Dubai Creek Gardens : une investment de 300 millions de dollars dans des bâtiments de marque, à mesure que le marché évolue.

Dubai ne construit rarement des projets de taille modeste. Ce qui est intéressant, c’est que le dernier projet résidentiel phare de la ville est présenté comme un exemple de retenue : une zone urbaine à faible densité, composée de bâtiments de marque Marriott situés au bord du Creek.70 % du terraintransformé en jardins et en espaces ouverts. Le développeur derrière cela, Global Partners, une société de gestion d’actifs régulée par l’Autorité des services financiers de Dubaï, vient de clôturer plus de…300 millions de dollars dans un fonds immobilierPayer pour ça… Le moment est important.Les prix des logements résidentiels ont diminué de 1,7 % en août, ce qui représente la première baisse annuelle du marché depuis février 2021.Et la construction est financée pour cela.

Le projet, Dubai Creek Gardens, se trouve dans la phase 2 de Dubai Healthcare City, sur le front de mer d’Al Jaddaf, avec une vue sur le creek. Il comporteraLes premiers hôtels Westin et Renaissance que les Émirats arabes unis ont ouverts.— Marriott met ses deux marques hôtelières à disposition des propriétaires privés. Cette structure est plus novatrice que le contexte dans lequel elle se trouve. Global Partners n’est pas un constructeur qui attend les dépôts des acheteurs pour financer la construction.Raised des actions en capital engagées auprès des investisseurs d’un fonds réglementé par une DFSA ; a acheté le site hors marché.Et présente le développement commeentièrement en majusculesjuste pour réduire le risque de livraison qui a entraîné tant de projets non planifiés. Le fonds précédent a produitPlus de 500 logements à Eden House The Canal et Eden House The ParkAvec une valeur de développement brut combinée supérieure à 4 milliards de dirhams émirats (1,1 milliard de dollars).

C’est le mécanisme qui vaut la peine d’être compris, car il inverse l’ordre habituel à Dubaï, où c’est celui qui paie en premier qui est prioritaire. Dans un projet en cours de construction, l’acheteur paye une avance, puis des mensualités au fur et à mesure que les bâtiments sont construits. Le développeur, en réalité, emprunte l’argent du client sans intérêts. Global Partners a mis en place un instrument réglementé pour garantir les paiements, afin de sécuriser les livraisons. C’est donc une dérisking réelle, mais partielle : le risque pour le développeur – c’est-à-dire le fait que le projet soit retardé en raison de manques de fonds – est atténué par des fonds financiers. Mais cette protection a ses limites. L’acheteur signe toujours un contrat en contrepartie d’une marque et d’un plan de développement dont la date de finition n’a pas encore été annoncée. Marriott, quant à lui, est simplement un licenciateur qui tire profit de son nom commercial, sans assumer de risque d’équity. Malgré tous les efforts pour créer un fonds financier, la personne qui paie en dernier pour un projet inachevé reste bien l’acheteur en question.

Celui qui est l’acheteur pourrait être le problème majeur. La correction de Dubaï, pour l’instant, n’est pas une baisse uniforme, mais plutôt une division du marché en deux parties. Les prix ont déjà montré des fluctuations – c’est la première baisse annuelle du marché en cinq ans ; les analystes attribuent cela à une grande quantité de nouveaux produits sur le marché. Cependant, cette baisse se concentre dans la partie centrale du marché. Le volume total des transactions a diminué de 37 %, et les valeurs des ventes ont chuté de 44 % par rapport à l’année précédente. En revanche, les ventes de villas et de maisons neuves ont augmenté de 204 %, et les transactions de luxe ont augmenté de 12 %. Les biens de premier ordre ont vu une forte baisse en termes de revente. Un courtier décrit le marché comme…Filtré pour être crédible.Des acheteurs plus rares, plus nombreux et plus délibérés… Leur force se concentre dans les résidences de marque et les communautés premium. C’est précisément là que Creek Gardens a l’intention d’ériger ses deux tours Marriott.

C’est ce modèle que le développeur compte sur pour ses projets. Il mérite donc une version optimisée. Un projet immobilier de type “waterfront”, avec une densité faible et des investissements élevés, vise à créer une pénurie de logements dans un marché où les inondations se produisent ailleurs – dans des appartements de petite taille, adaptés aux investisseurs. La préoccupation liée à l’excès de offre à Dubaï n’est pas vraiment qu’il y ait trop de logements ; c’est plutôt que…Trop de petits appartements identiques dans les zones où il y a une forte offre.Alors que quelque chose de rare et bien financé continue d’aider à fixer les prix… Selon cette analyse, Creek Gardens agit à un moment opportun, voire contre-intuitif : construire des produits de qualité, alors que les produits de base sont en baisse de prix.

Le problème est que l’arithmétique macro est toujours défavorable au contraire. Dubaï s’attend à environ55 600 logements seront remis en 2026 ; plus de 60 000 en 2027. Environ 525 000 unités de logement sont prévues jusqu’en 2030.Knight Frank, une société de conseil en immobilier, a averti que l’offre pourrait commencer à dépasser la demande. Le marché a ainsi montré sa première instabilité des prix en une décennie. Une marque de renom et un bilan financier solide rendent le développeur plus résilient, mais pas insensible aux fluctuations du marché. La chaîne de magasins dépend toujours d’une seule hypothèse : que la demande étrangère pour les biens immobiliers de haut standing à Dubaï continue de croître – ces centaines de nouveaux résidents par jour, selon les intermédiaires immobiliers, seraient donc le facteur qui permettrait au marché de se redresser.

Pour un investisseur qui ne peut pas acheter ce fonds, c’est moins le problème de cet instrument financier que celui du marché qu’il représente. Les propriétés à Dubaï sont un produit de type “cycle de sentiment”, où les prix sont influencés par des facteurs externes. Les ventes se font à des personnes extérieures au marché, avec des promesses de “rendements garantis” et de “forêts urbaines”. Les garanties utilisées pour ces ventes indiquent des rendements de location de 6% à 7%, mais ces chiffres ne sont que des indicateurs marketing, pas des données mathématiques. Ce n’est pas pour autant une raison de rejeter cet investissement. C’est plutôt une raison de prendre en compte les risques négatifs que ces promesses omettent : la pénurie de biens, les transferts imprévus, la liquidité du marché de revente qui disparaît en cas de problème. Le point important ici n’est pas les 300 millions de dollars. C’est plutôt le fait que le fonds a choisi de annoncer son investissement en soulignant le faible risque qu’il comporte – une reconnaissance, sous forme de avantage, de ce que les acheteurs sur ce marché acceptent généralement.