Douglas Emmett annonce un prix de 0,19 $ par action – Qu’est-ce qui se cache derrière ce rendement de 6,7 % ?

Chaque quelques mois, un communiqué de presse arrive avec le même titre : Douglas Emmett a déclaré une nouvelle dividende trimestrielle. Cette fois-ci…0,19 $ par action, soit 0,76 $ sur une base annuelleC’est un paiement que l’entreprise de valeurs mobilières spécialisée dans les appartements et les bureaux de Los Angeles a effectué, sous une forme ou une autre, pendant dix-neuf ans consécutifs. En soi, c’est la nouvelle la plus banale qu’une telle entreprise puisse annoncer. Mais pour un investisseur qui cherche à gagner de l’argent, le chiffre intéressant n’est pas le montant déclaré. C’est le rendement que la baisse du cours de l’action a provoqué.

A un prix d’environ 11,30 dollars par action, cette somme de 0,76 dollar par an représente moins de 6,7 %. C’est un rendement considérable pour une entreprise dont les résultats peuvent sembler alarmants sans même y prêter attention : l’entreprise indique un bénéfice net négatif, et ses dépenses de capital dépassent de loin les flux de trésorerie d’exploitation. Des titres de presse de ce genre incitent donc un investisseur prudent à réfléchir avant de considérer que 6,7 % est un rendement exceptionnel. Nous comprenons. Alors, examinons ce qui produit réellement ce dividende.

Le rendement n’est réel que dans la mesure où il est mesuré par des indicateurs de flux de trésorerie.

Pour un REIT d’entreprise, on ne mesure pas la couverture des dividendes par les revenus nets. La dépréciation représente une charge importante et non monétaire ; elle fait que les bénéfices selon les normes GAAP sont négatifs pour chaque propriétaire de bâtiments anciens. Il s’agit donc d’une perte sur le papier, et non d’un problème lié à l’argent liquide. Le chiffre qui compte, c’est le fonds de fonctionnement, c’est-à-dire les bénéfices que les immobilisations génèrent avant que la déduction de la dépréciation ne soit appliquée. La direction guide…Le FFO pour l’année entière en 2026 sera compris entre 1,39 et 1,43 dollars par action.Fixons un dividende de 0,76 $ au milieu de cette fourchette. Ainsi, le paiement correspondra à un peu plus de la moitié du FFO.

Le critère plus strict est le Fonds de Fonctionnement d’Opération (AFFO). Cet indicateur prend également en compte l’argent que les REIT doivent réinvestir dans leurs bâtiments afin de maintenir leur rentabilité. C’est ce chiffre qui indique si les dividendes sont vraiment réels, plutôt que des prêts. Au premier trimestre, Douglas Emmett a indiqué que son dividende trimestriel de 0,19 $ correspondait à…Un taux de paiement d’AFFO d’environ 81%Une couverture aussi faible n’est pas une raison de fêter cela – elle ne laisse qu’une petite marge de sécurité. Mais ce n’est pas non plus un revenu qui dépend du retour des capitaux ou des dettes empruntées. Le revenu est donc réel.

Alors, pourquoi le rendement est-il si élevé ?

Si le dividende est bien couvert par ces mesures, la question naturelle est pourquoi le marché propose un taux de 6,7 %. La réponse est que le marché fixe le prix pour ce qui pourrait le détruire, et non ce qui est déjà endommagé. Le taux de rendement est si élevé uniquement parce que le cours de l’action a chuté de près d’un tiers au cours de l’année écoulée. De plus, le cours de l’action est très inférieur à la valeur comptable de ses actifs.

La situation est simple. Le produit principal de Douglas Emmett est l’espace de bureau à Los Angeles. Ce marché est encore en train de se remettre de ses difficultés passées. La direction attend maintenant…Laoccupation des bureaux n’est que de 75 % à 77 % tout au long de l’année.Le revenu net d’exploitation en espèces, avec les mêmes caractéristiques, a diminué de 1,2 % au deuxième trimestre. En plus de cette faible occupation des locaux, la situation financière de l’entreprise est difficile : environ 5,7 milliards de dollars de dettes nettes. De plus, les paiements de factures se font à des taux plus élevés. L’entreprise a récemment refinancé une grande partie de ses prêts pour bureaux à des taux fixes, légèrement supérieurs à 6 %. Ainsi, les coûts d’intérêt plus élevés entraînent une diminution silencieuse des fonds disponibles pour les actionnaires. C’est là le véritable problème derrière ce taux de rendement élevé : il ne s’agit pas d’une perte de dividendes, mais plutôt d’un système de revenus qui fonctionne sous conditions de faible occupation des locaux, avec une charge de dettes plus importante.

Un élément important est que l’entreprise fait son travail. Le secteur des logements multiples est à près de 99,4 % loués ; son revenu net d’exploitation en espèces sur les mêmes propriétés a augmenté de 2 % par an. Cela compense les difficultés du secteur des bureaux. C’est une raison importante pour laquelle le rendement a resté stable, malgré les difficultés du secteur des bureaux.

Ce dividende paie en réalité pour quoi ?

La manière honnête de comprendre cette situation est que il s’agit d’une histoire de revenus immédiats, et non de croissance des revenus. Le dividende n’a pas été augmenté depuis des années – la récompense que vous achetez n’est pas un montant en augmentation constante, mais plutôt un montant stable, lié à un actif qui pourrait se remettre sur pied. Si le système de génération de revenus reste stable, une action à 11 dollars vous permet simplement d’obtenir plus de cet argent, que ce soit par rapport à l’action à 17 dollars il y a un an. C’est là la logique de réinvestissement : elle reste valable tant que les paiements sont suffisants.

La condition qui changerait la situation est le détérioration des deux facteurs importants : l’occupation des bureaux ne se stabilise pas, ou les coûts de refinancement augmentent suffisamment pour rendre les dividendes insuffisants pour couvrir les coûts. Tant que le FFO et le AFFO restent à leur niveau actuel, un taux de rendement de 6,7 % sur les revenus couverts représente une valeur raisonnable. Mais il s’agit plutôt d’une mise en garde concernant la possibilité d’une reprise de l’activité dans les bureaux de Los Angeles, à un prix réduit. Ce n’est pas donc un dividende sur lequel on peut compter pour une croissance continue. Achetez-le pour les revenus qu’il apporte, comprenez que vous achetez également l’histoire de la reprise de l’activité… et surveillez plutôt la couverture financière, plutôt que la couleur de l’écran.