Les logements construits pour le locataire atteignent un taux de rendement de 8 %, contre 4 % pour les propriétaires fonciers publics.

Le capital destiné à la construction pour location a atteint un seuil de rendement. Les sommes correspondantes proviennent de transactions privées que la plupart des investisseurs de type retail ne peuvent même pas acheter. NexMetro Communities, un développeur de l’Arizona, ouvrira ses biens « stabilisés ».Le portefeuille Avilla Homes est destiné aux investisseurs accrédités, grâce à un fonds de participation privilégiée, avec un objectif de 8%.Deux mots suffisent pour expliquer la situation : « Build-to-rent » signifie des maisons unifamiliales construites spécialement pour être louées, et non vendues. « Stabilisé » signifie que les maisons sont déjà construites et louées, et qu’elles génèrent des revenus de location – c’est l’inverse d’une investissement dans un projet de construction en cours. Enfin, 8 % est le chiffre qui mérite d’être étudié avant que le titre ne soit dépassé par d’autres informations.

Il convient de noter d’abord la porte. Il s’agit d’une offre privée destinée uniquement aux investisseurs accrédités, au sein du portefeuille d’un développeur privé. Aucune bourse ou liquidité n’est impliquée. Pour les propriétaires au niveau grand public qui lisent cette information, ces 8 % sont essentiellement hors de portée. Cela en fait donc un outil utile pour une raison différente : comme un prix indicatif de ce que le capital privé exige désormais de cette classe d’actifs.

Pourquoi « stabilisé » est le mot à utiliser pour se faire confiance

Le passage de la phase de construction à celle de rendement sur les flux de trésorerie n’est pas une coïncidence – c’est le marché qui interprète les données. La phase de construction pour location a connu une véritable expansion, mais ensuite, le pouvoir de fixation des prix s’est épuisé. La croissance du loyer national était d’environ 5 % par an au début de 2023.Décliné à pratiquement zéro d’ici début 2026, etLe taux d’occupation est passé de environ 94 % à environ 92 %.La réponse est visible dans le pipeline de construction, quiEnviron la moitié, soit environ 63 000 unités, par rapport aux plus de 120 000 unités en cours d’exécution au début de 2024.Le capital n’a pas quitté le secteur ; il est devenu plus sélectif, en favorisant les actifs ayant une performance opérationnelle reconnue, plutôt que les portefeuilles qui nécessitent des hypothèses de croissance des revenus pour fonctionner.

C’est précisément le type d’actif que NexMetro propose aujourd’hui. Un fonds stabilisé et loué est la forme d’actif que les investisseurs sont prêts à détenir. De plus, ils exigent un rendement de 8 % pour pouvoir posséder ce fonds.

Le nombre qui modifie la lecture

Maintenant, placez cet 8 % à côté de la part publique du même secteur. Le décalage devient alors l’histoire principale.

Les propriétaires de logements qui possèdent des propriétés locatives de type maison individuelle ou appartements se situent à un ratio d’environ 16 fois le BEBIDA. Ils distribuent également des dividendes communs d’environ 4 % à 4,5 %. American Homes 4 Rent et Invitation Homes, les deux entreprises liées au secteur du logement locatif, génèrent respectivement 4,1 % et 4,4 % de bénéfices. Independence Realty et Mid-America, quant à elles, génèrent environ 4,6 % et 4,9 % de bénéfices. Il s’agit de entreprises à marge élevée, avec des flux de trésorerie stables – les marges BEBIDA se situent dans la fourchette de 50 % à 60 %. Cependant, leur croissance des revenus est modeste, en ordre de faible à moyen, et leur croissance des loyers est stable.

Huit pour cent sur unpréféréLa position est environ deux fois plus élevée que ce que les grands propriétaires publics paient.communLes actionnaires, depuis une position plus élevée dans la pile de capitaux. Quelles que soient les contraintes structurelles, cette différence n’est pas un argent gratuit. C’est plutôt une indication du coût du capital pour le secteur : le coût marginal par dollar privé nécessaire aujourd’hui pour posséder des logements locatifs est d’environ 8 %, tandis que pour les actifs publics de qualité et liquides, ce chiffre est d’environ 4 %. Dans un secteur où la croissance des loyers est nulle, la différence entre ces deux chiffres représente tout le profit commercial.

Il y a un seul secteur public qui semble se rapprocher de la valeur privée de 8 % : des entreprises de faible taille, comme NexPoint Residential. Elles offrent une valeur supérieure à 9 %, mais leur ratio EV/EBITDA est beaucoup plus faible. C’est ce type de valeur en situation de détresse qui présente les mêmes risques liés à l’illiquidité que les actions privées. Le marché ne calcule pas correctement la valeur à bas prix ; il calcule plutôt les risques et l’illiquidité. Les grandes entreprises sont moins chères, car elles représentent une solution sûre et liquide pour investir dans ce même thème.

Ce que cela signifie pour un portefeuille de commerce de détail

Pour un investisseur de détail, le fonds NexMetro est un signal, pas un titre. Le thème qu’il représente – des ménages qui souhaitent avoir une maison individuelle sans hypothèque – reste la demande durable qui sous-tend les projets de construction à usage locatif. Ces projets représentent encore une part importante de la demande.environ 7 % de toutes les constructions de maisons individuelles aux États-Unis.Mais vous n’êtes pas payé pour essayer de le poursuivre à travers des investissements privés à un taux de rendement de 8 %, sans possibilité d’écoulement des actifs. Les propriétaires publics vous offrent une même rémunération, avec flexibilité et diversification des investissements. Le taux de rendement indiqué par le marché correspond au prix de qualité.

Dans sa forme actuelle, il s’agit d’une obligation à faible flux de trésorerie, et non d’une obligation à forte croissance. Le avantage de croissance du secteur s’est estompé, et le pipeline de projets de construction diminue également. La raison pour laquelle il est utile de garder cette obligation en compte, c’est l’ revenu et la stabilité qu’elle apporte au bilan financier – c’est comme un poids pour stabiliser l’ensemble du bilan, et non pour favoriser la croissance. Le facteur qui peut changer la situation, c’est le même que celui visible dans les données ci-dessus : la croissance des loyers devient positive à nouveau, une fois que le pipeline de projets de construction diminue. Cela permettrait de restaurer le pouvoir de prix, que les taux de rendement actuels d’environ 4 % ne peuvent pas suffire à compenser. Faites attention à cela, plutôt qu’à l’avenir des taux de rendement privés, avant de considérer un multiple de cours comme indiquant une croissance réelle.

Les 8 % ne représentent pas le prix que les investisseurs en ligne reçoivent. C’est plutôt un indicateur indiquant où le capital privé considère qu’il y a des risques. Les propriétaires publics, avec un rendement à moitié inférieur, sont ceux qui possèdent en réalité ce prix.