Le titre « La plus grande offre de logements en une décennie » concerne en réalité les acheteurs qui ne peuvent pas effectuer des achats immédiats.

La phrase à retenir cette semaine est que les ventes de maisons ont diminué en août, même si l’offre a atteint son niveau le plus élevé depuis plus d’une décennie. Conservez cette information à côté de la image qui montre : beaucoup de maisons, une demande faible, les prix sur le point de chuter, les vendeurs paniqués et qui réduisent leurs prix. Cette image est en grande partie fausse… Et croire à elle coûte de l’argent, juste au moment où l’argument change.

C’est la version qui reste après le contact avec les données. La “offre” qui crée un record est en grande partie constituée de maisons qui restent sans vente pendant plus de temps. La raison pour laquelle les ventes diminuent n’est pas parce qu’il y a trop de maisons, mais plutôt parce que trop peu d’acheteurs présentent des prêts hypothécaires qu’ils peuvent vraiment se permettre. Il faut comprendre comment ces chiffres sont interprétés. Le terme “offre la plus élevée au cours d’une décennie” ne devient donc plus une prévision de crise, mais plutôt un indicateur des acheteurs insuffisants.

On marche jusqu’à une boulangerie qui avait autrefois des pains qui se vendaient avant 9 heures du matin. Une annonce indique : « Le plus grand stock de pain depuis dix ans ! » Mais en regardant le comptoir, on ne remarque pas de quantité supplémentaire de pains. Il y a de nouveaux clients qui n’arrivent plus, donc le même nombre de pains que d’habitude reste là, à la fin de la journée. La boulangerie n’a pas cuisiné une montagne de pain en plus. Elle a cuisiné la quantité habituelle, et la foule du matin s’est dissipée. Le temps nécessaire pour ranger le comptoir s’allongeait… C’est une histoire sur les clients qui ne viennent plus, mais qui est présentée comme une histoire de trop de pain.

Maintenant, étiquetez les objets en vente. Les pains sur le comptoir représentent les maisons en vente, c’est-à-dire l’inventaire. Les pains vendus avant midi correspondent aux maisons vendues au cours d’un mois. Le temps nécessaire pour ranger le comptoir est…Mois de stockageLe “clock” de l’immobilier est défini comme le stock divisé par le rythme des ventes mensuelles. Les clients qui ont cessé de venir sont des acheteurs qui ont été éliminés par les taux d’intérêt plus élevés sur les prêts immobiliers. Calculons simplement : cent pains, cinquante vendus par mois → deux mois de stock suffisant pour satisfaire tous les acheteurs. Maintenant, considérons les acheteurs : cent pains, vingt vendus par mois → cinq mois de stock suffisant. Le stock restait exactement le même, mais la “disponibilité” était bien plus importante. Le secret ne réside jamais dans le numérateur. Regardez ce qui disparaît en dessous.

C’est exactement ce que l’Association nationale des agents immobiliers a rapporté jeudi.Les ventes de maisons existantes ont diminué de 2,0 % par rapport à juillet.Pendant ce temps, les stocks non vendus ont atteint 4,9 mois de stock.Le niveau le plus élevé depuis plus de dix ansLa division fait le travail de l’article de tête : les stocks restent quasi inchangés, et le rythme des ventes diminue. Le principal économiste des agents immobiliers, Lawrence Yun, a attribué cette baisse au temps passé dans les réserves.Les taux d’emprunt et les ventes de maisons se déplacent dans des directions opposées.Donc, il n’est pas surprenant de constater une baisse modérée dans l’activité d’achat de logements, en raison des taux d’intérêt élevés pour les prêts hypothécaires.

Remarquez maintenant comment cette décennie s’est déroulée : cela change la définition même du « niveau de réserve de produits ». Le marché est resté très tendu pendant des années – les stocks étaient inférieurs à quatre mois pour la plupart des années 2010. Quatre points neuf mois représente un niveau de marché équilibré et normal, et non un paradis pour les acheteurs, comme le suggère l’article. De plus, les ventes se sont effondrées au niveau le plus bas depuis trente ans.Les ventes de maisons existantes ont diminué d’environ 40 %, passant de 6,43 millions au début de 2022 à environ 3,9 millions actuellement.Lorsque l’agent chargé de fixer les prix ne produit pas plus de maisons, mais plutôt moins d’achats, « une offre maximale depuis dix ans » signifie que le volume d’achats diminue, et non que les maisons s’accumulent.

