Hammerson : Le propriétaire du centre commercial que tout le monde critiquait, fait maintenant publier des chiffres. Les analystes doivent payer pour cela.

Hammerson de Londres a passé les six dernières années comme un exemple de ce que peut être le secteur des propriétés de détail : un propriétaire de centres commerciaux qui a vendu ses actifs, réduit sa dette et a évité la crise des centres commerciaux au début des années 2020. Il est donc intéressant de se poser la question : est-ce une réaction rationnelle face aux preuves disponibles, ou bien les investisseurs paient-ils simplement pour obtenir des profits faciles ?

La preuve est arrivée le 30 juillet, sous forme de résultats semestriels qui auraient été inimaginables il y a quelques années. Au cours des six mois allant au 30 juin, Hammerson…Les bénéfices d’EPRA ont augmenté de 33 %, atteignant 64 millions de livres sterling.Et les bénéfices par action ont augmenté de 22 %, atteignant 12,1 pence. Les revenus nets liés aux locations ont également augmenté de 40 %, soit 5 % sur une base comparée, en éliminant les actions d’acquisition et de cession. La direction a ajusté les prévisions pour l’ensemble de l’année 2026.Les prévisions de revenus d’EPRA sont d’environ 132 millions de livres sterling.Croissance d’environ 27 % depuis 2025.

La raison en est l’occupation des locaux et la demande des locataires, et non une augmentation des valeurs des actifs.La occupation des locaux principaux a atteint 96 %.Le chiffre d’affaires a augmenté de 3 % par rapport à l’année précédente, ce qui représente le niveau le plus élevé pour le premier semestre en sept ans. Les visites aux magasins ont augmenté de 3 %, et la performance de l’entreprise est supérieure aux indicateurs nationaux. De plus, les ventes comparables ont augmenté de 2 %. Pour un propriétaire immobilier, le principal indice est le taux d’occupation des locations : les 18,5 millions de livres sterling de loyers nouveaux signés par Hammerson sont 52 % supérieurs au loyer qu’il recevait auparavant, et 9 % supérieurs au valeur de location estimée de la propriété. En termes simples, lorsque les locations se multiplient, Hammerson facture aux locataires un montant bien plus élevé que avant. C’est ce mécanisme qui permet de transformer un centre commercial en activité rentable : et, comme les REITs doivent verser la plupart de leurs bénéfices, cela entraîne une augmentation des dividendes. Le dividende interrompu a augmenté de 22 %.9,67 pence par actionEt l’entreprise a pour objectif de verser des paiements.80–85 % des revenus d’EPRA.

C’est l’angle du dividende qui rend le comportement de l’analyste intéressant à déchiffrer. Une série de banques ont augmenté leurs objectifs dans les semaines qui ont suivi la publication de ces données.Citi passe de 385 pence à 454 pence.Morgan Stanley est en baisse de 425 pence par rapport à 400 pence ; Barclays est en baisse de 420 pence par rapport à 360 pence ; Deutsche Bank est en baisse de 395 pence par rapport à 370 pence. Le consensus est « Hold », avec une tendance à la hausse. C’est ce qui est important : les investisseurs passent d’une méfiance quant à la capacité de Hammerson à se remettre, à une tentative de soutien à ses performances opérationnelles.

De défensif à offensif

Le signe le plus clair que la direction estime que l’upcycling est réel se trouve dans la même annonce : c’est la première acquisition importante par Hammerson en tant que société externe depuis plus d’une décennie. Elle a acheté…50 % de parts dans le Manchester ArndaleUn des centres commerciaux les plus fréquentés d’Europe, pour un montant de 218 millions de livres sterling, avec une rentabilité initiale de 7,8 %. M&G détient la moitié du projet. Cet accord permet une augmentation des bénéfices dès le premier jour, avec une augmentation d’environ…7 millions de livres sterling de bénéfices jusqu’en 2026Et elle est financée par une placement d’actions qui a réuni189 millions de livres sterling, en émettant de nouvelles actions à un prix de 355 pence.– Une réduction d’environ 3,8 % qui dilue les titres existants. Le CEO affirme que le Royaume-Uni devient un marché de acheteurs pour les actifs de commerce de détail de haut niveau. Hammerson dispose finalement des ressources financières et de la confiance nécessaires pour agir.Environ 200 millions de livres sterling en capacité d’acquisition supplémentaire.après l’augmentation de salaire.

