La série de 59 ans sans dividende de Federal Realty est réelle. Le prix d’entrée de 124 dollars n’est pas réel.

L’article principal concernant Federal Realty Investment Trust (NYSE: FRT) va bientôt être réutilisé. La valeur de cette action a augmenté de 37 % au cours de l’année écoulée. Les rendements totaux sont satisfaisants, mais cela ne correspond pas à ce que vous pouvez obtenir en moyenne chaque trimestre.

Federal RealtyElle a augmenté son dividende pour la 59e année consécutive.C’est la plus longue période de stagnation dans le secteur des REITs. Le paiement trimestriel a augmenté de 3 %, atteignant 1,16 dollar par action, soit environ 4,64 dollars par an. La valeur actuelle de l’action se situe autour de 124 dollars, ce qui correspond à un rendement futur d’environ 3,5 %. C’est un chiffre décent pour générer des revenus. Mais ce n’est pas une raison suffisante pour se précipiter vers cette action.

Ce que le moteur de revenus fait réellement

Le deuxième trimestre, rapporté le 31 juillet, était un rapport qui se divise facilement en ce qui est important et ce qui ne l’est pas.Les bénéfices par action selon les normes GAAP se sont élevés à 0,97 $, soit un peu moins que l’estimate consensus de près d’un dollar.Mais cette erreur n’avait rien à voir avec le flux de trésorerie, mais tout à voir avec les délais : le trimestre précédent comprenait des bénéfices de 76,5 millions de dollars provenant des ventes immobilières (ce trimestre : 20,6 millions de dollars), ainsi qu’un crédit d’impôt uniques de 13 millions de dollars. En retirant ces éléments, le Core FFO (une métrique de gestion qui ajuste les fonds de fonctionnement en tenant compte des éléments exceptionnels) se situe à 1,88 dollar par action, soit une augmentation de 6,8 % par rapport à l’année précédente.

C’est le chiffre qui finance les dividendes. Et il augmente.

Le taux d’occupation est de 93,8 % sur une période continue, mais il a augmenté de 20 points de base par rapport à l’année précédente. Le taux de location – qui inclut les espaces sous location avant que les locataires ne prennent possession des lieux – s’élève à 96,1 %, soit une augmentation de 70 points de base par rapport à l’année dernière. Federal Realty a signé 124 contrats de location au cours du trimestre, couvrant une superficie de 819 000 pieds carrés, un record historique. Le revenu d’exploitation des propriétés comparables a augmenté de 4,2 %.

L’activité de location est ce qui distingue Federal Realty des autres REITs du secteur du retail. L’entreprise exploite des centres ouverts au public, orientés vers les transports en commun – comme Santana Row à San Jose ou Bethesda Row au Maryland. C’est là que le trafic piétonnier, la densité d’activités mixées et les petits commerces prospèrent. Le taux de location pour les petits commerces a atteint 93,9 %, soit une augmentation de 50 points de base par rapport à l’année précédente. C’est le secteur le plus vulnérable aux effets de l’e-commerce et aux pressions liées aux consommateurs. Mais Federal Realty parvient à faire face à cette situation.

La question de la dette

Federal Realty possède un endettement total de 5,44 milliards de dollars, contre 3,62 milliards de dollars d’actifs. Le ratio dette/actifs est donc de 132 %. Les flux de trésorerie opérationnels sur les douze derniers mois se chiffrent à 631 millions de dollars, ce qui permet de couvrir les intérêts et les échéances financières sans problème. Cependant, le flux de trésorerie net est négatif de 371 millions de dollars pour cette période, comme c’est généralement le cas pour un REIT qui investit activement dans des acquisitions et des projets de développement. La situation nette de dettes après prélèvement des liquidités s’élève à 4,77 milliards de dollars.

Le seul chiffre que les rapports publics ne me donnent pas est celui de la durée des dettes. Je ne sais pas combien de ces 5,4 milliards de dollars devront être remboursés dans les 24 mois à venir, quelle est le taux d’intérêt moyen pondéré, ou quel pourcentage des dettes est fixe et quel est flottant. Cela est important dans un contexte de taux d’intérêt élevés, car le refinancement à des coûts plus élevés réduit les liquidités disponibles pour les dividendes. La volonté de la direction de fournir des prévisions et des informations sur les dividendes indique qu’ils ne sont pas inquiets. Mais l’absence d’une liste détaillée des durées des dettes signifie que je ne peux pas vérifier indépendamment cette information.

