Le marché immobilier en Chine ne se remet pas – il est détruit délibérément.

Les économistes sondés en décembre 2025 ont affirmé que les prix de l’immobilier en Chine allaient baisser.3,7 % cette annéeEt leur stabilité ne sera atteinte pas avant 2027. Ils se sont trompés concernant l’année : les données de juillet 2026 montrent que…une baisse annuelle de 3,2 %Cela correspond bien aux prévisions. Mais le chiffre principal cache ce qui se passe réellement : il ne s’agit pas d’une baisse cyclique qui atteint un point bas. C’est une destruction structurelle, et Pékin contrôle la situation.

L’histoire du consensus – celle que l’on entend dans la plupart des notes de recherche sur les actions chinoises – suppose une reprise en forme de U. Les prix atteignent leur point bas. La politique monétaire s’assouplit suffisamment pour stimuler la demande. Le secteur immobilier se contracte, mais se stabilise. Le marché boursier chinois cesse alors de jouer ce rôle de poids.

Cette histoire est fausse, car elle considère le changement de régime comme un cycle économique.

Les chiffres ne s’opposent pas les uns aux autres. Ils racontent la même histoire sous différents angles, et tous indiquent qu’un marché continue de chuter.

En juillet 2026, les prix des nouvelles maisons sont restés pratiquement constants par rapport au mois précédent, avec une baisse de seulement 0,1 %. Cela semble être une « stabilisation », mais il faut regarder le reste des indicateurs pour en être sûr. Les investissements dans le développement immobilier résidentiel ont chuté.15,6 % au cours des cinq premiers moisDe l’année passée… Les travaux de construction ne se sont pas déroulés comme prévu : ils ont diminué de 23,4 %. Les ventes de logements en termes de surface totale ont également diminué.10,8 %, et en valeur, 13,5 %Les compléments ont diminué de 23,4 %. Chaque variable de flux indique la même direction.

Les ventes de nouveaux logements ont atteint un sommet de 1,79 milliard de mètres carrés en 2021. Elles sont tombées en dessous de 1 milliard de mètres carrés en 2025. Ce n’est pas une ralentissement : c’est un demi-tour du marché en quatre ans.

Le marché secondaire – où se rencontrent les véritables offres et besoins, et non les prix indiqués par les développeurs – est encore pire. Dans 100 grandes villes en juin 2026, 88 villes ont enregistré une baisse des prix par mois. Seulement 12 villes ont enregistré une hausse des prix. Les grandes villes, considérées comme des points de repère pour la reprise économique, ont enregistré une baisse des prix de 6,95 % par rapport à l’année précédente. Dans les petites villes de l’intérieur du pays, les prix ont également diminué.Presque 25 % par rapport aux niveaux de 2020Certaines régions ont enregistré une baisse de plus de 40 % par rapport au pic de 2021.

Lorsque l’inflation et la dépréciation monétaire sont pris en compte, les prix des logements réels au premier trimestre 2026 se sont effondrés par rapport aux niveaux de 2006. Après 25 ans de la plus grande bulle immobilière du monde, les prix des logements en Chine sont retournés à leurs niveaux d’avant le début de cette bulle.

Voici ce que le marché ne vous montre pas sur un graphique quotidien : environ80 millions de maisons inventaires ou vacantesSit vide à travers la Chine.absorbantPour atteindre un niveau de stock sain de 600-700 millions de mètres carrés sur 12 mois, il faudrait environ 5 trillions de yuans – soit environ 699 milliards de dollars.Cela représente plus que le budget annuel d’investissement dans le logement. Personne ne dépense ces fonds.

Le gouvernement ne cherche pas à le faire.

En 2021, Pékin a réprimé les dettes des développeurs grâce à sa politique des « trois lignes rouges », qui limitait le ratio de financement. À l’époque, la plupart des investisseurs pensaient que c’était une mesure temporaire – des mesures de stimulation seraient mises en place lorsque les prix baissaient trop. Cet hypothèse est la source des erreurs dans les décisions d’investissement.

