénario d’inflation persistante, où les coûts d’emprunt restent élevés et où la concurrence ne permet pas aux constructeurs de retrouver leurs bénéfices de 2021. Le fait que D.R. Horton permette à ses stocks terminés de augmenter, ainsi que l’avertissement de Lennar concernant le fait que les dépenses liées aux incitations restent élevées, sont des signes précoces que cette pression est réelle, et non passagère.

Pour un débutant, la bonne approche est de ne pas considérer ces choses comme un référendum concernant une future baisse des taux d’intérêt de la Fed. Le taux d’intérêt sur les prêts immobiliers influence le sentiment du marché, mais les bénéfices des constructeurs dépendent d’autres facteurs – c’est le prix que ceux-ci sont prêts à accepter pour maintenir leur activité en marche. Il faut observer cela, savoir quel des trois actifs on possède et pourquoi, et traiter chaque actif comme une position cyclique dans un plan diversifié visant à favoriser la croissance des revenus, plutôt que comme une solution rapide pour obtenir des rendements. C’est une manière beaucoup plus durable de gagner de l’argent en possédant des biens immobiliers, plutôt que de parier sur la direction d’un seul indicateur.