La Fed continue de baisser les taux d’intérêt. Les actions de Lennar ont encore chuté de 42 % – voici pourquoi.

Si l’histoire que vous avez entendue est que les taux d’intérêt plus bas de la Fed vont permettre de relancer le marché immobilier, alors Lennar est un exemple qui montre que ce n’est pas le cas. Le plus grand constructeur de maisons du pays a chuté de environ 42 % au cours de l’année dernière. Aujourd’hui, son cours est inférieur à sa valeur comptable propre : près de 80 dollars par action, contre environ 90 dollars par action pour les actions de l’entreprise. C’est une situation rare pour une entreprise dont les concurrents se situent généralement à un ratio de 1,5 à 1,7 par rapport à la valeur comptable. Avant que les fluctuations de prix ne soient prises en compte, il faut se demander la question liée aux revenus : les dividendes restent-ils intacts ? Et le flux de trésorerie de l’entreprise est-il perturbé ou simplement réinitialisé ? Examinons donc les détails financiers de l’entreprise.

L’histoire concernant la baisse des taux qui n’est jamais apparue…

L’hypothèse sous-jacente à chaque titre de journal qui indique que les logements sont exposés aux baisses des taux de la Fed est simple : lorsque la Fed baisse les taux, les prêts immobiliers deviennent moins chers, et les acheteurs reviennent. La Fed a bien une influence sur les taux d’emprunt – mais via un processus plus long et indirect. Ce que paie en réalité un acheteur immobilier dépend du rendement des obligations du Trésor sur 10 ans et des attentes en matière d’inflation, et non des taux à court terme contrôlés par la banque centrale. C’est là que les choses se compliquent en 2026.

La Fed a consacré 2025 à des réductions, y comprisUne réduction de un tiers de point en décembreLes coûts liés au prêt immobilier ont tout de même augmenté. Au-delà de l’année 2026.Le rendement des obligations du Trésor sur 10 ans est passé de environ 3,94 % en février à environ 4,70 % en août. Par conséquent, le taux d’emprunt immobilier fixe sur 30 ans a augmenté, passant de environ 5,98 % à environ 6,65 % au cours de ces mêmes mois.L’inflation s’est accélérée à un taux de 4,2 %, causée par les prix de l’énergie. Cela a fait que les taux à long terme – et donc le coût réel du prêt immobilier – restent élevés, indépendamment des mesures prises par la Fed concernant ses taux à court terme.

Ce qui a eu lieu au niveau du système de génération de revenus…

Voici la conséquence concrète, selon les données financières de Lennar pour le deuxième trimestre fiscale, terminé le 31 mai.Les bénéfices par action sont tombés à 1,24 dollar, contre 1,81 dollar l’an dernier.Les bénéfices nets sont tombés à 305 millions de dollars, contre 477 millions de dollars. Les livraisons ont en réalité augmenté de 2 %, soit 20 519 logements, mais les commandes nouvelles ont diminué de 4 %. Le prix moyen de vente est passé à environ 371 000 dollars, contre 389 000 dollars. Les dommages sont clairement visibles…Marge brute sur les ventes à domicile : 15,6 %, en baisse par rapport à 17,8 %.Un an plus tôt.

Le mécanisme en question est les incitations. Afin de maintenir le volume d’achats, même lorsque la capacité d’achat des consommateurs est limitée, Lennar a offert aux acheteurs des réductions équivalentes à environ 12,9 % du prix de l’immobilier. Cela est particulièrement important, car les taux de gestion ordinaires se situent entre 4 % et 6 %. Cependant, les dirigeants affirment que ces taux vont finalement diminuer vers cette plage. Lennar a également réduit ses prévisions pour l’année 2026 à environ 82 000 à 83 000 logements, en raison des taux d’intérêt élevés, de la capacité d’achat limitée, des consommateurs prudents, et de l’inflation de 4,2 %. C’est pourquoi le prix bas n’est pas simplement lié au climat du marché. Le système de revenus – c’est-à-dire l’argent généré par chaque vente d’immobilier – est vraiment en baisse.

Le moteur de revenus est une question distincte.