Pékin n’a pas appuyé sur le bouton. Il a choisi l’autre voie.

Le président Xi Jinping a déclaré la fin du « modèle immobilier traditionnel » : dettes élevées, levier élevé, rotation des actifs rapide. La stratégie officielle consiste désormais à orienter les crédits vers les « nouvelles forces productives de qualité » : la robotique, les semi-conducteurs, la fabrication avancée. Ces secteurs sont importants. Mais ils sont également trop petits, trop automatisés, et ne créent pas suffisamment d’emplois pour remplacer le secteur immobilier, qui représentait autrefois environ un quart du PIB.

Le message a été finalisé à la fin du décembre 2025. À cette époque, China Vanke – l’un des plus grands développeurs du pays, soutenu par l’État et autrefois considéré comme « trop grand pour échouer » – a demandé une prolongation des remboursements de ses obligations. Depuis lors, China Vanke a remplacé la plupart des dirigeants de haut niveau par des dirigeants issus d’entreprises publiques. Si le gouvernement voulait sauver cet acteur clé du secteur, il avait les moyens de le faire. Le fait qu’il ne l’a pas fait est le point le plus important dans toute cette thèse.

Puis, en août 2026, le fondateur d’Evergrande, Hui Ka Yan, a été condamné à la prison à perpétuité par le tribunal intermédiaire de Shenzhen pour abus de fonds et corruption. Cette condamnation a suscité plus de 370 millions de vues sur les réseaux sociaux chinois. Les créanciers et les propriétaires de maisons se demandaient pourquoi une peine aussi lourde n’était pas la peine de mort. Ce spectacle était en réalité une mise en scène… une mise en scène destinée à signifier que l’ère de la spéculation immobilière est terminée, et non qu’une nouvelle époque commence.

Pourquoi cela est-il important pour un investisseur américain qui n’a pas de propriété en Chine ?

Parce que le secteur immobilier chinois est une bande de transmission macroéconomique, et cette bande se brise.

Les ménages chinois possèdent environ70 % de leur richesse est concentrée dans l’immobilier.— bien plus élevé que celui des autres grandes économies. Depuis 2021, environ 85 % des gains de prix qui ont permis la création de cette richesse se sont évaporés.On estime que une baisse de 5 % des prix de l’immobilier entraînera une diminution du patrimoine des ménages d’environ 19 billions de dollars.Ou environ 170 000 dollars par habitant. L’effet de la richesse est réel : une baisse de prix de 5 % entraîne une diminution de l’augmentation de la consommation d’environ 1 point de pourcentage. C’est pourquoi les dépenses des consommateurs chinois sont faibles. C’est aussi pourquoi les investisseurs au sein du secteur du commerce de détail en Chine épargnent plutôt que d’investir, malgré les taux d’intérêt bas. Ils se sentent plus pauvres, car leur principal actif est sous le niveau de leur valeur actuelle.

Les gouvernements locaux ont perdu l’autre extrémité de la chaîne. Les revenus provenant des ventes de droits d’utilisation des terres – qui constituent le principal moyen de financement pour les dépenses locales – ont chuté de plus de 50 %, passant de 8,49 billions de yuans en 2021 à 4,15 billions de yuans en 2025. Ces gouvernements se trouvent donc dans une situation difficile : ils ont besoin de plus d’argent pour subventionner la demande de logement et financer les programmes de logement abordable. Mais la source de revenus qui leur permettait de financer ces activités a disparu. La réforme de l’impôt sur les propriétés, qui serait la solution naturelle, a été éliminée du 15e Plan quinquennal afin d’éviter une accélération de la baisse des prix.

Le marché du travail a également été affecté. Le nombre de postes d’emploi direct dans les entreprises de développement immobilier a diminué de moitié – passant de 2,1 millions en 2021 à 1,2 million en 2025. Le nombre total d’emplois dans le secteur de la construction a chuté de 16,8 millions de postes par rapport à son pic en 2023. Ces travailleurs ne se sont pas disparus complètement. Beaucoup ont rejoint des postes de travail moins bien rémunérés et moins stables. L’chômage structurel est donc réel, même si les chiffres globaux semblent gérable.

