La machine immobilière de Dubaï continue de se développer ; désormais, son propre régulateur est un investisseur.

Le 10 septembreLa Dubai Healthcare City a commencé la construction de son projet le plus ambitieux à ce jour : Dubai Creek Gardens. Il s’agit d’un projet d’un montant de 3 milliards de dirhams (817 millions de dollars), qui comprend plus de 1 400 logements.Sur 127 000 mètres carrés, avec une vue sur le creek. 70 % du terrain est consacré à des jardins et des espaces ouverts.Les premiers hôtels de la marque Westin et Renaissance dans les Émirats arabes unis, appartenant à Marriott International, devraient être remis aux propriétaires en 2030.Le titre est le genre de titre que Dubaï produit avec aisance. Il vaut la peine d’être examiné plus en détail, car on comprend qui le crée et qui paie pour cela.

Le développeur n’est pas une figure bien connue.Global Partners est une société de gestion d’investissements alternatifs dont le siège se trouve dans le Dubai International Financial Centre. Elle est régulée par l’autorité des services financiers de l’émirat.Le projet consiste à vendre des biens immobiliers de qualité institutionnelle aux investisseurs extérieurs. Le financement du projet provient du Global Partners Property Fund II, un instrument financier qui s’appuie sur un fonds précédent qui permettait la construction de maisons destinées à être louées ou vendues. Pour un investisseur de type américain, les conséquences pratiques sont simples : il s’agit d’un projet non coté, sans valeur en bourse, et dont la réalisation ne se fera que dans quatre ans. Il est donc presque impossible de posséder ces biens, même indirectement, comme une opportunité pour profiter de l’essor de Dubaï.

Le marché plus large est ce qui rend le timing intéressant. C’est un marché très vaste, mais sa croissance ralentit.Dubai a enregistré 202 349 ventes de logements en 2025, soit une augmentation de 464 % par rapport à 2021.En 2026, les prix étaient encore environ 15 % plus élevés qu’en l’an précédent. Cependant, la croissance avait clairement diminué. Les prix des villas ont augmenté d’environ 206 % depuis la pandémie. La différence importante n’est pas entre cette année et l’année dernière, mais entre ce que Dubaï annonce et ce qu’elle construit réellement.Les développeurs ont lancé plus de 150 000 unités en 2025, mais n’ont remis que environ 42 000 unités, contre 29 000 en 2024.On estime qu’environ 83 000 unités seront produites en 2026. La plupart des analystes pensent que ce chiffre diminuera. Creek Gardens, qui devrait être commercialisé en 2030, fait partie d’un projet dont la prospérité dépend du maintien de l’activité de l’entreprise.

C’est donc une innovation discrète qui se passe sous le couvert de la cérémonie inaugurale. L’autorité de la ville médicale de Dubaï, qui est le régulateur des zones libres et décide de ce qui sera construit dans cette région de l’émirat…Il a déclaré qu’il était devenu un actionnaire fondateur du Global Partners Property Fund II.C’est le véhicule même qui porte atteinte à un projet relevant de sa compétence. Un arbitre possède également des actions dans ce projet. C’est une manière rationnelle de sécuriser l’avenir de Dubaï : c’est aussi une confusion entre la promotion d’une classe d’actifs et la régulation de celle-ci. Lorsque l’autorité profite des nouveaux projets, son désir de les annoncer continuellement augmente, plutôt que de déterminer si trop de projets sont construits.

Les résidences de marque indiquent qui est le client final visé. Une licence liée à un nom de hôtel génère généralement une prime élevée.Savills estime que la moyenne mondiale sera d’environ 33 % pour des actifs non marqués de marque, en 2026.C’est une manière de louer le charme aux riches du monde entier. Le marché pour cela est actif : au premier semestre 2026.Dubai a vendu 320 logements d’une valeur supérieure à 10 millions de dollars, soit une augmentation de 23 % par rapport à l’année précédente.Rien de tout cela ne rend le boom une arnaque. Dubaï a accueilli plus de 200 000 habitants l’an dernier ; il s’agit d’une population réelle et en croissance. Les transferts de propriété, plutôt que les nouvelles arrivées, restent dans un équilibre avec la demande. Mais l’écosystème économique de Dubaï fonctionne désormais en partie de manière autonome : les nouveaux investissements attirent les capitaux qui viennent à Dubaï, et l’autorité de l’émirat lui-même joue le rôle de actionnaire dans ce fonds.

Pour l’investisseur américain, la leçon n’est pas que Creek Gardens va échouer. Il est possible qu’elle réussisse. La leçon est plutôt que le cycle immobilier de Dubaï devient difficile à prévoir depuis l’extérieur, car les institutions chargées de superviser ce secteur se trouvent en réalité au sein même du marché. Lorsqu’un régulateur prend des participations dans les entreprises qu’il supervise, il devient plus difficile de déterminer le prix honnête du risque… et non plus facile. Les investisseurs qui ne peuvent pas comprendre ce prix devraient se demander s’ils veulent vraiment prendre ce risque.