Le « marché des acheteurs de logements » est en réalité une manière de limiter les pouvoirs tarifaires des constructeurs de maisons.

L’offre de logements aux États-Unis a atteint un niveau record depuis six ans. L’image que donnent les médias est positive : de nouvelles propriétés sont mises en vente, et les acheteurs ont enfin une plus grande capacité de négociation. Mais avant de considérer cela comme une bonne nouvelle pour tout le monde, il faut remarquer l’angle sous lequel les titres de presse le présentent. Ce qui semble être une opportunité pour les acheteurs est, pour les entreprises qui construisent les maisons, exactement l’inverse de ce que les investisseurs souhaitent voir. Il s’agit donc d’une situation où le pouvoir de tarif des constructeurs de maisons est affaibli.

Première chose : il s’agit vraiment d’un marché nouveau pour les acheteurs, et non d’une illusion liée aux cycles de nouvelles. Les données d’août de Redfin montrent que le nombre de nouvelles annonces a atteint environ 393 000.Le niveau le plus élevé depuis 2022Et le nombre total de maisons en vente dépasse 1,5 million, le chiffre le plus élevé depuis 2020. Trois quarts des maisons aux États-Unis…Vendus à un prix inférieur à leur prix initial.Une action qui a été détenue pendant environ dix-huit mois. Elle a été hypothéquée à des taux qui ont remonté à 6,67 % –Le plus élevé en plus d’un an— Les acheteurs espèrent avoir de la chance, et les vendeurs cèdent.

L’augmentation des fournitures est l’histoire des constructeurs, et non celle des propriétaires de maisons.

Voici la partie qui est importante pour les investisseurs : la plupart de cette offre excédentaire ne provient pas des propriétaires qui choisissent de vendre leur maison. C’est plutôt le résultat de projets de construction de maisons. Les constructeurs de maisons ont profité de cela.L’essor lié à la pandémie, lorsque les taux d’emprunt étaient à des niveaux historiquement bas.Et ils ont passé des années à poursuivre les travaux de construction. Maintenant, ces maisons sont terminées, mais au mauvais moment : elles sont prêtes, mais attendent des acheteurs qui ne peuvent plus se permettre un loyer de 6,67 % par mois.

On peut voir la pression dans les chiffres des sentiments. L’Indice du marché immobilier de NAHB est tombé à 34 en juillet.C’est le quinzième mois consécutif où le chiffre est inférieur à 40 ; c’est la période la plus longue de pessimisme des constructeurs depuis 2012.Sous cette pression,37 % des constructeursIls ont dit qu’ils réduisaient les prix de manière radicale, et près de deux tiers d’entre eux comptaient sur des incitations commerciales pour faire baisser les prix. Les réductions de prix et les incitations commerciales ne sont en réalité qu’une seule et même chose : une entreprise qui renonce à son pouvoir de fixer les prix afin de vendre plus de produits.

C’est le problème auquel est confronté un investisseur en dividendes avec une croissance des dividendes. Le pouvoir de fixation des prix est la barrière qui permet de transformer l’inflation en croissance des revenus ; une entreprise qui doit baisser les prix pour éliminer ses stocks ne dispose pas de ce pouvoir. Pour les constructeurs de maisons, cette perte de marge n’est pas hypothétique – c’est bien la situation économique opérationnelle du trimestre en cours.

Non, ce n’est pas en 2008.

Il vaut la peine de répondre à cette question que chaque titre concernant les logements soulève : est-ce le début d’une période de surproduction ? Les données ne le prouvent pas. Lors de la crise de 2008, l’offre était de près de dix mois, et les constructeurs se retrouvaient avec des terrains qu’ils avaient payés cher, sous une pression qui les avait épuisés. Aujourd’hui, le temps moyen nécessaire pour obtenir un bien immobilier est d’environ quatre mois – c’est un marché qui était autrefois basé sur des prix fixes, mais qui est maintenant en équilibre, sans surproduction. Le prix de vente moyen de Redfin a encore augmenté de 2,2 % par an, atteignant environ 398 600 dollars.Le mois d’août le plus chaud jamais enregistré.

En d’autres termes, les prix ne chutent pas ; le marché revient à un état d’équilibre après des années de pénurie aiguë.Le stock existant reste inférieur aux niveaux avant la pandémie.L’insuffisance à long terme qui a causé cette pénurie est toujours présente. Ce qui a changé, c’est l’équilibre offre-demande à court terme, et avec lui, le pouvoir de tarification des personnes qui construisent.

Ce que cela signifie pour le cas d’investissement du constructeur

Cette différence – une insuffisance structurelle intacte, mais perte de la capacité de tarification cyclique – constitue toute l’analyse concernant le secteur des actions. Les constructeurs immobiliers actuellement en place cherchent à obtenir des profits bas sur le papier. D.R. Horton, le plus grand constructeur immobilier aux États-Unis, achète ses actions à un ratio d’environ 12,7 fois les résultats annuels, verse un dividende modeste, d’environ 1,3 %, et a augmenté ce dividende pendant onze ans consécutifs, sur vingt-quatre années où il versait effectivement des dividendes. Son ratio de distribution de bénéfices est inférieur à dix pour cent, et son bilan est prudent : le dette nette est d’environ 5 milliards de dollars, contre 24 milliards de dollars d’actifs propres, avec un fort flux de trésorerie libre. Rien n’est cassé dans cette situation.

Mais comprenez pourquoi c’est bon marché. Ce prix bas est le résultat du prix de marché qui reflète exactement l’éroderie des marges que les données immobilières confirment aujourd’hui. Une propriété de qualité, achetée lorsque son rendement a augmenté en raison de la baisse des prix, constitue une opportunité typique liée à la courbe des rendements des actions – à condition que la pression cyclique soit temporaire et que le pouvoir de tarification revienne. Le facteur clé est l’inflation des coûts liés aux terrains, au travail et aux matériaux, de sorte qu’une réduction des prix par les constructeurs ne se transforme pas en coûts supplémentaires pour eux-mêmes.

C’est pourquoi ce titre, qui est très court et adapté aux acheteurs, contient une mise en garde prudente pour les investisseurs. C’est idéal pour les familles qui cherchent à obtenir des concessions du vendeur. Pour les actionnaires, il y a également un risque de vente : les vendeurs sont souvent des constructeurs immobiliers disposant d’un stock de maisons terminées, mais dont les maisons sont construites dans la mauvaise direction par rapport aux tendances de l’économie durant la pandémie. Le pouvoir de fixer les prix est réduit sur ce marché. Jusqu’à ce que les indicateurs clés – l’état d’esprit des constructeurs, le nombre de projets de construction, les permis de construction – montrent des signes positifs, la valeur basse des biens immobiliers représente plutôt un signe de risque de marge, et non une raison de se précipiter.

Le marché des acheteurs et la pénurie de marges pour les constructeurs sont en fait la même situation, mais sur des côtés opposés. Il faut savoir sur quel côté on veut se placer.