Essex Property Trust : Un dividende couvert qui croît à la vitesse la plus lente depuis des décennies.

Essex Property Trust participe à la conférence Bank of America Global Real Estate Conference en septembre. C’est une entreprise dont les actions ont principalement servi d’instrument de revenu pour les investisseurs : elles ont payé des dividendes sans faire de bruit. La présentation elle-même n’est qu’un événement de marketing, pas de nouvelles. Les informations réellement importantes pour un investisseur sont cachées dans les événements qui se sont produits avant cette présentation : une annonce alarmante concernant les résultats financiers à la fin du mois de juillet, et une augmentation des dividendes en février, la plus faible depuis des décennies.

Si vous avez vu l’article de titre du mois de juillet, c’est là que vous devez comprendre ce qui se passe, car cela semble être la fin de l’histoire, alors qu’en réalité, c’est plutôt le milieu de l’histoire.

Le « manque de bénéfices » n’était pas un manque.

Essex a rapporté un bénéfice net pour le deuxième trimestre.0,97 $ par action diluéeContrairement aux prévisions de Wall Street, qui se situaient autour de 1,45 $, c’est une erreur qui indique que l’entreprise est en mauvais état. Mais ce chiffre n’est pas adapté pour un REIT immobilier. Les résultats rapportés selon les normes GAAP comprennent des gains et des pertes, qui ont peu à voir avec le fait que les loyers soient suffisants ou non. Par exemple, au trimestre précédent, Essex a rapporté…$3,44 par actionEt une grande partie de cela correspondait à ce genre de gains ponctuels qui ne effraient personne en termes de revenus.

La mesure sur laquelle les collecteurs de loyers vivent réellement est le « Core FFO » : des fonds provenant des activités commerciales, après avoir retiré les éléments non monétaires et les éléments ponctuels. Sur cette base, Essex a réussi…$4.08 par actionqui dépasse le point médian des objectifs fixés par l’entreprise elle-même, et la directionélevéLes prévisions pour l’ensemble de l’année concernant le FFO de base et les revenus opérationnels nets sur le même immeuble. En d’autres termes, les activités liées aux appartements ont généré plus de revenus que prévu au cours du trimestre. Ce “manque” est en réalité un effet de comptabilité lié à une grande plus-value obtenue l’an dernier. Il faut regarder ce qui produit réellement les revenus, et non seulement le poste financier qui a changé en raison de cette plus-value.

La augmentation de 0,8 % est le message.

Maintenant, il s’agit du dividende, qui est vraiment important. En février, Essex a augmenté sa distribution trimestrielle.2,59 $ par action, soit 10,36 $ par an., marquant son 32e augmentation annuelle consécutive. Vous avez bien lu : plus de trois décennies d’augmentations. Mais l’augmentation elle-même était…seulement 0,8 %Un pas en avant, par rapport aux augmentations annuelles d’environ 5 à 6 % que cette entreprise a connues au fil des années.

Cette augmentation presque nulle vaut la peine d’être lue attentivement. Il ne s’agit pas d’une augmentation de salaire sous menace. C’est plutôt la direction qui choisit de ralentir délibérément la croissance des dividendes sur un marché en régression. Comparez ces deux chiffres : les dividendes trimestriels de 2,59 $, contre une fourchette de coût de fonctionnement de Core FFO d’environ 4 $ par trimestre. Les dividendes sont donc couverts par environ deux tiers des fonds de fonctionnement, avec un tiers conservé sur le bilan. C’est un ratio de couverture suffisamment confortable pour un REIT. C’est aussi pourquoi le modèle économique reste solide, même lorsque la croissance diminue.

Essex ne dispose pas non plus d’un bilan à hausse pour financer cela. La dette nette s’élève à environ 6,7 milliards de dollars, contre une capitalisation boursière d’environ 17,5 milliards de dollars. Le ratio dette/actif est légèrement supérieur à un. Des dividendes provenant des activités opérationnelles, avec une dette modeste, et 32 années consécutives de hausses des dividendes… C’est une source de revenus qui est réalisée par les activités opérationnelles, et non fabriquée artificiellement.

Comment l’accroissement plus lent se présente réellement

La raison de cette augmentation modérée se reflète dans les données liées au loyer. Les marchés de la côte ouest d’Essex ne se développent plus tous de la même manière. La Californie du Nord reste un exemple notable, avec des performances remarquables.Croissance des loyers mixte de 6,5 %Avec des loyers qui ne sont pas encore à leur point le plus élevé pour la saison. Seattle a augmenté.2,6 % au cours du trimestreUne amélioration significative et continue depuis le début de l’année. Le sud de la Californie, qui représente la plus grande partie du portefeuille, a connu une croissance.seulement 1,4 %L’occupation des locaux est toujours supérieure à 95 %. Il s’agit d’une entreprise dont les marchés ont chuté depuis les années post-pandémiques chaotiques. La direction réagit en mettant l’accent sur la couverture du FFO et la solidité du bilan, plutôt que sur la croissance de la rendement brut qui avait autrefois impressionné le marché.

Pour un retraité qui mesure les progrès en termes de revenus plutôt que la couleur des écrans, ce n’est pas une situation grave – c’est plutôt une question de maturité. La machine continue de payer, et elle paie à partir des flux de trésorerie. Ce qui a changé, c’est la manière de réinvestir ces fonds : avec un rendement d’intérêt d’environ 3,8 %, et avec un montant de paiement qui diminue, Essex représente un actif à faible rendement mais de qualité supérieure dans un portefeuille de revenus, et non un actif qui ne rapporte aucun intérêt. C’est une question liée au portefeuille, et non à la sécurité.

Les conclusions de l’investisseur en revenus

Il est préférable de garder ou ajouter des actifs comme Essex, en raison des revenus qu’ils génèrent aujourd’hui, ainsi que de leur durabilité. Un dividende couvert, avec une utilisation modérée des capitaux, et trois décennies d’augmentations annuelles, correspond exactement au type d’actif qui permet de financer la retraite sans avoir besoin de vendre les capitaux. La condition spécifique qui change cela signifie un réduction effective des revenus, ou une détérioration répétée des revenus liés aux propriétés concernées. Ce n’est pas simplement une augmentation annuelle des revenus, ni une “perte de bénéfices” due à une vente de propriété il y a un an.

Le véritable message de cette décision de février est celui que les présentations PowerPoint ne montrent pas : la croissance des appartements sur la côte ouest est maintenant à des niveaux bas, et Essex vous dit qu’elle va préserver ses bénéfices et son bilan financier, plutôt que de chercher une croissance de rendement qui n’est plus possible. Pour un investisseur qui nécessite des revenus réguliers, c’est une bonne nouvelle. Mais pour ceux qui cherchent une croissance de rendement rapide, la croissance elle-même était le but, et cette époque est terminée.