Le réduction de prix n’est pas la sécurité : ce que l’agence de Jamie Rand à St. Paul achète sans dettes révèle sur les revenus

Le 10 septembre, un investisseur basé à Tampa nommé Jamie Rand…Fermé sur deux bâtiments de bureaux reliés entre eux.Dans le centre-ville de St. Paul : 375 Jackson St. et 135 5th St. E. Le projet est financé par la Downtown Revival Trust de sa famille.Le plus grand propriétaire privé de biens immobiliers commerciauxDans le centre commercial du centre-ville de St. Paul.Quatre bâtiments qui couvrent maintenant presque trois blocs contigus.Ce qui rend le titre intéressant à lire deux fois, ce n’est pas la superficie de l’immobilier. C’est plutôt le prix, et ce que ce prix indique sur l’état réel de la sécurité de cet actif économique.

Comment un bâtiment se fait acheter pour des prix très bas

Voici la nature de l’accord. Au lieu d’acheter auprès de Madison Equities, cette société qui détenait les bâtiments, Rand a racheté toutes ses parts.Environ 15 millions de dollars d’endettement hypothécaire en sursis, à des taux de remise, et une transaction de substitution consentie a été effectuée.– Le prêteur remet les clés en échange de la renonciation à ses droits. Les deux bâtiments…270 000 pieds carrés reliés par un passage en verre au-dessus du toit, sont maintenant en propriété, selon les mots de Rand.“De l’argent liquide, pas de dettes.”Il admet payer un rabais, mais ne souhaite pas indiquer le montant en vertu d’un accord de confidentialité.

Ces sont la troisième et la quatrième tour, mais pas le début. La première, l’édifice de la First National Bank historique…Cela lui a coûté 3,8 millions de dollars.Un an plus tôtIl avait été vendu pour plus de 37 millions de dollars.Sous Madison Equities. Le Great Northern Building, son deuxième projet, a été vendu.environ 2 millions de dollars en espèces— un bâtimentÉvaluée cette année à 10,3 millions de dollars.Le modèle n’est pas une offre unique ; c’est un document d’achat.

Le rabais est le problème lié au leasing, et non une sorte de cadeau.

Un marché s’effondre pour des raisons financières, sans qu’il y ait de blessures émotionnelles : ces bâtiments ne génèrent pas suffisamment de revenus pour l’instant.Le premier événement national était environ un tiers occupé., avecEnviron 7 à 8 millions de dollars de travaux de maintenance différés.— Chauffages, ascenseurs, escaliers qui nécessitent des réparations complètes.Le Great Northern était à environ 40 % occupé.Downtown St. Paul’sLe taux de vacance des postes est passé à 37%.Un prix d’achat bon marché n’est pas une source de revenu sûre. En réalité, il s’agit d’un problème lié au leasing qui nécessite encore des solutions.

C’est là où la réduction offerte par le titre de journal et les revenus durables se séparent. Rand a agi de la même manière que tout acheteur de revenus réguliers devrait faire : le prix est important, mais seulement en tant que obstacle. Le rendement qu’il obtient réellement dépend de la rentabilité des locaux et du capital qu’il doit investir dans les bâtiments – pas de la différence entre le prix affiché et le montant réel reçu.

Pourquoi « argent, pas de dettes » est vraiment son avantage majeur

La structure est celle qui fait le travail lourd. Ce qui a causé la chute de Madison Equities, ce n’est pas simplement le fait que ses bureaux se sont vidés ; c’est le fait que ces bureaux se sont vraiment vidés.pendant le moment de l’utilisation du levier, avecPrêts garantis personnellement par la veuve du défunt fondateurAprès sa mort au début de l’année 2024, lorsque les paiements de dettes devaient être effectués sur des propriétés dont les loyers diminuaient, les prêteurs ont pris le contrôle des bâtiments, les ont saisies par les agents fiscaux et ont fait en sorte que les bâtiments soient mis sous administration d’un administrateur. La vente forcée est justement le moment où le propriétaire se rend compte du prix le plus élevé qu’il peut obtenir pour sa propriété.

Rand a éliminé ce point de défaillance. Avoir des dettes libres signifie qu’il n’y a pas de paiement de prêt hypothécaire, aucune date d’échéance de refinancement, et aucun prêteur capable de forcer une liquidation au moment où un grand locataire quitte l’immeuble. Il peut attendre que le marché se stabilise sans avoir à faire face à une demande de marge. C’est là son avantage réel – non pas la réduction des coûts, mais une structure de capital qui lui permet de continuer à exploiter les revenus jusqu’à ce que ceux-ci soient récupérés.

La mise à gage n’est pas terminée, et c’est là la leçon.

La règle est la même que pour tout actif immobilier déprécié : un bâtiment sans dettes, loué à 30 % ou 40 %, ne génère peu de revenus jusqu’à ce que les loyers et les dépenses se remettent en équilibre. La structure gratuite permet à Rand de survivre pendant cette période d’attente ; mais cela ne garantit pas des retours financiers. Il reconnaît donc que si le leasing commercial ne suffit pas à combler les besoins de First National, il pourrait envisager une transformation partielle en logement résidentiel d’ici la fin de l’année – un projet coûteux qui nécessiterait certainement des investissements importants.Crédits fiscaux historiques à l’échelle étatique et fédérale, ainsi que financement par l’augmentation des impôts municipauxEn d’autres termes, la récompense dépend de l’occupation du lieu et de la patience des autres personnes.

Il y a une leçon liée aux portefeuilles d’investissements dans le domaine immobilier. Rand pense en blocs, et non en bâtiments individuels – il s’agit de presque trois blocs contigus situés sur la 5ème rue. Ainsi, un bâtiment vide ne représente pas une défaillance au niveau du portefeuille, tandis que les bâtiments voisins continuent d’être utilisés. Il peut donc attendre, car il n’est pas endetté et gère ses dépenses par lui-même. Il vit de la patience, plutôt que d’une période de temps emprunté.

Pour un lecteur qui se concentre sur les revenus, le « carry-away » est une évaluation à effectuer pour tout actif délabré, lorsque le prix semble irrésistible. Une baisse de prix est une raison de poser des questions, mais pas de trouver des réponses. Il faut déterminer si le mécanisme de génération de revenus – ici, le taux d’occupation – reste intact, et si la structure de capital peut permettre au actif de surmonter les problèmes de réparation. Les bâtiments de Rand obtiennent une note élevée dans cette deuxième évaluation ; ils fonctionnent encore bien dans la première évaluation. Le prix de rachat les rend intéressants ; c’est uniquement les flux de trésorerie récupérés qui permettront de faire de ces bâtiments des sources de revenus.