Pourquoi le cours de l’action a chuté, et pourquoi cela compresse le cas des revenus.

Voici la séquence des événements : Federal Realty a présenté des résultats solides au cours des trimestres, a augmenté ses dividendes pour la 59e année consécutive, et a organisé une journée d’investisseurs à Santana Row. Lors de cette réunion, la direction a définis des objectifs de croissance à long terme en termes de FFO et de AFFO jusqu’en 2028.Ils ont également ajusté et affiné les prévisions pour l’année 2026 : le FFO de base devrait se situer entre 7,48 et 7,56 dollars.Une croissance de 6,5 % à mi-temps, et le EPS se situe entre 4,22 et 4,30 $. L’action est passée d’environ 90 dollars à son plus bas niveau sur 52 semaines, pour atteindre aujourd’hui 124 dollars.

Les affaires se sont améliorées. Cela se reflète dans les actions. Mais le rendement à terme est tombé à 3,5 % au cours de cette période.

Pour contextualiser, Federal Realty est cotée à environ 25 fois les revenus futurs, soit près du triple de la valeur de Vornado, qui est de 10x. Cela est bien supérieur à la moyenne des REIT en général. Le multiple EV/EBITDA de 17,7x est modeste par rapport à Ventas, qui est cotée à 25,8x. Mais Ventas est également cotée à un prix absurde de 183x les revenus, ce qui représente son propre problème. L’objectif n’est pas de choisir une entreprise parmi ses concurrents – il s’agit plutôt de reconnaître que Federal Realty n’est pas bon marché. Elle n’a jamais été bon marché. Son prix élevé s’explique par sa série de 59 ans sans interruption de dividendes, sa position dans le commerce urbain, et la régularité de sa croissance en FFO. Le risque est que les prix élevés soient justifiés par des raisons sérieuses.

Le dividende en soi

Voici ce qui mérite d’être dit clairement : une série de hausses de dividende sur une période de 59 ans n’est pas un engagement de la société. C’est plutôt un phénomène confirmé par les résultats opérationnels. Le dividende actuel de 4,64 dollars par an nécessiterait donc environ 61 % du seuil moyen de 7,52 dollars par action en 2026. Cela correspond à un ratio de couverture suffisant pour supporter un trimestre difficile ou une année moins bonne, sans compromettre le paiement des dividendes. Ce n’est pas un ratio de 90 % de paiement des dividendes qui implique des risques importants. C’est un dividende dont on peut compter sur une certaine marge de manœuvre.

Le taux de croissance annuel de ce dividende est modeste.environ 2,7 % au cours de l’année dernière1,3 % au cours de cinq ans. Federal Realty n’est pas une entreprise qui distribue des dividendes en croissance constante. C’est plutôt une entreprise durable. Cette différence est importante si vous comptez sur la croissance des dividendes pour dépasser l’inflation.

Alors, quelle est la position d’un investisseur avec un revenu fixe ?

Si vous possédez Federal Realty, il n’y a aucune raison de vendre. Le moteur de revenus est intact, la couverture financière est solide, le rythme de location est record, et les dividendes augmentent. La baisse des actions ne modifie pas le flux de trésorerie.

Si vous souhaitez y ajouter une entrée, alors cette entrée est importante. À 124 dollars, avec un rendement de 3,5 % à terme, vous payez un prix élevé pour un REIT de qualité. L’entreprise existe bien, mais le rendement ne permet pas de grande marge d’erreur pour les nouveaux capitaux investis. Une baisse vers les 100 dollars supérieurs permettrait de améliorer significativement les conditions de revenus, sans rien changer au fond du problème.

L’approche de « ne pas poursuivre de manière agressive » dans les reportages de presse n’est pas une mise en garde concernant l’entreprise elle-même. C’est plutôt une mise en garde concernant les calculs financiers liés à l’achat de revenus à un niveau record. Federal Realty a obtenu le droit d’être un actif clé dans un portefeuille de REIT diversifié. Mais ce droit ne signifie pas que le prix d’entrée est toujours optimal.

Si les revenus sont toujours stables – et c’est le cas pour Federal Realty – alors il est préférable d’attendre avant de prendre des décisions. Attendez une meilleure période pour réinvestir ces revenus, ou laissez les dividendes s’accumuler sur les actions que vous possédez déjà.