Les propriétés de Hong Kong ont perdu leur série de victoires – et les grands développeurs ne l’ont pas manqué non plus.

Les prix de l’immobilier à Hong Kong ont diminué.0,5 % en juillet, mettant fin à une série de gains de 13 moisCela remonte à la dernière période de croissance continue avant la baisse des prix. Le volume des transactions a diminué de plus de 40 % par rapport au mois de juin. Pour un marché qui avait mis des mois à se remettre sur pied, cette reprise s’est faite de manière brusque.

Les titres des articles ressemblent à une inversion. Mais la réalité économique des deux plus grands développeurs immobiliers de Hong Kong raconte une histoire différente : l’entreprise continue d’évoluer positivement, même si le climat économique devient de nouveau tendu.

L’ancienne histoire.Le marché résidentiel de Hong Kong a atteint son pic en 2021, puis a connu une baisse continue pendant trois ans.15 % en 2022, 7 % en 2023, 7,1 % supplémentaires en 2024Les prix étaient…Environ 30 % en dessous de leurs prix records d’ici la mi-2025.Le marché avait jugé le secteur dépassé structurellement : une population en déclin, les taux d’intérêt aux États-Unis, et les effets de la situation en Chine. Un cours baisseur n’était donc pas une bonne affaire ; c’était plutôt un reflet précis de la dégradation du secteur.

Qu’est-ce qui a changé ?Deux mesures en 2024 ont brisé la tendance à la baisse. Le gouvernement a supprimé tous les droits de taxe sur le marché : le Buyer’s Stamp Duty, le New Residential Stamp Duty et le Special Stamp Duty. Ces taxes entravaient la demande depuis 2012. En octobre, les règles relatives aux prêts immobiliers ont été assouplies : le ratio emprunt/valeur immobilière a été standardisé à 70 %, et le ratio dettes/servitude a été limité à 50 %. En même temps, des réductions des taux d’intérêt aux États-Unis ont eu effet dans le système monétaire lié de Hong Kong. Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont donc tombés de plus de 5 % à entre 3,25 % et 3,5 %.

Le résultat fut une chute marquée par rapport au niveau le plus bas en 2025. Les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 11 % par rapport à leur point le plus bas. En mai 2026…Les prix ont atteint un niveau record depuis 30 mois.Même après la baisse de juillet, l’indice reste de 7,3 % au-dessus de son niveau d’époque à la fin de 2025. Cette hausse est réelle, et il ne s’agit pas seulement d’une conséquence des politiques économiques. Les acheteurs chinois du continent représentaient environ la moitié des ventes de logements neufs en valeur, au premier trimestre. Cela signifie une évolution structurelle dans la manière dont la richesse entre dans le marché.

Où le retard de juillet se place.Une baisse de 0,5 % après 13 mois consécutifs de hausses n’est pas une rupture de tendance – c’est plutôt un obstacle à la progression. C’est ce qui se passe après une période prolongée, lorsque la demande en été diminue, l’atmosphère économique s’assombrit, et des facteurs géopolitiques interviennent (le conflit avec l’Iran a mis les investisseurs dans l’anxiété jusqu’en mars). Centaline Property, l’une des plus grandes agences immobilières de Hong Kong, a constaté que les acheteurs deviennent “consciencieux”. Les ventes en août devraient atteindre le niveau le plus bas depuis 18 mois.

Cette langue de communication semble peu engageante. Mais ce qui compte, c’est le contraste avec ce que les développeurs ont vraiment vendu. Au premier semestre 2026, Sun Hung Kai a lancé le projet Garden Regency à Kam Tin North – 120 appartements, tous vendus en une seule journée, malgré des réductions allant jusqu’à 16 %. Un mois plus tôt, son projet Lime Spark a vendu 154 appartements, générant plus de 1 milliard de HKD de ventes. Ces entreprises ne sont pas dans une situation difficile pour vendre leurs produits. Ce sont des développeurs qui redécouvrent leur pouvoir de tarification, sans plus compétitiver par rapport aux réductions.

Les chiffres en dessous.Les deux plus grands développeurs de Hong Kong ont présenté des résultats pour le premier semestre qui ne ressemblent en rien à ceux d’un marché en déclin.

Henderson Land, l’un des“Les quatre grands”Bénéfice sous-jacent publié5,07 milliards de HK$ au cours des six premiers mois de 2026 – une augmentation de 66% par rapport à l’année précédente.Les revenus ont augmenté.80 % à 17,2 milliards de HKD, avec une augmentation de 212 % des revenus liés au développement immobilier à Hong Kong.L’entreprise a des plans…Huit nouveaux projets lancés dans la seconde moitié.Et on espère reconnaître environ 6,4 milliards de HK dans les ventes contractées durant la même période.

