La dernière tour de Ground Zero : American Express et le coût de la reconstruction d’une structure vieille de 25 ans

À l’occasion de son 25e anniversaire, le premier dirigeant de la fondation commémorative pouvait affirmer ce que très peu de planificateurs avaient osé dire : Lower Manhattan a enfin été reconstruit. Joe Daniels a pris les rênes de la World Trade Center Memorial Foundation en 2004, à l’âge de 33 ans, avec pour mission de construire un mémorial en l’honneur des…2 977 personnes assassinéesL’arrondissement qui l’entoure a depuis changé plus que n’importe quel autre endroit à New York. Selon les chiffres du contrôleur de l’État, la population autour de cet endroit…Elle a plus que doublé entre 2001 et 2024, passant de 32 446 habitants à 70 761.Un quartier économique basé sur une seule industrie est devenu un quartier ouvert 24 heures sur 24. Cependant, le point clé qui compte pour un investisseur est arrivé discrètement cette année : American Express a accepté de construire et de posséder la dernière tour non construite dans le plan initial après le 11 septembre. C’est un moment important pour savoir qui, au cours d’un quart de siècle, a assumé les coûts de cette reconstruction – et qui les assume maintenant.

Un livre de comptes rédigé en termes d’assurances et de taxes

Le prix du renouvellement n’a jamais été payé par une seule personne. Larry Silverstein avait signé un bail de 99 ans pour le complexe seulement quelques semaines avant les attentats. Ainsi, l’actif détruit était sa perte. Puis, un jury a jugé la situation…Comptées comme deux événements d’assurance.Plutôt que un seul, il a presque doublé sa revendication ; d’ici 2007, il avait accumuléEnviron 4,55 milliards de dollars en fonds d’assuranceLa plupart des autres fonds provenaient de sources publiques : des dizaines de milliards de dollars fédéraux, des obligations exemptes d’impôts, ainsi que les actifs propres de la Port Authority. Le résultat est un campus dont la propriété est partagée entre plusieurs entités : le One World Trade Center constitue un bâtiment quasi-public, développé par la Port Authority avec un partenaire minoritaire ; les autres tours appartiennent à un développeur privé. Une catastrophe a donc réparti une grande partie du risque professionnel de New York entre les assureurs et le budget public. C’est là une des raisons pour lesquelles cet édifice a été construit.

La tour qui attendait

L’exception était le 2ème World Trade Center. Pendant deux décennies, cet édifice est resté en état de démolition et de projet inachevé. Ce n’était pas à cause d’une absence d’ambition – Foster + Partners, puis BIG, puis à nouveau Foster – mais parce qu’un bâtiment de cette taille ne peut être construit que lorsque quelqu’un s’installe dedans. L’économie est simple : construire un bâtiment de 55 étages coûte des milliards avant que les premiers locataires ne signent le contrat de location. Ainsi, le promoteur ne peut commencer les travaux qu’après que l’un des locataires principaux ait signé ce qui est en réalité un accord de financement sans conditions. Aucun tel locataire ne s’est présenté, et la dernière partie du projet reste donc un rappel douloureux du fait que cette renaissance n’a jamais été complétée.

De qui est le bilan qui termine tout ça

Puis American Express s’est porté volontaire. En février 2026, la société de cartes bancaires a accepté de construire et de devenir le propriétaire et utilisateur exclusif de…2 World Trade CenterUn bâtiment de 55 étages, d’environ deux millions de pieds carrés, conçu pour accueillir jusqu’à 10 000 employés. Il se trouve sur des terres appartenant à la Port Authority, dans le cadre d’un bail de location à long terme.Déplacement cible en 2031Le projet n’a pas été divulgué, mais l’entreprise affirme que le projet ne comportera pas…Effet concret sur ses résultats financiersCette affirmation est plus facile à croire que celle de cette entreprise, qui réalise environ 4,5 dollars par action par trimestre, avec des revenus trimestriels d’environ 19,6 milliards de dollars. Cet accord permet donc de compléter…Dernier étage du plan de 2003Et cela s’accompagne d’un changement plus large : les entreprises américaines possèdent de plus en plus leurs siège socials, plutôt que de les louer. C’est particulièrement visible chez JPMorgan Chase, qui a déménagé son siège social l’an dernier…Tour récemment construite au 270 Park Avenue.

D’un point de vue commercial, cette mise est une sorte de pari sur la qualité des produits dans un marché qui n’a pas encore retrouvé son niveau initial. Les locations à Lower Manhattan ont repris de leurs dimensions les plus élevées depuis 2019 en 2025, mais le centre-ville présente toujours le plus grand nombre de logements vacants.L’disponibilité est de 16,8 %.Les propriétaires de classe A, qui demandent des loyers d’environ 62 dollars par pied carré, ont un prix inférieur de un quart à la moyenne pour toute la superficie de Manhattan, qui est d’environ 78 dollars par pied carré. American Express achète donc un bien de haute qualité à un prix inférieur à la moyenne pour toute la région de Manhattan, tout en assumant les risques liés à la construction et à l’occupation du bien, que les propriétaires et leurs prêteurs devraient autrement prendre sur eux. Bien sûr, posséder un bien est avantageux que de le louer, à condition que le bien augmente de valeur et que le capital investi soit peu coûteux. Ici, les actionnaires sont des partenaires dans une construction de cinq ans, avec un montant d’investissement non divulgué, dans un quartier où les loyers ne se sont pas encore élevés suffisamment. L’indication globale fournie par AInvest concernant cette action est « Prudente » ; son score global est bien inférieur aux scores qu’elle attribue aux fondamentaux et à la liquidité de l’entreprise.

Le point le plus profond réside dans la personne qui prend les risques lorsque les célébrations cessent. Il y a vingt-cinq ans, la question était de savoir si Lower Manhattan pouvait encore accueillir des habitants ; la réponse est que, aujourd’hui, il y a plus de résidents que avant 2001. La construction de la tour finale ne sera pas effectuée par un développeur, une compagnie d’assurance ou le gouvernement, mais par une société de crédit. Les investisseurs peuvent interpréter cela comme une confiance dans la reprise du quartier, ou comme un rappel que, lorsque le paysage urbain est complété, le risque lié aux bureaux, qui incombaient autrefois aux propriétaires, trouve simplement un nouveau propriétaire. Cette fois, c’est American Express et ses actionnaires.