Le rendement de 8,2 % offert par Cherry Hill : un dividende fixe, un rendement à deux chiffres, et une vente qui change les risques.

L’annonce qui indique « une distribution de dividendes de 0,5125 $ » semble banale. Mais si l’on compare ce chiffre avec les fonds de placement qui le financent, on comprend que c’est tout un jeu : un rendement actuel d’environ 9,8 % sur un titre de créance émis pour verser 8,2 %.

Voici le mécanisme. Cherry Hill Mortgage Investment (NYSE : CHMI) a vendu une obligation préférentielle cumulée de série A d’un taux de 8,20 %, pouvant être remboursée.$25 de préférence de liquidation, sans échéanceLe dividende est contractuel et fixe.$0,5125 pour un quart, $2,05 pour une annéeCependant, les actions ont été négociées.à peu près 21 $, aussi bas que 20,96 $.À la fin du mois d’août, le prix de l’action est bien inférieur à 25$. Un coupon fixe divisé par un prix en baisse fait que l’action devient une valeur avec un rendement double chiffre : l’action ne commence pas à générer plus de revenus ; le marché se contente simplement de diminuer son prix.

Que cette situation soit une opportunité ou un avertissement dépend d’une question à laquelle aucune réponse préférée n’est possible : la société peut-elle continuer à payer ?

Cherry Hill est une petite société immobilière spécialisée dans les prêts hypothécaires résidentiels, avec des dettes importantes. C’est une entreprise hybride.Il possède à la fois des titres détenus sous hypothèque et des droits de gestion des prêts hypothécaires.C’est l’économie financière, et non l’économie réelle : elle emprunte à bas prix et réalise des profits liés aux prêts immobiliers sécurisés. Par conséquent, ses revenus varient en fonction des taux d’intérêt et de la vitesse de remboursement des prêts. La valeur comptable déclinante de cette entreprise reflète également cette situation difficile. Au deuxième trimestre…Le bénéfice net conforme aux normes GAAP appartenant aux actionnaires ordinaires était seulement de 1,3 million de dollars.Même si c’est le chiffre des “Rémunérations disponibles pour distribution” de l’entreprise – c’est-à-dire le chiffre non conforme aux normes GAAP que les REITs immobiliers utilisent pour calculer les dividendes.a atteint 5,5 millions de dollars, etLa valeur boursière de l’entreprise est tombée à 3,16 dollars par action..

Les actions prioritaires se situent au-dessus de cette situation désastreuse. En général, les actions prioritaires cumulatives doivent être récupérées avant que les actions ordinaires ne reçoivent même une centime. De plus, les paiements en retard s’accumulent plutôt que de disparaître. Au cours du trimestre, Cherry Hill…A payé 2,4 millions de dollars en dividendes prioritaires.Contre les flux de trésorerie d’exploitation qui sont bien supérieurs à cela ; le paiement correspond à ce que un joueur endetté devrait faire. C’est là la justification honnête pour la durabilité à court terme du coupon. Et le coupon est bien encore prévu : cette dernière fois, il s’élève à 0,5125 $.Les détenteurs de droits enregistrés au 30 septembre recevront le paiement le 15 octobre..

Mais voici le problème : cette déclaration intervient un mois avant la vente en cours, et cela change ce que signifie réellement le rendement. Le 10 août, Cherry Hill a signé un accord définitif pour être acquise par TPG Mortgage Investment Trust (MITT), une société de placement immobilier gérée par l’unité de gestion immobilière du géant de l’investissement privé TPG. Les actionnaires ordinaires sont ceux qui reçoivent des bénéfices de cette transaction : chaque action devient…0,3063 actions de MITT, plus 0,93 $ en espèces, pour une valeur d’environ 3,10 $.— a29 % de prime supplémentaireau prix initial du marché, avec clôtureCiblé pour le quatrième trimestreLes détenteurs prioritaires ne reçoivent ni prime, ni argent en espèces. Leurs actionsConvertir un titre en un titre de la série D de 8,20% nouvellement émis par MITT, en correspondance 1:1.actions preferenti cumulatives avecDroits et préférences substantiellement identiques.

Même coupon, différent propriétaire – et c’est ce qui est important. Aujourd’hui, Cherry Hill ressemble à une petite société qui est prête à offrir des réductions sur le marché jusqu’à 21 $. Après la fusion, le même flux de revenus de 8,2 % se trouve maintenant sous une structure beaucoup plus importante.Un portefeuille combiné d’environ 9 milliards de dollars.Avec une gestion qui attend…7 à 9 millions de dollars d’économies annuelles sur les dépenses.C’est donc un payeur plus crédible qui est responsable de ces dividendes.

Alors, comment un investisseur débutant doit-il interpréter ces 9,8 % ? Ce n’est ni une récompense gratuite, ni une piège. Le coupon est fixe, cumulatif et couvert, donc les paiements suivants sont aussi sûrs que ces paiements existent. La fusion élimine le principal problème que représentent généralement des taux de rendement élevés : l’entreprise qui émet ces actions manque d’argent. Le problème, c’est que les actions prioritaires ne peuvent pas atteindre leur valeur de base de 25 $. De plus, les actions prioritaires ont toutes les caractéristiques propres aux actions prioritaires : elles ne sont pas liées à une date de remboursement précise.Disponible à l’achat pour 25 dollars par l’émetteur.Un plafond, et non un sol, lorsque les actions sont vendues en dessous du prix de l’action ; ainsi que les dividendes.Impôté comme revenu ordinaireplutôt que au taux préférentiel.

On vous paie une prime de risque de marché pour un activité financière basée sur les taux d’intérêt – c’est ce que représentent honnêtement 9,8 %. Un rachat où le papier débourse vers une plateforme plus grande et mieux gérée, avec le coupon intact mais sans aucune prime supplémentaire, est un cas rare où un rendement élevé ne doit pas être une piège pour être réel. La question est de savoir si ce rendement reste attrayant après que les actions deviennent des titres preferentiels de MITT. C’est ce qui sera déterminé dans les prochains trimestres – et non ce dividende.