Le dollar qui ne pouvait pas acheter ni une maison ni un indice

Il ne reste qu’un salaire pour payer les loyers, les achats de nourriture et les intérêts du prêt étudiant. Deux personnes demandent maintenant ce salaire. La maison exige une avance immobilière que le locataire ne peut pas fournir, ainsi que des intérêts sur le prêt immobilier pour lesquels il n’est pas qualifié. Le compte de courtage, quant à lui, ne demande aucune avance immédiate, mais promet de compter les intérêts qui seraient générés par la maison elle-même. Une part croissante d’Américains âgés de moins de quarante ans choisit le compte de courtage – et cette décision leur était faite avant même qu’ils n’atteignent le tableau de bord.

Le système est facile à installer, mais plus difficile à utiliser en pratique. Pour les ménages où le chef de famille a moins de quarante ans, le rapport prix/revient a augmenté.De 2,9 en 2019 à 3,5 en 2024C’est le niveau le plus élevé depuis l’apogée de la bulle en 2006. Les prix des logements ont augmenté de 30 % au cours de ces cinq années, tandis que les revenus des jeunes adultes ont augmenté de 9 %. Le coût mensuel de possession d’un logement moyen, avec un acompte de 3,5 %, est passé de environ 1 689 dollars à 2 776 dollars, car le taux d’intérêt sur les prêts de 30 ans a presque doublé. En 2019, 56 % des ménages locataires âgés de moins de quarante ans pouvaient supporter ce loyer mensuel. En 2024, seulement 37 % pouvaient le faire. Acheter est maintenant moins cher que louer.2 % des grandes zones métropolitainesEt l’indice d’accessibilité pour les premiers acheteurs de la National Association of Realtors se situe à…70, contre 105 pour les acheteurs au total.Neuf personnes sur dix Américains de moins de quarante ans affirment que l’achat d’une maison est plus difficile pour leur génération que pour celle de leurs parents.

Pour la plupart des lecteurs des états des comptes de retraite, tout cela ne constitue pas un scandale. C’est plutôt une raison de ne pas acheter de maison. La partie gênante, c’est ce que cette absence de maison remplace. Le jeune homme de vingt-six ans, qui avait autrefois mis de l’argent en dépôt pour le paiement d’un achat immobilier, met maintenant cet argent dans des investissements. La part des jeunes de vingt-six ans qui transfèrent de l’argent dans des comptes d’investissement depuis l’âge de 22 ans a augmenté…8 % en 2015, jusqu’à environ 40 % d’ici la mi-2025.Parmi toutes les personnes âgées de 25 à 39 ans, les transferts annuels vers des comptes d’investissement ont plus que triplé entre 2013 et 2023, atteignant 14,4 % du groupe.

C’est là que les techniques de calcul mathématiques peuvent sembler être des connaissances acquises. Au cours du quart de siècle qui s’est écoulé depuis 2000, le S&P 500 a augmenté de manière croissante.8,3 % par anAvec des dividendes, ce chiffre est plus que doublé par rapport à la croissance annuelle d’environ 3,7 % des prix de l’immobilier résidentiel. Si l’on compare ces deux facteurs, les chiffres sont avantageux pour le locataire : dans une étude hypothétique publiée par Moody’s, deux personnes ayant un revenu de 150 000 dollars voient un locataire investir cette différence sur trente ans…2,8 millions contre 1,6 million pour le propriétaire d’une maison..

Considérez cette comparaison comme un contrat ; la clause qui permet son fonctionnement n’a pas d’autre nom que la discipline. Le pouvoir silencieux de la propriété immobilière ne réside jamais dans l’appréciation du bien en valeur, mais plutôt dans les économies forcées. Les paiements de prêt immobilier se multiplient, indépendamment du fait que le propriétaire ait envie d’investir ce mois-ci ou non. Les avantages fiscaux sont également présents lors de l’achat de la maison. Le plan du locataire, quant à lui, élimine tout cela et remplace par une transmission volontaire, que les épargnants moyens ne peuvent pas supporter. Il suppose également que le marché continue à croître à un taux d’environ 10 % – c’est là la même hypothèse que l’équation du succès en location adopte en silence. La personne qui gagne dans le classement de Moody’s est celle qui ne manque jamais de transférer de l’argent pendant trente ans. Presque personne n’est cette personne-là. C’est donc le paiement caché dans cette décision : pas un conjoint ou un actionnaire, mais le moi plus jeune qui doit continuer à contribuer régulièrement dans un marché déjà prédéterminé pour une exécution parfaite.

Pour un investisseur, le flux est plus important que la morale. Les dollars qui étaient auparavant bloqués dans des actifs illiquides et subventionnés par l’impôt sont maintenant des actifs structurés dans les actions publiques. Une génération achète des fonds indiciels qui peuvent être liquidés en quelques heures, à des valeurs qui supposent que le marché continue de croître. Lorsqu’une grande partie de la population fait la même transaction en même temps, cette transaction est en partie responsable des prix qu’elle cherche à atteindre. De plus, cela concentre la richesse d’une génération sur un seul actif volatil, sans aucun soutien en termes d’actions ou de mécanisme pour permettre aux investisseurs de continuer à acheter malgré les baisses de prix. L’actif peut perdre de la valeur, mais il reste toujours un refuge. Un indice peut baisser de 30 % en une année, sans rien exiger du propriétaire, sauf de le surveiller.

La version la plus incisive de cette histoire est que une génération n’a pas abandonné le rêve américain ; en réalité, le rêve américain a cessé d’accepter leurs dollars. Le prix d’entrée a augmenté : le paiement initial plus les frais de clôture pour un taux de 3,5 % se sont élevés à environ…17 500 dollars en 2019, pour atteindre 22 800 dollars en 2024.Et 70 % des locataires âgés de moins de quarante ans affirment que le paiement initial est la seule raison pour laquelle ils ne possèdent pas de maison, bien avant les coûts mensuels. Face à une maison qu’ils ne peuvent pas se permettre et à un indice dont ils peuvent acheter n’importe quelle taille, ces personnes ont choisi l’actif qui offre une porte fonctionnelle. C’était un choix rationnel. Mais c’était aussi une transaction : l’avantage, l’économie fiscale, et les économies imposées liées à la propriété d’une maison étaient échangés contre la possibilité de prendre part au marché boursier le plus cher de cette génération, géré par des personnes sans aucun niveau de capital personnel. La facture de cette transaction n’est pas à payer aujourd’hui. Elle doit être payée lorsque le marché décidera que l’exécution parfaite n’était pas garantie… Et ceux qui ont payé le paiement initial pour cet indice se rendront compte qu’ils ont acheté ce que une maison ne peut pas être : quelque chose de facultatif.