CBL Properties ne vend pas ses actifs par désespoir – c’est plutôt pour recycler son capital afin de financer les dividendes.

Si vous détenez des actions de CBL Properties pour obtenir des revenus, l’article d’aujourd’hui concernant une autre vente d’actifs n’est pas le sujet principal. Le vrai sujet, c’est ce que la société fait avec cet argent – et ce que cela signifie pour les dividendes, qui ont presque doublé depuis que la société a été sortie de faillite.

CBL a conclu l’achat du York Town Center, un centre commercial en plein air situé à York, en Pennsylvanie.50,65 millions de dollars, soit un taux de capitalisation d’environ 8,5 %Le taux de rendement est le rapport entre les revenus opérationnels nets d’un bien et son prix de vente. Ainsi, 8,5 % signifie que le bien générait environ 4,3 millions de dollars par an en revenus. La société détenait 50 % d’intérêt dans ce bien via une coentreprise ; donc, seulement la moitié des bénéfices se retrouvaient sur le bilan de CBL. Cette transaction simplifie la structure corporative et permet de libérer des capitaux pour une utilisation plus efficace.

Ce n’est pas une vente à bas prix. C’est le dernier élément d’un schéma méthodique.

Seuls au cours des deux derniers trimestres, CBL a vendu des actifs non stratégiques et recyclé son capital. Au deuxième trimestre 2026, l’entreprise a généréPrès de 60 millions de dollars en rentes brutes pour sa part.Cela inclut la vente de Hammock Landing à West Melbourne, en Floride, à un taux de capitalisation de 8 %, ainsi que des terrains et des biens annexes pour une valeur de 19,2 millions de dollars. Ce schéma de vente d’actifs matures ou de taille plus petite à des taux de capitalisation moyens, et de réaffectation des revenus, constitue le cœur de la stratégie de reconstruction de CBL après la faillite.

Pour comprendre pourquoi cela est important pour l’investisseur en revenus, il faut remonter jusqu’au point où CBL a véritablement commencé.

En novembre 2021, CBL a été sorti de la faillite suite à une procédure de restructuration.Environ 1,7 milliard de dollars de dettes et des obligations prioritaires ont été éliminées.Les anciens actionnaires – tant les actionnaires ordinaires que ceux ayant des droits prioritaires – ont été complètement éliminés. Les créanciers sans garantie ont pris 89 % de la nouvelle société. C’est là que tout a commencé.

Depuis lors, l’entreprise a fait ce qu’elle avait promis : réduire son portefeuille d’actifs, diminuer le levier financier, améliorer le taux d’occupation des locations et augmenter les dividendes. Les dividendes trimestriels ont augmenté, passant de la valeur de base après l’émergence de l’entreprise à 0,625 dollar par action cette année, soit un taux annuel de 2,50 dollar par action. À un prix actuel d’environ 58 dollars, cela correspond à un rendement de dividendes de 3,68 %. Ce n’est pas très élevé pour une société de type REIT, mais c’est acceptable pour une entreprise qui est encore en processus de reconstruction.

C’est là que l’investisseur en revenus doit examiner attentivement les chiffres, et non la direction des actions.

Le FFO pour le deuxième trimestre s’est élevé à 1,93 dollar par action, contre 1,48 dollar l’an dernier. Le FFO ajusté pour l’année entière se situe donc entre 7,15 et 7,25 dollars par action. Avec un dividende annuel de 2,50 dollars, le ratio de distribution est d’environ 31,6 % – ce qui signifie que le dividende est couvert environ trois fois par les flux de trésorerie opérationnels. C’est un niveau de couverture suffisant pour permettre de supporter les fluctuations des prix.

Le taux d’occupation raconte une histoire similaire. Le portefeuille immobilier a enregistré un taux d’occupation de 90,4 % à la date du 30 juin, soit une augmentation de 160 points de base par rapport à l’année précédente. Les centres commerciales ont un taux d’occupation de 88,3 %, les centres de style de vie de 92,7 %, et les centres en plein air de 95,0 %. Les contrats de location nouveaux et renouvelés comparables au cours du trimestre ont entraîné une augmentation moyenne des loyers de 8,8 %. Ce ne sont pas des chiffres de croissance exceptionnels, mais pour une société qui a passé la majeure partie d’une décennie à perdre des locataires, c’est déjà significatif. Le revenu net par unité de propriété – c’est-à-dire les revenus générés par les propriétés tenues pendant la période de comparaison – a augmenté de 1,5 % au cours du trimestre et de 2,2 % au cours du premier semestre.

Donc, le moteur de revenus fonctionne. La question est : qu’est-ce qui reste encore cassé ?