C’est une véritable transformation de régime. Pendant des années, Hammerson a récyclé son capital à partir des actifs qu’il possédait ; maintenant, il le utilise à nouveau. Mais c’est aussi le moment où l’histoire devient plus complexe pour un acheteur discipliné.

Bon commerce, et un prix qui reflète bien cela.

C’est une situation tendue. La reprise opérationnelle est réelle et il en est maintenant témoigné : le taux d’occupation, les marges de location, les prévisions indiquent toutes la même direction. Mais les actions ont déjà subi une baisse importante : elles ont été vendues à seulement 263 pence au cours des 52 dernières semaines.377 pièces : c’est le maximum de sa plage de réglages.Seulement quelques pourcents en dessous de son niveau record. À ce prix, les actions sont vendues à peu près au coût de l’actif net.3,94 £ par actionEt sur environ 18 à 20 fois, des indicateurs liés au flux de trésorerie libre… Cela représente une prime par rapport au médian des REIT de commerce de détail européens. Ce n’est pas donc pas le prix d’achat qui caractérise les cas où il est conseillé d’acheter à bas prix.

Deux facteurs structurels contribuent à la fiabilité de la valeur. Premièrement, la croissance provient du rendement d’exploitation sur une base d’actifs stable : les évaluations des portefeuilles étaient…inchangé dans la moitiéAinsi, les actifs nets n’ont pas augmenté. Il s’agit d’une entreprise qui gagne plus grâce aux propriétés qu’elle possède, mais qui n’est pas encore rentable à ce niveau. Cela est acceptable pour les dividendes, mais cela ne permet pas aux marchés de bénéficier d’une augmentation des revenus due à l’appréciation des actifs. De plus, le bilan reste trop endetté pour les normes du secteur : la dette nette était d’environ…8 fois EBITDA au cours de la première moitiéLe chiffre est descendu à environ 7 fois le montant prévisionnel après l’apport de fonds en capital. La direction est satisfaite, mais les fonds obtenus pour l’acquisition ont été obtenus par des actions plutôt que par des liquidités supplémentaires. Par conséquent, la croissance du rendement sur les actions dépend de la capacité de l’entreprise à se remettre en état.

Le fait le plus important est que les chiffres ne sont pas mauvais – ils ne le sont pas. C’est plutôt que l’histoire racontée pour justifier les prix bas et les conditions défavorables n’existe plus. La baisse des prix qui a rendu les risques et les rendements attrayants il y a deux ans est terminée. Avec une valeur nette des actifs et un rendement modéré, un acheteur aujourd’hui paie un prix juste pour une entreprise qui se développe réellement. C’est une situation complètement différente de l’achat d’une valeur incontestable dans un secteur détesté.

Qu’est-ce qui changerait l’appel ?

Ce n’est pas un titre à poursuivre au niveau des hauts prix. De plus, il n’est plus suffisamment bon marché pour être considéré comme un bon investissement. La analyse honnête est la suivante : les preuves opérationnelles sont réelles, mais le reévaluation a déjà eu lieu en grande partie. Donc, la décision dépend maintenant de savoir si cette dynamique continuera dans les deux prochaines trimestres. Il faut surveiller si la contribution de 7 millions de livres sterling d’Arndale sera bien prise en compte, et si les objectifs à moyen terme…6–8 % de croissance composéeEn ce qui concerne les bénéfices par action et les dividendes, et surtout si les valeurs des portefeuilles commencent à augmenter dans la seconde moitié de l’année… Si c’est le cas, les actions ont encore de la marge ; mais si la croissance reste limitée à une base d’actifs stable, alors l’analyse plus sceptique s’applique : le marché a déjà payé pour cette reprise. Les données montrent que la performance de l’entreprise est meilleure que ce que le marché avait cru longtemps… Le prix des actions n’est donc plus le meilleur argument pour acheter ces actions.