Le coin qui n’a plus de bureaux : ce que Rockpoint et Holland construisent à San Jose

En 2019, le projet concernant un terrain de 4,7 acres situé dans le quartier de West San Jose a été…Un monument de 882 000 pieds carrés destiné aux bureaux et aux activités sportives.: Une tour de 12 étages pour bureaux au-dessus des boutiquesEn plus de cela, il y a un immense complexe de fitness appelé Life Time Fitness. C’est une quantité étonnante de constructions pour un seul coin du site. Le marché des bureaux, pendant les années suivantes, a continué à faire ce que les marchés des bureaux ont fait après 2020. Le projet est donc resté en suspens.

Sept ans plus tard, le même coin – la Stevens Creek Boulevard et la Saratoga Avenue – est approuvé pour…575 appartements dans deux bâtiments de huit étages.Deux entreprises privées ont annoncé un partenariat pour le développer : Rockpoint, une société de capital-risque de Boston qui collecte des fonds auprès de fonds de pension et de fondations, et Holland Partner Group, un développeur de Vancouver, en Washington, qui sera chargé de la construction et de la gestion de l’établissement. Rien n’a changé sur le plan pratique. Cependant, l’intention juridique concernant l’usage du terrain a changé… Et c’est essentiellement tout ce qui compte.

Le principe fondamental du développement résidentiel est que la terre vaut ce qu’elle peut être considérée comme valable. Un terrain situé dans le cadre d’un projet d’immeubles de bureaux est considéré comme un investissement dont les revenus locatifs permettront de couvrir les coûts de construction des gratte-ciel. Un terrain situé dans le cadre d’un projet de logements est considéré comme un investissement dont les revenus de location permettront de couvrir les coûts de construction des appartements. Lorsque le marché des bureaux s’est effondré à l’échelle nationale, le premier investissement a cessé de porter ses fruits. Les terrains commerciaux sont devenus des actifs classés de manière incorrecte, tandis que les logements – dans la région qui a le plus besoin de logements aux États-Unis – sont devenus une opportunité plus intéressante. Ainsi, un acheteur est apparu pour transformer ce terrain en logements. Holland a accepté il y a deux ans d’acheter le terrain à Cypress Equities, le développeur dont le projet d’immeubles de bureaux et de centres de fitness était bloqué. Il a proposé des appartements : 524 unités au départ, puis 540 lorsque la ville a approuvé le projet, et finalement 575 unités lors de l’approbation finale en juillet dernier. Parmi ces appartements, 13 600 pieds carrés sont destinés aux commerces, et 29 appartements sont réservés aux ménages à faible revenu.

Cette approbation finale est vraiment un atout important. Il est utile de comprendre pourquoi, car c’est la partie de cet accord que les fonds institutionnels ne peuvent pas ignorer. San Jose a donné son accord au projet en vertu d’une nouvelle réglementation immobilière “streamlined ministérielle”.Le premier projet de la ville à obtenir cela.“Médiatisé” signifie que l’approbation se fait selon une liste de contrôle, plutôt que par débat : si le plan respecte les normes publiées, il est approuvé.Aucun audition publique, aucune examen environnemental discrétionnaire.Pas de drames liés au conseil municipal. Le projet de Holland a été réalisé en huit mois, soit environ la moitié du temps nécessaire pour un grand projet de logement normal à San Jose. Le terme californien pour ce type de projet est « développement sur base de droits » : le risque lié aux droits acquis est largement éliminé dans ces projets. Historiquement, c’est là que les projets de logement dans la région de la baie de San Francisco mettent dix ans à s’effondrer.

