Risques climatiques et immobilier de détail : La question du dividende, que personne ne pose

Si vous possédez des REITs de commerce de détail pour générer des revenus – et c’est pour cette raison que la plupart d’entre nous les possèdent – alors les annonces concernant les changements climatiques et les risques liés aux conditions météorologiques extrêmes concernant les assurances immobilières vous mettront mal à l’aise. Et c’est normal. Ce n’est pas parce que le ciel va s’effondrer, mais parce que les coûts d’assurance et les risques de dommages physiques sont des éléments qui finissent par peser lourdement sur les résultats financiers de l’entreprise. Si ces éléments diminuent, le rendement boursier de l’entreprise diminue également.

Voyons donc ce que les chiffres indiquent réellement, où se situe l’exposition réelle, et si c’est un signe pour vendre ou simplement un rappel à posséder les bons biens au bon prix.

Quel risque climatique coûte actuellement aux REITs

First Street, une société de recherche en matière de risques climatiques, a analysé 45 000 propriétés détenues par 65 REITs. Elle a constaté que les impacts climatiques coûtent actuellement à un REIT typique environ 1,1 % des revenus annuels – soit environ…3,1 milliards sur l’ensemble de l’indiceLors d’un événement météorologique qui se produit une fois sur cent ans, les pertes moyennes atteignent environ 15 % des revenus annuels, soit 43 milliards de dollars au total. 98 % des REITs subiront une certaine perte de revenus dans ce cas, et un tiers pourrait perdre plus de 20 % de ses revenus annuels.

Ce qui est remarquable, c’est que ces chiffres de pertes actuels ne tiennent absolument pas compte des coûts d’assurance. Ils mesurent plutôt les dommages physiques et les interruptions opérationnelles. L’assurance représente donc une contrainte supplémentaire, et elle est très importante.

Depuis 2017, les coûts de l’assurance immobilier commercial ont augmenté à un taux d’environ 9,7 % par an. Ce taux était bien inférieur aux 2 à 3 % d’augmentation annuelle qui étaient la norme au cours des décennies précédentes. Les primes d’assurance ont augmenté de plus de 20 % au premier trimestre 2023. Pour les actifs commerciaux les plus touchés, le montant des primes d’assurance a passé de 6,7 % des revenus en 2018 à 13,4 % en 2023 – ce qui signifie que la charge financière liée à l’assurance représente désormais deux fois plus que les revenus totaux de l’entreprise.

La bonne nouvelle, si on peut l’appeler ainsi, est que la phase de croissance la plus intense semble avoir atteint un point d’arrêt. À la mi-2024, le marché s’est affaibli. Aon a rapporté des variations moyennes de 8,5 % pour les propriétés commerciales au premier trimestre 2025 et de 12,6 % au deuxième trimestre 2025. Mais la tendance à long terme reste positive : Deloitte prévoit que le coût mensuel moyen pour assurer une construction commerciale atteindra environ 4 890 dollars d’ici 2030, soit une croissance annuelle composée de 8,7 % par rapport aux niveaux de 2023. Dans les États à risque élevé, les coûts pourraient dépasser les 6 000 dollars par mois.

Où se trouvent réellement les opérateurs de REIT de détail

La question qui est plus importante que les modèles climatiques est la suivante : ces entreprises peuvent-elles absorber, transférer ou éviter la pression de coûts sans détruire leur capacité à verser des intérêts ?

Examinons trois noms qui correspondent à différentes étapes du marché de la vente au détail.

Realty Income (NYSE: O), l’entreprise qui distribue des dividendes mensuellement liés aux activités de vente de produits alimentaires, a augmenté ses dividendes pour la 115ème fois consécutive en juin 2026. Le taux annuel est maintenant de 3,252 dollars par action. La part des dividendes par rapport aux revenus operatifs dilués est de 74,5 %. C’est un niveau suffisant pour couvrir les coûts. Les prévisions de la direction pour les coûts immobiliers en 2026 sont d’environ 1,5% du chiffre d’affaires total. Ces coûts incluent les assurances, les entretiens et les impôts. La base de locataires de Realty Income – principalement des magasins d’alimentation, des supermarchés et des entreprises de services de détail – signe généralement des contrats de location où le locataire est responsable des assurances, des impôts et des entretiens. Cette structure constitue une protection significative contre les pénuries de coûts opérationnels, car le coût de l’assurance n’est pas intégré au résultat financier de Realty Income, contrairement à ce qui se passe dans le cas d’une entreprise de location de biens.

