Le grand gel du marché immobilier américain

Le grand gel du marché immobilier américain

En juillet, les Américains ont signé 2,3 % de moins de contrats pour l’achat de propriétés existantes (que ce soit des propriétés anciennes ou des nouvelles constructions) par rapport au mois de juin. Cela représente une baisse de 2,2 % par rapport à l’année précédente. Ces chiffres sont basés sur des données ajustées saisonnellement provenant de la National Association of Realtors (NAR), une organisation professionnelle. Cette diminution s’est produite dans les quatre régions du pays. Cela suit une baisse…5,4 % en juinEt l’indice des ventes en attente chez NAR – les contrats signés mais pas encore conclus – est tombé à son niveau le plus bas depuis janvier. En effet, cet indice était alors de…70,9 – La pire valeur mesurée à ce jour.Pour une série qui a commencé en 2001.

La tentation est de considérer les nouvelles comme une simple faiblesse cyclique : les coûts de financement augmentent au moment culminant de la saison d’achat, et les acheteurs se retirent du marché. Mais une interprétation plus pertinente est que il s’agit d’une situation structurelle. Le marché des logements existants en Amérique est bloqué, et le volume de transactions en baisse est son symptôme le plus évident. Ce n’est pas un marché qui se refroidit… C’est un marché qui a cessé de remplir son rôle le plus fondamental.

Le signe le plus évident de dysfonctionnement est la rupture entre le prix et le volume des ventes. En juillet, les ventes de maisons existantes ont atteint une vitesse annuelle ajustée saisonnellement de 4,06 millions de unités, contre une moyenne à long terme d’environ cinq millions par an. Cependant, le prix médian d’une maison vendue ce mois-là était de 434 100 dollars, soit une hausse de 2,0 % par rapport à l’année précédente.Le 37e mois consécutif au cours duquel les prix ont augmenté année après année.Lorsque le nombre de transactions diminue, tandis que les prix continuent d’augmenter, un marché n’est pas en voie de équilibrage ; il ne parvient pas à se clarifier.

La machine est bloquée par deux facteurs : le “lock” des taux d’intérêt hypothécaires et le manque de logements, en millions de maisons.Environ la moitié des prêts immobiliers exceptionnels se situent toujours à 4 %.Ou en dessous de cela… Un cinquième des cas se situent en dessous de 3 %. C’est le résultat des années où les taux d’intérêt étaient bas pendant la pandémie. Même si les nouveaux prêts ont un taux d’intérêt de près de 6,5 %, le taux moyen des prêts hypothécaires reste seulement à environ 4,5 %. Pour un propriétaire immobilier qui devrait changer de prêt, passant d’un taux de 3 % à un taux de 6,5 %, rester sur le même prêt est la meilleure option. Les études sectorielles estiment que cette situation est irréversible.Suppression d’environ 870 000 ventes cette année.Il n’est donc pas surprenant que le stock reste faible : il y a suffisamment de maisons pour tenir seulement 4,6 mois au rythme actuel de vente. Ce chiffre ne diffère pas beaucoup de celui de l’année dernière. De plus, les incitations offertes poussent tous les acteurs à rester inactifs.

Bien sûr, le canal de taux fait vraiment du travail cet été.Les taux d’emprunt ont atteint leur plus haut niveau de l’année 2026.Au milieu de la saison, alors que le conflit en Iran se relance et que le prix du pétrole dépasse 100 dollars le baril, les baisses les plus importantes dans les contrats ont eu lieu lors des mois où les coûts de financement ont augmenté. Lawrence Yun, économiste en chef de NAR, affirme que la viabilité financière est en réalité améliorée, et que le marché…Le secteur prospérerait si les taux revenaient à environ 6 %.Il y a une possibilité que ce ne soit rien de plus qu’un choc de taux.

Le problème est que les États-Unis ont déjà vu ces taux auparavant. Le taux d’intérêt de la prise de risque à 30 ans a dépassé 7 % pendant une grande partie de l’année 2023, mais les ventes n’ont pas trouvé de limite à ce niveau ; elles ont continué à baisser depuis then. L’anomalie qui mérite attention est celle que souligne lui-même M. Yun. Les contrats en attente de signature…environ 30 % en dessous de leur niveau d’avant la pandémieAlors que le nombre d’emplois liés aux salaires est environ de 5 % supérieur à celui de l’économie totale. Un marché du travail qui continue à créer des emplois, mais un marché immobilier qui ne parvient pas à transformer ces emplois en transactions, ne souffre pas d’un cycle économique coûteux ; il souffre plutôt d’une mauvaise transmission des informations entre les différentes parties du système économique. M. Yun qualifie cette différence de « demande réprimée importante ». Cela est logique, mais en pratique, cela est trompeur : pour libérer cette demande, il faut soit des moyens financiers beaucoup moins chers, soit des logements beaucoup plus nombreux. Mais ni l’un ni l’autre ne se produit rapidement.

Le gel des crédits ne nuit pas à tous de la même manière, ce que la plupart des analyses omettent. Les acheteurs en espèces représentent plus d’un quart des transactions. Quant aux premiers acheteurs, ceux qui dépendent du crédit pour obtenir leur prêt, le marché de revente existe pour eux. En juillet, ils représentaient 29 % des ventes, contre 33 % en juin. Lorsque le système de prêts hypothécaires est limité, les capitaux remplacent le crédit. Un marché où les transactions sont moins nombreuses n’est pas neutre : il concentre les biens immobiliers parmi ceux qui possèdent déjà des prêts à faible taux et des actifs importants, et laisse les premiers acheteurs sans aucune opportunité.

Qu’est-ce qui pourrait le dégelner ? L’argent bon marché est une solution rapide, mais il est soumis à l’inflation et à la géopolitique. La Réserve fédérale fixe les taux d’intérêt pour toute l’économie, et non pas pour le secteur immobilier. Une solution durable consiste en l’augmentation de l’offre… mais cela se fait à un rythme très lent. Le déficit du marché immobilier américain est estimé à…environ quatre millions de foyersEt bien que les permis pour de nouveaux logements aient augmenté de 5,0 % depuis juin, à…Taux annuel ajusté saisonnel de 1,44 millionC’est une lueur dans un trou de cette taille. Par ailleurs, la plupart des contrats signés en juin et juillet devront être réglés au cours du mois ou deux à venir. Donc, les chiffres de ventes terminées “très stables” que M. Yun mentionne ne devraient pas persister pendant l’été.

Le chiffre mensuel individuel n’a pas d’importance, plus que la différence qui en résulte. L’emploi augmente ; mais les logements que ces emplois devraient permettre de créer ne changent pas de mains. Un marché de revente qui se porte si peu bien ne contribue pas à résoudre le déficit immobilier en Amérique ; au contraire, il le aggrave, un prêt hypothécaire après l’autre. Le grand gel du marché immobilier américain ne se résorbera pas tout seul. Il faut des fonds moins chers, plus de construction… ou les deux. Et les problèmes politiques liés à cela sont plus difficiles à résoudre que les calculs mathématiques.