Cela est important, car c’est celui qui paie pour la construction qui en hérite. Une société de capital-risque comme Rockpoint ne veut pas parier sur le résultat d’une réunion du conseil municipal ; elle veut plutôt parier sur les loyers et les coûts de construction, des choses qui peuvent au moins être modélisées. Rockpoint a donc levé…Environ 30 milliards de dollars en capital propre au sein de ses fonds.Au cours de son histoire, son dernier fonds phare a été clos à 2,7 milliards de dollars. Ses fonds et ses instruments de co-investissement ont généré une valeur totale d’environ 80 milliards de dollars. C’est cet argent qui est utilisé. Holland est le sponsor : un développeur entièrement intégré…Plus de 55 000 unités construites, acquises ou développées au cours des deux dernières décennies.Il possède également son propre service de construction et son activité de gestion des propriétés. Dans le modèle standard de ce type de partenariat – et la répartition exacte n’a pas été divulguée – le partenaire capitaliste apporte la plupart du capital et reçoit d’abord une rémunération avant que les bénéfices ne soient partagés ; le sponsor, quant à lui, fournit le site et les compétences nécessaires, reçoit des frais de développement en contrepartie, et obtient une part des profits restants. La société qui construit les appartements (Holland) a trouvé le terrain et l’autorisation nécessaire. La société qui dispose du capital (Rockpoint) prend le risque que l’autorisation ne soit pas valable.

La conclusion sincère que peut en tirer l’investisseur de détail est la suivante : on ne peut pas acheter cette offre. Il s’agit d’un accord privé entre un fonds institutionnel et un développeur. Les bénéfices (si il y en a), sont répartis entre les parties concernées, et on ne peut pas voir ces bénéfices. Pour nous autres, c’est un signal… et un signal assez fort. Rockpoint a consacré 2026 à proposer des offres similaires pendant tout ce temps.Une transformation d’un bâtiment commercial en résidence à Georgetownavec LCOR et uneTour d’appartements de 69 étages, comptant 748 unités, à Jersey CityAvec Urby. C’est le modèle de commerce entre les bureaux et les appartements dans ce cycle économique, régi par des règles institutionnelles : on prend des terrains ou des bâtiments que le marché commercial a mis en difficulté, on change leur usage en logements, et on laisse le système législatif relatif aux logements en Californie pour déterminer les droits correspondants.

La partie qui mérite d’être prudente, c’est le loyer. Une construction comprenant 575 unités nécessite quelques années pour être construite, et les bénéfices proviennent entièrement des loyers que l’immeuble peut percevoir à l’ouverture. Actuellement, les données réelles concernant ce marché indiquent que les choses ne vont pas bien. En juin, une filiale de Holland lui-même…Un montant de 105,3 millions de dollars a été payé pour Meridian à Midtown.Un complexe de 218 unités se trouve à quelques miles de là, à West San Jose. Cela représente une augmentation d’environ 1,2 % par rapport au montant que le vendeur, la société REIT Essex Property Trust, a payé pour ce même bâtiment en 2018. Sur une période de huit ans, le prix par unité est resté stable, à environ 483 000 dollars. Les analystes décrivent ce marché comme “un marché stable pour les logements locatifs dans South Bay”. En revanche, les prévisions indiquent que San Jose sera le principal marché américain en termes de croissance des loyers cette année, avec une augmentation de 4,4 %, selon les recherches menées par Marcus & Millichap. L’ensemble de l’opération concernant Stevens Creek est une espérance que le marché réel se manifeste au moment où le prêt de construction est remboursé. Or, il y a des preuves que la situation actuelle est plutôt stable, et que l’augmentation de l’offre de logements (ce projet seul, ainsi qu’un autre bâtiment de 59 unités situé de l’autre côté de la rue) peut entraver l’augmentation des loyers.

Alors, lisez bien l’annonce. « Joint venture pour développer » semble être un progrès ; en réalité, il s’agit de deux entreprises privées qui décident ensemble comment partager le risque que le public ne peut pas évaluer, gérer ou auditer. Les événements économiques de cette décennie sont souvent visibles à cette distance : quelque part, une ville transforme un actif non exploité en un actif valide, simplement en suivant une série de procédures. Le capital institutionnel se déplace ensuite dans ce domaine. Si cet argent fonctionne ou non, on le saura des années plus tard, au coin de Stevens Creek et Saratoga. L’approbation est donc le résultat de cette transaction ; la construction n’est qu’une façon pour l’argent d’attendre sa réponse.