Le bilan financier est la réponse évidente. CBL possède une dette totale de 2,2 milliards de dollars, contre 422 millions de dollars d’actifs propres. Le rapport dette/actifs propres est donc de 481,7 %. Ce n’est pas une situation qui cause des problèmes pour une société immobilière qui a survécu à la procédure de restructuration de Chapitre 11 – ce type de situation est courant dans le secteur immobilier de consommation, surtout pour une entreprise qui a dépensé des milliards de dollars pour rembourser ses dettes. Mais cela montre que la reconstruction n’est pas complète.

Le prêt à terme garanti – dont le montant restant à payer est de 665,8 millions de dollars au milieu de l’année 2025 – expire en novembre 2026, soit dans trois mois. L’entreprise a réalisé des activités de financement d’un montant de 925,1 millions de dollars jusqu’à présent, y compris un refinancement de ce prêt à terme en mars. Ainsi, la date d’échéance peut être gérée. Mais c’est une date sur le calendrier qui empêche que l’histoire de la dette de CBL devienne simplement une histoire de remboursement des dettes.

Plusieurs propriétés sont encore en cours de processus de saisie en garde ou de saisie forcée : Jefferson Mall, Outlet Shoppes at Gettysburg, Arbor Place Mall et Parkdale Mall. Ce sont les dernières traces de la structure de capital avant la faillite. Il s’agit de propriétés où les prêteurs cherchent à obtenir des garanties pour rembourser les dettes garanties. Chaque propriété qui est résolue représente une partie du bilan antérieur qui peut être annulé.

Maintenant, parlons de ce que le prix des actions vous dit.

Le CBL a augmenté de 57,5 % sur la période écoulée, et de 54 % au cours des 120 derniers jours. Le cours de l’action a presque doublé par rapport à son plus bas niveau sur 52 semaines, qui était de 28,04 dollars. Le ratio P/E basé sur les résultats récents est de 8,4 fois ; cela semble abordable, mais si l’on prend en compte le ratio P/E futur, il est de 83,6 fois. Cela reflète l’hypothèse du marché selon laquelle les résultats actuels incluent des éléments exceptionnels qui ne se reproduiront pas à ce niveau.

À ce stade, les actions sont évaluées en termes d’optimisme important. La reprise économique est réelle : la croissance du FFO, l’augmentation de l’occupation des locaux et les taux de rentabilité positifs sont des indicateurs qui ne mentent pas. Mais le multiple de valorisation indique que le marché a déjà anticipé une version bien meilleure de l’entreprise.

Qu’est-ce qui pourrait me faire changer d’avis concernant l’idée de sécurité des dividendes ?

Trois points importants : une baisse significative du taux d’occupation des locaux ; l’augmentation de 160 points de base représente justement le principal argument de cette thèse. Une défaillance dans la gestion de l’échéance du prêt en novembre pourrait être le premier signe que les conditions favorables cessent de exister. De plus, un échec dans la gestion de cette dette serait nécessaire pour obtenir un financement d’urgence, ce qui entraînerait une diminution des actions sociales et une réduction de la couverture financière. Enfin, une accélération soudaine des pertes liées à la liquidation des propriétés en difficulté signifierait que le bilan reste encore très fragile.

Pour l’investisseur en revenus, la question pratique concerne le rôle du portefeuille, et non la direction des actions.

Le CBL n’est pas encore une entreprise à revenus stables. C’est plutôt une entreprise en phase de récupération – une histoire de retour à la normalité, cachée derrière des dividendes. Le taux d’intérêt de 3,68 % ne peut pas remplacer les obligations ou les CEF dans votre portefeuille. Ce que le CBL offre, c’est un revenu modeste, tout en vous permettant de espérer que la situation s’améliore. Le ratio de paiement des dividendes laisse beaucoup de place pour que le montant des dividendes augmente chaque trimestre. Le mode de gestion du capital par la direction – vendre des actifs comme York Town Center à un taux de rentabilité de 8,5 % pour financer la réduction de la dette et les investissements – est exactement le type de discipline nécessaire pour une REIT après une faillite.

Si les actions se retraitent de ces niveaux, les calculs liés à la reinvestissement des dividendes s’améliorent. Vous pouvez acheter davantage d’actions à un prix plus favorable, et les revenus générés se multiplient. Si les actions continuent de augmenter, le rendement diminue et le multiple futur s’allonge encore. En tout cas, la question essentielle reste la même : le système de flux de trésorerie fonctionne-t-il correctement ?

Pour l’instant, la réponse est oui. La couverture financière est solide, le taux d’occupation augmente, et les ventes des actifs financent la reconstruction, plutôt que de soutenir les revenus. Il faut surveiller les échéances de novembre ainsi que les décisions relatives à la liquidation. Ces deux dates sont cruciales pour déterminer si la situation s’améliore ou non. Jusqu’à then, les dividendes continuent de faire leur travail normal : vous permettent de rester payé pendant que les travaux se poursuivent.