Maintenant, la partie qui est la plus importante pour quiconque décide si une baisse de 42 % représente une opportunité d’achat ou un motif pour fuir : les dividendes. Le montant des dividendes versés par Lennar est faible, mais suffisant pour être accepté par les banques – un taux d’intérêt d’environ 2,6 %, payé pendant 23 ans consécutifs. Le rapport entre les dividendes et les bénéfices est d’environ 32 %. Ces fonds proviennent de flux de trésorerie réels, et non de prêts. Le bilan financier est donc rassurant : environ 1,8 milliard de dollars en liquidités liées à la construction de logements, un endettement net d’environ 2 milliards de dollars, contre une valeur comptable de 22 milliards de dollars. Le niveau d’endettement lié à la construction de logements représente seulement plus de 15 % du capital total. Lorsque le prix des logements chute, le risque classique est que le bilan devient insuffisant, ce qui entraînerait une réduction des dividendes. Mais c’est pas le cas pour Lennar. Les dividendes sont faibles, mais suffisants pour être acceptés par les banques. Rien ici ne semble compromis en termes de dividendes.

Laissez-moi être honnête sur ce que ce titre n’est pas. Avec un rendement de 2,6 %, Lennar n’est pas un acteur majeur dans l’économie des revenus pour les retraités. C’est avant tout un constructeur immobilier cyclique ; les dividendes ne représentent qu’un complément peu important et sûr. La façon correcte de comprendre cela est la suivante : comme le paiement des dividendes est sécurisé, plus la situation économique se détériore, plus il est facile d’attendre le bon moment pour profiter des dividendes – les dividendes vous donnent donc quelque chose de réel pendant que vous attendez.

Ce que l’offre en dessous du prix affiché offre vraiment

C’est ce qui rend l’évaluation intéressante, plutôt que simplement le fait que les actions soient bon marché. Alors que les actions sont inférieures au cours de base, et que les concurrents se situent autour de 1,5 à 1,7 fois le cours de base, Lennar transforme l’argent retenu en liquidités en valeur par action. Au quatrième trimestre de printemps, elle a racheté 5 millions d’actions pour 447 millions de dollars, à un prix moyen d’environ 89 dollars par action. Aujourd’hui, la valeur des actions est près de 80 dollars, mais elle est restée moins chère depuis lors. Chaque dollar dépensé pour les rachats de actions inférieurs au cours de base réduit le nombre d’actions et augmente la valeur intrinsèque par action, à condition que les résultats financiers restent stables.

L’avertissement sérieux est le contraire. Des prix inférieurs aux coûts de production peuvent être une piège, et non une opportunité, si la viabilité économique reste compromise pendant suffisamment longtemps, au point que les marges diminuent constamment et que les commandes diminuent également. Toute cette théorie repose sur l’idée que les incitations se normalisent autour de cet intervalle de 4 à 6 %, et sur le fait que les obligations du Trésor sur 10 ans – et non les taux à court terme de la Fed – collaborent entre eux. LennarRapports des résultats du troisième trimestre financier après la clôture du 16 septembreEt le chiffre à surveiller n’est pas un seul nombre EPS. Il s’agit de savoir si le bénéfice net et les nouvelles commandes sont stabilisés, et si ces concessions de 12,9 % diminuent réellement.

Voici donc ce que cette baisse de 42 % a apporté, et ce qu’elle n’a pas apporté. Elle a permis une évaluation inférieure au prix prévu pour un constructeur national qui est économiquement prudent. Les dividendes de ce constructeur, qui ont une durée de 23 ans, restent suffisants pour couvrir les coûts. Il n’y a donc pas de problème de revenus, et la direction investit l’argent disponible dans des actions dont le prix est inférieur au bilan financier. Cependant, cela ne signifie pas que les taux d’intérêt ont baissé comme promis par les médias. Les coûts de prêt immobilier sont en réalité augmentés pour les acheteurs de Lennar. Pour un portefeuille axé sur les revenus, cela représente une bonne opportunité, mais pas une opportunité majeure. Les dividendes sont suffisamment stables pour permettre de patienter, et la récompense, si les marges s’améliorent, est une augmentation du prix par action, en plus de revenus réguliers. Ce qui change la situation, c’est pas les prochaines décisions de la Fed, mais si les revenus se stabilisent pendant que les prix diminuent. Jusqu’alors, considérez la baisse des prix comme une opportunité d’entrée dans une entreprise solide, mais cyclique. Ce n’est pas encore une solution de retraite, ni une bonne affaire.