Simon Property Group (NYSE: SPG) offre un rendement de 4,1 %, avec un ratio de distribution de 61 % par rapport au FFO. Au cours des douze derniers mois, l’entreprise a généré 3,2 milliards de dollars de flux de trésorerie gratuits. Le dividende trimestriel a augmenté de 4,8 % pour atteindre 2,20 dollars au premier trimestre 2026. Cependant, Simon possède une dette totale de 33,9 milliards de dollars, contre 5,8 milliards de dollars d’actions – soit un ratio de dette/actions de près de 491 %. Cette endettement amplifie tous les coûts, car les intérêts sont des obligations fixes, indépendantes du climat. Simon mentionne l’offre d’assurances et le changement climatique comme facteurs de risque dans ses déclarations prospectives, mais ne les quantifie pas dans ses rapports financiers.

Kimco Realty (NYSE: KIM), une société qui gère des centres commerciaux régionaux, est la plus fortement endettée des trois entreprises concernées. Son ratio dette/patrimoine est de 84 %. En 2025, elle a généré 1,2 milliard de dollars en FFO, soit une augmentation de 6,7 % par rapport à l’année précédente. Le taux de dividende est de 4,3 %. Kimco a augmenté son dividende de 4 % au quatrième trimestre 2025, et à nouveau au premier trimestre 2026, pour atteindre 0,28 dollar par action par trimestre. Le taux d’occupation des locaux de Kimco a atteint…Un niveau record de 96,4 % au quatrième trimestre 2025.Et il a signé des baux avec un loyer de 13,8 %, réparti sur les baux expirant. Ses déclarations concernant les coûts d’assurance indiquent clairement que ces coûts font partie des hypothèses utilisées dans ses prévisions du FFO pour l’année 2026. Kimco ne divise pas non plus les coûts d’assurance en une ligne distincte.

La question structurelle : qui paie le surcoût ?

La grande différence structurelle ne réside pas entre les REITs et les non-REITs. Elle se situe plutôt entre les baux à triple entrée de loyer et les baux à loyer brut.

Dans un bail triple net – le type de bail que Realty Income favorise beaucoup – le locataire paie directement les assurances immobilières, les impôts fonciers et les frais de maintenance. Le propriétaire, quant à lui, reçoit un chèque de loyer net, sans avoir à prendre en compte les coûts d’assurance dans son état financier. C’est pourquoi le ratio des dépenses immobilières de Realty Income reste autour de 1,5 % des revenus. La plupart des risques liés à l’assurance incombent au locataire, qui peut ou non avoir les moyens de les supporter. Mais c’est le problème du locataire, pas celui du REIT… à moins que le locataire ne refuse de payer ses dettes.

Dans un modèle de location gros, le propriétaire prend en charge tous les coûts de fonctionnement, y compris les frais d’assurance. Simon et Kimco adoptent une approche intermédiaire : leurs centres de vente ont des frais de service qui sont transférés aux locataires, mais pas tous. La volatilité des risques liés aux toits de boutiques de grande taille – causée par les grêles et les vents – est un risque connu dans le domaine de l’assurance. Les déductions pour les grêles peuvent atteindre 5 % de la valeur du bâtiment. Pour un bien d’une valeur de 50 millions de dollars, cela signifie que les déductions s’élèvent à 2,5 millions de dollars par événement avant que l’assurance ne prenne en charge les frais.

Ce que les données d’assurance nous disent sur la géographie

La division géographique constitue le deuxième filtre structurel. Les bâtiments commerciaux des dix États les plus touchés par les risques naturels – y compris la Floride, le Texas et la Californie – ont vu leurs coûts d’assurance augmenter de 108 % au cours de la période 2020-2023. Dans les États à moindres risques, les coûts ont augmenté de 96 % pendant la même période. Il s’agit donc non seulement d’un problème lié aux côtes, mais aussi d’une évolution des coûts à l’échelle nationale, mais avec des intensités différentes.

Les REITs qui sont très concentrés en Californie, en Floride ou dans les régions côtières du Texas font face à deux problèmes : des primes de risque plus élevées et…Croissance plus rapide des revenus supplémentairesLes notes d’analyse de First Street indiquent que les REITs qui intègrent des données climatiques prévisibles dans leurs décisions d’investissement ont près de 7 points de pourcentage moins de revenus à risque dans les scénarios de conditions météorologiques difficiles, par rapport aux concurrents. Le rapport affirme que cette relation n’est pas nécessairement causale, mais le message est clair : les entreprises qui prennent en compte l’endroit où elles construisent et acquièrent des actifs sont plus attentives que celles qui réagissent aux catastrophes naturelles.