Le système financier est la variable cachée qui empêche que ce ne soit simplement un problème lié aux logements.

Les actifs liés au secteur immobilier représentent environ 38 % des actifs du secteur bancaire chinois. La Réserve fédérale de Dallas estime que d’ici 2024, 40 % des prêts bancaires destinés à l’immobilier seront alloués à des entreprises dont les revenus d’exploitation ne suffisent même pas à couvrir les intérêts des prêts – contre 6 % en 2018. Ce ne sont pas des entreprises en difficulté. Il s’agit de sociétés « zombies », maintenues en vie par des prêts renouvelés plutôt que par une activité économique réelle.

Dans l’ensemble de l’économie chinoise, les entreprises “zombies” représentaient 16 % des entreprises en 2024, contre 5 % en 2018. C’est là une indication du fait que le crédit est dirigé vers des entreprises inutiles, plutôt que vers des entreprises qui contribuent au développement économique. Le FMI a souligné dans son dernier rapport annuel que l’évaluation du risque systémique dans les petites banques chinoises est “entravée par le manque de données publiques disponibles”. Les autorités n’ont pas partagé d’informations sur l’exposition des institutions aux dettes liées aux immobilisations ou aux dettes des gouvernements locaux. Ce qu’elles ne vous disent pas fait partie intégrante du risque.

Un économiste estime qu’jusqu’à 80 % des développeurs et entreprises de construction pourraient quitter le marché au cours des prochaines années. Ce n’est pas une prévision… C’est plutôt une cible pour la réduction de l’activité économique. La question n’est pas de savoir qui survivront, mais si le système financier peut absorber ces pertes.

La connexion macroéconomique mondiale fonctionne via deux canaux : l’investissement et le commerce.

Le FMI a noté que la baisse des investissements mondiaux au cours des dernières années est entièrement due à l’effondrement du secteur immobilier en Chine. La demande mondiale de matériaux de construction, d’acier, de minerai de fer et de véhicules commerciaux a été affectée par un seul secteur dans un seul pays. C’est là le lien liant la supply side.

Du côté de la demande, la réduction de la consommation intérieure en Chine signifie une dépendance accrue aux exportations. Le surplus commercial a plus que doublé depuis 2019, ce qui entraîne des tensions commerciales avec l’UE et les États-Unis. Le surplus du compte courant est passé de 10 % du PIB en 2010 à 2 % aujourd’hui, ce qui limite les possibilités d’exportation pour sortir de la situation difficile. Lorsque la demande intérieure est faible, les marchés mondiaux sont submergés par les produits chinois. Ce n’est plus un problème lié aux biens immobiliers – c’est un problème commercial.

Voici les prévisions, prises en compte avant la prochaine publication de données.

À la fin de l’année 2027, les investissements dans le secteur immobilier résidentiel en Chine auront diminué de plus de 25 % par rapport aux niveaux de 2025. Le volume des ventes de nouveaux logements restera inférieur à 900 millions de mètres carrés. Le secteur ne sera donc pas stabilisé. Le rythme de la baisse est lié aux débuts de nouvelles constructions, et non aux données relatives aux prix.

Le consensus est celui obtenu par les sondages de Reuters : une baisse de 0,5 % des prix en 2026 et une croissance de 2 % d’ici 2027 – c’est donc une récupération en forme de U. Les probabilités indicées dans les valeurs boursières chinoises, ainsi que l’absence de ventes spectaculaires, indiquent que la plupart des investisseurs estiment qu’il y a environ 60-70 % de chances qu’une certaine forme de stabilisation se produise à la fin de 2026 ou 2027.

Les preuves indiquent une probabilité plus élevée – au moins 60 % – que ni l’un ni l’autre seuil ne sera atteint. La différence se situe dans la direction que le consensus ne souhaite pas prendre : il ne s’agit pas de savoir si les prix cesseront de baisser, mais plutôt de savoir si tout le secteur sera permanentément réclassé dans une catégorie inférieure.