Cela souligne le fait qu’il faut arrêter immédiatement l’appel de dépannage : les prix n’ont pas été réinitialisés.Le prix médian national reste encore en hausse d’environ 8 %, et le prix par pied carré augmente d’environ 12 % depuis le début de l’incident économique., etSeulement 8 des 50 plus grands marchés métropolitains sont moins chers qu’avant.Comment obtenir plus de production, sans que le prix ne chute ? Parce que l’excédent de production est inutilisé, il ne s’écoule pas.Le rapport entre les nouvelles annonces et les annonces actives est passé de environ 86 % à 36 %.— Les images qui se multiplient sur les aimants de réfrigérateur sont en grande partie les mêmes que celles qui existent encore là.Les jours sur le marché se sont étendus de 59 à 78., etLes vendeurs qui auparavant supprimaient les annonces 8 % du temps, évitent maintenant de proposer des annonces à presque un tiers des fois.plutôt que de baisser le prix.

C’est l’effet de fixation que provoque le port du costume de « offre record ».Plus de la moitié des emprunteurs ont encore un taux d’intérêt sur le prêt immobilier inférieur à 4 %.Accepter un nouveau prêt immobilier aux taux actuellement élevés serait coûteux. Par conséquent, la plupart des propriétaires existants refusent simplement de vendre leurs biens. Ceux qui vendent, en revanche, préfèrent ne pas offrir de réduction au acheteur. Le propriétaire qui est bloqué dans sa situation immobilière traite le bien qu’il possède comme s’il était périmé : au lieu de baisser le prix du bien et de le mettre en vente, il retire les objets qui se trouvent sur le comptoir.

Cette analogie a maintenant accompli son travail. Mais ici, elle échoue. Une véritable boulangerie réduit les prix et vend des pains périmés, car le pain se gâte avec le temps. Une maison, en revanche, ne se gâte pas. Le propriétaire a remboursé les dettes accumulées au fil des années, et peut donc attendre. Ainsi, l’« excès de stock » ne fait jamais baisser les prix, contrairement à ce qui se passe dans un marché normal. Le modèle indique clairement que le stock cesse d’être un signal pour abaisser les prix dès que les propriétaires n’ont plus besoin de vendre. Sur un marché normal, un plus grand stock signifie une pression de prix plus faible. Dans ce cas, un plus grand stock signifie plutôt que les mêmes maisons restent sans vente, tandis que les acheteurs attendent que les taux d’intérêt diminuent.

Rétablir le modèle à son état normal. Les investisseurs de détail ne peuvent pas acheter des logements existants, mais ils peuvent acheter les entreprises qui construisent de nouveaux logements. Le constructeur immobilier est donc une voie pour obtenir des actions valables. D.R. Horton, la plus grande entreprise de ce type, se négocie à un prix de 12 fois les résultats antérieurs, et environ 10,5 fois le prix prévisionnel. Ses actions ont chuté au cours de l’année. Les constructeurs disposent de moyens que le marché de revente ne possède pas : ils construisent eux-mêmes leur propre offre de logements, et ils ont réussi à atténuer certains effets négatifs en baissant les taux d’intérêt des acheteurs, afin de maintenir le volume de transactions. L’incertitude qui pèse sur les vendeurs de logements existants représente pour les constructeurs un avantage mineur : une offre limitée de logements existants permet à la demande de se diriger vers la construction de nouveaux logements.

Donc, la question qui devrait vous accompagner n’est pas « est la demande élevée ? ». C’est plutôt :D’où viennent les unités supplémentaires ?Si les annonces de maisons augmentent parce que de nouveaux vendeurs entrent sur le marché – ce qui signifie une diminution de la pression sur les prix – alors il s’agit d’une offre réelle et de pressions de prix réelles. Si, en revanche, les annonces de maisons augmentent parce que les mêmes maisons restent en stock plus longtemps – comme le montre ce rapport – cela signifie une demande immobilière stagnante. La variable déterminante est alors le taux d’intérêt hypothécaires, et non le nombre d’annonces. Le seul scénario qui peut rendre cette situation défavorable est si l’offre augmente vraiment…forcéVendre, que ce soit à cause de la perte d’emplois ou parce que les propriétaires ne peuvent plus attendre pour vendre. Faites attention à ce changement. C’est la différence entre une offre record au niveau des dix dernières années qui représente une curiosité, et une offre qui constitue un marché viable.

Gardez un seul indicateur de test. Chaque fois qu’un titre concernant les logements annonce un volume record d’inventaire, demandez-vous si cet aumente s’est produit parce que les vendeurs ont accouru ou parce que les acheteurs ont quitté le marché. Ce mois-ci, ce sont les acheteurs qui ont quitté le marché. Considérez ce chiffre comme une information sur ceux qui ne achètent pas… Ainsi, vous cesserez de confondre un indice de température avec un signal d’alarme.