La Fed a suspendu les taux d’intérêt. Les REIT spécialisés dans les prêts immobiliers sont déjà divisés en ceux qui ont gagné et ceux qui n’ont pas reçu leur paiement.

Le titre de presse le plus récent que vous avez probablement vu conseille aux acheteurs de propriété immobilière de sécuriser leur taux d’intérêt avant que la Fed ne puisse augmenter celui-ci en septembre. C’est un bon conseil si vous achetez une maison. Mais si vous êtes ici parce que vous possédez des produits de revenus liés à l’hypothèque – ou si vous en pensez – alors les règles du jeu pour les consommateurs emprunteurs sont complexes. Votre question réelle est plus précise : lesquelles de ces options continuent de générer des revenus, celles qui ont simplement diminué, et pourquoi deux entreprises du même secteur peuvent avoir des résultats financiers complètement différents, alors que l’environnement des taux n’a pas changé pour aucune d’entre elles.

Voici la partie que la plupart des articles ignorent. La Réserve fédérale a maintenu son taux de reference à3,5 % à 3,75 %Le 29 juillet, mais le vote était de 9 contre 3, avec trois présidents régionaux qui étaient en désaccord et favorisaient une hausse des taux. Les taux d’emprunt ne attendent pas non plus la décision de la Fed. Le taux fixe sur 30 ans est en moyenne…6.66%Pour la semaine se terminant le 30 juillet (Freddie Mac), et selon YCharts, le titre du Trésor à 10 ans était à4.75%En mettant l’écart entre les taux d’emprunt et le taux du Treasury à 10 ans à environ 191 points de base, ce qui est bien plus que la valeur typique…Intervalle de 150 à 175 points de base(Bankrate). Le problème est que le marché hypothécaire se trouve déjà dans une situation plus coûteuse et plus instable que ce qu’indique le taux direct de la Fed. De plus, les conséquences sur les revenus sont déjà en train de se manifester.

La division : l’un a réduit ses dividendes de près de 70 %, l’autre est resté stable.

AGNC Investment Corp. – l’un des plus grands fonds immobiliers à risque dédiés aux prêts hypothécaires. Cela signifie qu’elle investit principalement dans des titres garantis par des entités comme Fannie Mae et Freddie Mac. Son dividende reflète donc une situation de stress structurel. Son rendement sur les 12 derniers mois était de 13,9 %. Le rendement anticipé, basé sur les paiements actuels, est de 4,5 %. Cela représente une baisse d’environ 68 % du dividende annuel. AGNC a encore 13 ans consécutifs avec des dividendes, mais le flux de revenus sur lequel on pouvait compter a été réduit.

Regardons maintenant Annaly Capital Management (NLY), qui est également une grande agence mREIT. Son rendement de retrait est de 11,8 %, et son rendement à terme est de 12,3 %. Le paiement des dividendes reste essentiellement inchangé. Vingt-quatre années consécutives de dividendes, avec le même montant d’argent arrivant dans votre compte.

Même taux d’intérêt. Même catégorie d’actifs. Un dividende reste intact, l’autre est considérablement réduit. C’est la première chose à comprendre avant de décider si la direction des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires représente un problème pour vous ou non.

Pourquoi cette division est importante pour votre plan de revenus

Les REITs de type hypothèque empruntent de l’argent à des taux à court terme pour acheter des titres garantis par des hypothèques, qui offrent des rendements à long terme. Leur revenu provient du écart entre les revenus de leurs actifs et les coûts de financement liés à leurs emprunts à court terme. Lorsque les taux augmentent, deux choses se produisent en même temps : la valeur marchande de leurs obligations à taux fixe diminue, ce qui réduit la valeur comptable de ces actifs. Mais les coûts de financement liés aux emprunts à court terme augmentent également, ce qui peut entraver cet écart si celui-ci ne s’ajuste pas rapidement.

AGNC a une dette totale de 109,2 milliards de dollars, contre 12,5 milliards de dollars d’actifs propres. NLY a quant à elle une dette de 126,8 milliards de dollars, contre 17,0 milliards de dollars d’actifs propres. Les deux entreprises utilisent un modèle de financement basé sur l’endettement. La différence ne réside pas dans le ratio d’endettement, mais plutôt dans la manière dont les portefeuilles d’actifs de chaque entreprise sont positionnés par rapport aux coûts de financement. Le portefeuille d’AGNC semble être plus exposé aux variations des taux d’intérêt ; la direction a donc choisi de réduire les distributions plutôt que de dépendre du financement externe. NLY, quant à elle, a réussi à maintenir les taux d’intérêt suffisants pour assurer ses distributions.

L’enseignement n’est pas que les mREITs sont mauvais ou bons. L’enseignement est plutôt que, même au sein du même sous-sector, les décisions concernant la construction des portefeuilles et les mesures de couverture financière déterminent si vos dividendes peuvent survivre à un environnement des taux qui devient de plus en plus coûteux. Le taux d’intérêt seul ne vous dit rien sur le fait de savoir quel des deux sera modifié.

Contexte des taux : les conditions financières sont plus strictes que les chiffres bruts.

L’équipe des produits à taux fixe de Morgan Stanley a indiqué que les conditions financières du marché – en tenant compte des taux d’intérêt sur les obligations gouvernementales, des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires et des écarts de taux d’emprunt entre les entreprises – se sont déjà resserrées par un montant équivalent à…Quatre augmentations de taux d’un quart de point par rapport aux taux de la Fed.Depuis le début du conflit en Iran (Morgan Stanley, 17 juillet). La Fed elle-même n’a pas augmenté les taux d’intérêt, mais c’est le marché qui a fait le travail.