Le chrono causal :

1. Début des travaux de construction neuveCe sont les indicateurs clés. Ils ont chuté de 23,4 % au cours des cinq premiers mois de l’année 2026. C’est le premier signe qui montre si les développeurs arrêtent réellement ou simplement ralentissent. Ils doivent augmenter pendant deux trimestres consécutifs pour que l’hypothèse d’une stabilisation soit crédible. Pour l’instant, ce n’est pas le cas.

2. Intervention budgétaire gouvernementaleC’est une condition nécessaire qui n’existe pas. Sans que le gouvernement central dépense environ 5 billions de yuans pour acheter des biens inutilisés destinés à la construction de logements sociaux, les 80 millions de maisons vides ne pourront pas être occupées de manière naturelle. Pékin a refusé de consacrer ces fonds.

3. Consommation des ménagesCela continuera ainsi. Jusqu’à ce que les prix de l’immobilier cessent de baisser, l’effet négatif sur la richesse empêche les ménages chinois de consommer librement. La consommation ne peut donc pas être à l’origine de la reprise économique ; elle ne peut que la confirmer.

4. Re-prixing des investisseursCela arrive en dernier. Une fois que le processus commence et que la consommation se confirme, les valeurs des actions chinoises – qui sont actuellement prises en compte comme un effet négatif de longue durée mais limité – changeront. Jusqu’alors, l’exposition aux actions chinoises comporte un risque non évalué : il ne s’agit pas que le secteur immobilier échoue, mais plutôt qu’il échoue plus longtemps que le moteur de croissance de l’économie peut le supporter.

La situation est tendue : les investisseurs qui possèdent des fonds ETF en actions chinoises et des actions individuelles croient que la stabilisation est imminente. Ils ne peuvent pas sortir facilement de ces positions, car il n’existe aucune autre stratégie pour s’exposer aux risques liés à la Chine qui n’ait pas été testée et rejetée. Ce qui entraîne une capitulation n’est pas un seul mauvais indice : c’est le troisième trimestre consécutif de baisse des démarches de construction. Cela prouverait que ce n’est plus un cycle économique normal.

La condition de suspension est spécifique. Si les nouvelles constructions en Chine commencent après deux trimestres consécutifs de croissance annuelle avant mars 2027, l’hypothèse de stabilisation retrouve sa crédibilité, et cette recommandation devrait être révisée à la baisse. C’est le seul critère de décision. Pas les prix de l’immobilier. Pas les discours politiques. Les constructeurs ne construisent pas de bâtiments tant qu’ils ne sont pas sûrs que quelqu’un achètera leurs produits.

Pour les investisseurs américains, les implications pratiques sont simples. L’exposition directe aux activités immobilières en Chine – que ce soit via des obligations ADR qui ont chuté par rapport à leurs prix initiales, ou via des fonds ETF axés sur l’immobilier – n’est pas une source de risque. C’est plutôt une situation sans alternatives. Les développeurs importants (Evergrande, Country Garden) sont en situation de défaut ou en liquidation. Celui qui n’est pas en situation de défaut, Vanke, est nationalisé grâce au remplacement des dirigeants et à l’allongement des obligations. Il n’y a donc aucun acteur privé qui puisse être considéré comme un investissement viable.

L’exposition plus large aux actions chinoises – à travers des fonds tels que CNYA, MCHI ou KWEB – comporte une charge liée aux actifs immobiliers qui ne disparaîtra pas avant que le moment opportun ne arrive. Tant que les travaux de construction ne commencent pas pendant deux trimestres consécutifs, les actions chinoises sont évaluées en fonction d’une reprise qui n’a pas encore commencé. Cela rend donc la valeur actuelle des actions réelle, et non une erreur. Les valeurs deviennent vraiment bonnes lorsque le pire est pris en compte. Le pire n’est pas encore arrivé.

La construction des écrans commence. C’est le signal. Tout le reste – les prix, les ventes, les promesses politiques – n’est qu’un bruit qui se trouve sur la surface de cette destruction structurelle.