Le test des dividendes

Alors, où se retrouve l’investisseur d’income ?

Le dividende de Realty Income est couvert par AFFO à 74,5 %. La structure des locations fait en sorte que la plupart des risques d’assurance sont transférés aux locataires. De plus, l’entreprise a augmenté son dividende pour la 115e fois consécutive. Le rendement futur de 1,7 %, bas selon les estimations actuelles du marché, reflète le véritable montant de liquidités collectées. La question est de savoir si les locataires pourraient commencer à ne pas payer leurs dettes dans les marchés soumis à des pressions d’assurance. Les prévisions de croissance des loyers pour 2026, entre 1,1 % et 1,3 %, sont modérées, et ne suffisent pas pour compenser les chocs structurels si ceux-ci se produisent.

Le dividende de Simon est en hausse, et son FFO aussi. Mais le ratio de dette à équité de 491 % est une variable à garder à l’esprit lorsque l’on considère les coûts d’assurance et les risques climatiques. Un niveau élevé de levier signifie moins de possibilités pour absorber des pressions de coûts inattendues sans devoir réduire les paiements ou vendre des actifs. Les actions de Simon ont augmenté de 19 % sur la période écoulée, ce qui a fait que leur rendement futur est inférieur à 3,9 %. Vous payez un prix élevé pour une qualité exceptionnelle – les centres commerciaux de premier ordre sont des actifs rares – mais le levier dans un environnement où les coûts augmentent est un levier dont il faut tenir compte.

Kimco se trouve dans une position défendable : un ratio dette/actif de 84 %, des taux d’occupation à des niveaux record, un FFO en croissance de 6,7 %, et un rendement de 4,3 %. C’est une position qui permet de réinvestir les revenus des dividendes dans de nouvelles actions, sans avoir à parier sur le fait que les paiements des dividendes seront suffisants pour couvrir les coûts.

En résumé, pour le portefeuille d’investissements

Le risque climatique modifie l’économie des propriétés commerciales. C’est vrai. Mais pour l’investisseur, la question n’est pas de savoir si le risque climatique existe – elle est plutôt de savoir si l’actif qu’il possède peut transférer ce risque à la chaîne de distribution, l’absorber dans ses flux de trésorerie, ou éviter ce risque en choisissant une localisation appropriée et un modèle de location adapté.

Les coûts d’assurance sont restés stables sur le court terme, ce qui représente un facteur positif. La tendance à long terme reste négative. Les REITs qui utilisent des contrats de location triple net, qui maintiennent un niveau modéré de endettement et qui ont un taux d’occupation élevé, sont ceux dont les revenus continuent de croître. Ce sont ceux qui ont une dette importante, qui possèdent des actifs concentrés dans des marchés à haut risque, et qui opèrent selon des conditions de location brutes qui sont en réalité les plus difficiles pour générer des dividendes.

Si les revenus restent stables, les prix plus bas que nous avons observés au sein des REIT de retail au cours des 120 derniers jours signifient que vous pouvez acheter davantage de revenus futurs pour le même montant d’argent. C’est la logique de réinvestissement. Cette logique ne est brisée que si les distributions sont réduites. Pour l’instant, chez tous les opérateurs importants, les distributions restent stables.

Qu’est-ce qui pourrait changer ma vision des choses ? Un quartier où une grande société de investissement en immobilier de type REIT constate une augmentation des coûts liés à l’assurance, ce qui entraîne une diminution ou une suspension des dividendes. Ou encore un événement météorologique grave dans un marché concentré, qui provoque suffisamment de défauts de paiement par les locataires pour faire échouer la structure de paiement triple net. Ce sont ces scénarios qui méritent d’être prudents, et non les titres de presse.

Jusqu’à présent, l’action se concentre sur la construction de portefeuilles : on augmente le poids des entreprises à faible endettement utilisant des structures de location avec transfert de charges, tandis que l’on diminue le poids des entreprises fortement endettées situées dans des régions à haut risque. Chaque paiement de dividende est considéré comme des données importantes – preuve que la machine fonctionne toujours correctement.