Cela est important pour les investisseurs en revenus, car l’alternative “sans risque” n’est plus ce qu’elle était il y a un an. Si le titre du Trésor à 10 ans offre un rendement de 4,75 %, alors une société immobilière qui percevant des dividendes à terme de 4,5 % (comme c’est le cas avec AGNC aujourd’hui) implique un risque de leverage important, mais avec un revenu inférieur à celui que l’on peut obtenir en investissant dans des obligations sans risque de crédit. En revanche, le rendement à terme de 12,3 % de NLY permet encore d’atteindre cet objectif… mais on prend donc un risque de leverage concentré sur un seul actif.

L’écart entre les taux d’intérêt des prêts hypothécaires et ceux des obligations du Trésor est un autre signe important. Lorsque cet écart dépasse 200 points de base, cela signifie que les valeurs mobilières garanties par des prêts hypothécaires sont vendues à un prix plus élevé que les obligations du Trésor. Pour les mREITs, ce surcoût peut représenter soit une protection, soit une vulnérabilité, en fonction du niveau de rendement de leurs actifs, qui permettra ou non d’absorber les coûts de financement plus élevés. Ce n’est pas un indicateur clé en soi – c’est plutôt une mesure du risque.

Ce que les taux d’intérêt de prêts immobiliers en hausse font réellement à votre portefeuille

Les conseils donnés aux consommateurs sont corrects sur un point : les taux d’emprunt immobilier pourraient augmenter. Comme la Fed est divisée et que l’inflation reste supérieure au niveau cible de 2 %, une hausse des taux en septembre est probable. Selon CBS News, si la tendance actuelle se poursuit…Les taux d’intérêt sur les hypothèques pourraient bientôt revenir dans la fourchette de 7 % ou plus.C’est le vent de fond.

Pour l’investisseur en revenus, la question de direction est secondaire par rapport à celle liée à la structure des actifs. Les taux d’intérêt élevés entraînent une diminution de la valeur comptable des mREIT. Mais les mREIT ne sont pas liquidées au prix de leur valeur comptable ; ils reçoivent des dividendes tant que le système fonctionne. C’est le flux de trésorerie qui finance votre plan de retraite, et non le montant du valeur nette indiqué dans les rapports trimestriels.

Leerreil de confondre par les articles sur ce sujet, c’est considérer tous les produits de revenu sensibles aux taux d’intérêt hypothécaires comme s’ils évoluaient de la même manière. En réalité, ce n’est pas le cas. AGNC et NLY l’ont déjà démontré dans ce contexte.

Les points pratiques à retenir

Ne vous fiez pas au titre du titre.Le taux d’intérêt de 13,9% offert par AGNC semblait intéressant sur le papier. Le taux d’intérêt anticipé de 4,5% est en réalité celui qui sera versé. Il est toujours utile de vérifier quel taux est appliqué lors de l’achat.

Regardez jusqu’à la zone de débordement.Si vous ne pouvez pas expliquer de manière simple en anglais comment une REIT immobilière gagne ses revenus – c’est l’yield des actifs moins les coûts de financement, ajustés pour les risques de hedge – alors vous misez sur le yield sans connaître le mécanisme qui permet cela. C’est la différence entre une position de revenu et un billet de loterie.

Diversifier en fonction des différentes structures de revenus, et non seulement en fonction des actions.Si votre exposition au taux d’intérêt de prêt immobilier se limite à un seul REIT, une situation de compression des spreads peut annuler vos plans. Le portefeuille doit disposer de plusieurs sources de revenus : certaines provenant de REITs, d’autres de plateformes de prêt, et d’autres encore de actions ou de contrats de couverture. Ainsi, lorsque une source de revenus est affectée, les autres continuent de fonctionner normalement.

Des prix plus bas ne sont qu’une opportunité, à condition que les dividendes restent solides.L’action d’AGNC a chuté de 6,8 % au cours des 120 derniers jours, avec un cours de 10,66 $. Il est logique d’acheter à ce moment-là, à condition que le dividende futur permette de réaliser l’objectif de revenu souhaité. Avec un taux de 4,5 %, ce taux de rendement ne correspond pas au rendement sur le titre que les investisseurs cherchaient généralement. Le prix de NLY, à 22,72 $, est resté relativement stable. Son taux de rendement futur de 12,3 % répond néanmoins aux attentes en termes de revenu. C’est pourquoi les variations de prix dans ce secteur ne sont pas uniformes, et cela ne constitue pas automatiquement un signe d’achat.

Que regarder ensuite

La réunion du FOMC en septembre sera un autre point de inflexion important. Si la Fed augmente les taux d’intérêt, les coûts de financement des mREIT augmenteront également. Si l’inflation diminue et que la Fed maintient les taux d’intérêt actuels, le prix du spread entre les obligations soutenues par des prêts hypothécaires pourra redevenir proche de son intervalle historique. Dans tous les cas, les entreprises qui survivent grâce à des dividendes stables sont celles dont les rendements des actifs dépassent leurs coûts de financement.

Ce n’est pas une prévision. C’est simplement un filtre. Regardez le prochain rapport trimestriel des actifs de vos mREIT. Vérifiez si l’écart net se développe, reste stable ou diminue. Vérifiez également si la direction parle de réajustement des prix des actifs ou de défense d’une distribution qu’elle ne peut plus obtenir. Si les revenus restent solides et que le prix s’améliore, vous pouvez acheter davantage de revenus futurs à des conditions meilleures. Si l’écart diminue et que la distribution est renforcée, alors un résultat de 4,5 % pour AGNC est une indication de ce qui peut arriver si le système échoue.

Nous ne sommes pas ici pour prédire où se situeront les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers. Nous sommes ici pour garantir que l’argent continue de venir.