Sun Hung Kai, le plus grand des deux, et le plus grand développeur de Hong Kong en termes de valeur boursière, a annoncé un bénéfice net.Les revenus ont augmenté de 16,7 % à 12,2 milliards de HKD pour le premier semestre financier (terminé en décembre 2025).Avec un bénéfice rapportéAugmentation de 36 % à 10,2 milliards de HKDLa tour de bureaux International Finance Centre, son symbole de réussite, a atteint un taux d’occupation de 98 %. Les deux entreprises ont augmenté ou maintenu leurs dividendes suite à la reprise économique – le dividende interne de Sun Hung Kai a également augmenté.3.2%Et Henderson Land a maintenu son cours à 0,50 dollars par action à Hong Kong.

Le point de preuve est simple : la croissance des revenus et des bénéfices à ces niveaux n’est pas celle que l’on observe lorsque le marché a chuté. Un augmentement des bénéfices de 66 %, une hausse des revenus de 80 %, et huit nouveaux produits en cours de développement… Cela signifie qu’il s’agit d’un cycle économique en progression positive.

L’évaluation n’est pas bon marché – et il n’est pas nécessaire de l’être.Sun Hung Kai est une entreprise qui fait des transactions.Environ 17 fois les bénéfices réalisés, avec uneRépartition des bénéfices d’environ 3%Les valeurs de Henderson Land se situent à un multiple similaire, plus proche de 16-17 fois le bénéfice avant impôts. Ce ne sont pas des multiples trop faibles. En réalité, ce n’est pas possible. L’important est que les évaluations des actions ont été réévaluées en même temps que les fondamentaux de l’entreprise, et non en dessous d’eux. Le marché valorise une entreprise qui se remet de ses problèmes, et non une entreprise en état de défaillance attendant une solution.

Certains observateurs ont qualifié les actions immobilières de Hong Kong de « chères » en mars, soulignant que le taux de dividende avait diminué, passant de plus de 5 % à environ 4 %, à mesure que l’optimisme concernant les prix s’est renforcé. C’est vrai : une grande partie de la reprise initiale s’est intégrée dans les valeurs boursières. Mais la trajectoire des bénéfices indique que ce ratio n’a pas pu dépasser les limites du secteur. Le P/E de Henderson Land est passé de 18 à 16 entre mai et août, même si ses actions ont augmenté en valeur, car les bénéfices ont augmenté plus rapidement que les prix.

Le véritable risque n’est pas le mois de juillet. C’est les ventes en H2.La ralentissement en juillet est un indicateur de données, et non une condition de rupture. La condition qui véritablement permettra de tester cette thèse est de savoir si les réserves des développeurs et les volumes de ventes resteront stables jusqu’à la deuxième moitié de 2026, date à laquelle les huit projets prévus par Henderson Land et le pipeline de Sun Hung Kai pourront satisfaire les besoins du marché après l’été. Si le comportement conservateur des acheteurs se transforme en une récession structurelle – si les volumes restent au niveau le plus bas depuis 18 mois et si les prix continuent de baisser – alors l’histoire de la reprise deviendra opposée. C’est cet indice à surveiller : pas l’indice des prix mensuel, mais le taux de réserves des développeurs concernant les nouveaux projets.

Un deuxième risque se cache sous la surface. Les marges bénéficiaires diminuent, même si les bénéfices absolus augmentent. La marge nette de Henderson Land est tombée de 26,2 % à 20,5 %. Cela est logique dans un contexte de reprise économique : les promoteurs immobilier doivent travailler avec des stocks excessifs, ce qui entraîne des marges inférieures à celles qu’ils avaient avant la récession. Mais si les marges continuent de diminuer, tandis que la croissance des revenus ralentit, l’évolution des bénéfices deviendra plate.

Le cadre d’investissement.Pour les investisseurs américains, la complication pratique réside dans l’accès aux actions. Les deux sociétés sont cotées sur le marché de Hong Kong – 0016.HK et 0012.HK – et sont également négociées sur les marchés OTC aux États-Unis.ADR (SUHJYetHLDCY)Avec une liquidité faible. Ce sont des entreprises réelles, avec des flux de trésorerie réels. Mais les ADR cotés hors bourse ne sont pas le moyen par lequel la plupart des investisseurs en ligne les acheteront ou vendront. L’information concernant les propriétés à Hong Kong ne disparaît pas à cause d’un problème lié à l’émission des actions – elle signifie simplement que cette opportunité se trouve sur un autre marché.

L’essentiel est la relation entre la baisse des prix et les données relatives aux revenus. Le marché a réagi à une baisse de 0,5 % mensuelle des prix de l’immobilier, comme si la reprise était terminée. Les résultats des développeurs pour le premier semestre indiquent que la reprise continue. Cet écart entre l’opinion publique et les données opérationnelles est précisément ce type d’incohérence qui provoque des entrées dans le marché – lorsque l’opinion publique devient anxieuse, mais que les performances commerciales continuent d’améliorer.

La question qui se pose maintenant n’est pas de savoir si le marché immobilier de Hong Kong a chuté de 0,5 % en juillet. C’est plutôt de savoir si les nouveaux projets de développement confirment que la demande existe encore, même lorsque les médias ne parlent pas de cela. Si ces projets se vendent bien, la reprise du marché sera possible. Sinon, rien d’autre n’a d’importance.