La récupération des appartements s’étend au-delà de la classe A – vers les REITs qui paient.

Pendant trois ans, ceux qui investissent dans des REITs immobiliers ont vu deux choses se dérouler en sens contraires : les chèques de loyer continuaient d’arriver, tandis que les cours des actions baissaient, en raison d’une vague record de nouvelles offres de logements qui entraînait une baisse des loyers. Maintenant, le marché s’est transformé. Les loyers sont à nouveau positifs à l’échelle nationale, et la situation s’est transformée en une reprise qui s’étend au-delà des entreprises de classe A. Pour un investisseur à revenu fixe, ce n’est pas le principal point important. Le vrai problème est de savoir si cette reprise concerne les bâtiments dont dépendent les dividendes – c’est-à-dire le milieu du marché, où se trouvent la plupart des REITs immobiliers cotés en bourse, et où se situent les taux d’intérêt les plus élevés.

Le virage est réel, et il s’agit d’une histoire de fourniture.

Les chiffres nationaux ont changé.Les loyers demandés ont augmenté de 0,7 %, et les loyers réels ont augmenté de 0,8 %.Au deuxième trimestre 2026, c’est un deuxième trimestre positif consécutif, après près de trois ans durant lesquels l’excès de offre a entraîné une baisse des loyers. La source de cette pression s’épuise : les nouvelles livraisons diminuent.Environ 700 000 unités en 2024, contre environ 421 000 cette année.Alors que le taux de vacance reste supérieur à 8 %. Les loyers ne ont pas besoin d’une économie en pleine expansion pour se remettre sur pied, lorsque le nombre de nouveaux appartements diminue ; il suffit que l’eau cesse de monter.

Mais la récupération est en forme de K.

Voici la partie que le titre ne mentionne pas : tous les outils de suivi principaux indiquent que ce retour est sélectif, et non généralisé. La société de données industrielles RealPage compte…La classe A augmente de 1,9 %, la classe B reste stable, et la classe C diminue de 2 %.En termes de croissance par rapport à l’année précédente. En revanche, les données de CoStar montrent que le niveau de prix le plus bas se développe le plus rapidement. Lorsque ces deux grandes entreprises ne peuvent même pas s’entendre sur lequel des deux secteurs est en avance, ce n’est pas une erreur de calcul – c’est un marché étroit et inégale.

Pour comprendre ce que signifie vraiment « au-delà de la classe A », il faut savoir ce qu’est la classe B. C’est le marché intermédiaire, un marché très important.50 % à 60 % de tous les appartements suivis.Et elle se divise en deux sous l’effet de la pression. La partie supérieure, parfois appelée « B-plus », a absorbé l’impact de l’inflation ; elle se déplace donc à peu près comme les propriétés de classe A. La partie inférieure, composée de bâtiments âgés de 30 à 40 ans, souffre beaucoup plus. En dessous de cela, la classe C continue également à se détériorer : les loyers à Raleigh ont diminué sur quinze trimestres consécutifs. Cette expansion est réelle, mais elle se produit plutôt dans les marchés où la croissance des emplois est forte, et où les propriétés sont suffisamment bien gérées pour profiter de cette situation. Elle ne se propage pas vers les prix bas.

Deux REITs indiquent où se trouve la reprise.

NexPoint Residential Trust (NXRT) possède des actifs sur le marché intermédiaire.Appartements dans le Sun BeltC’est un cas dramatique : un rendement d’intérêt sur les dividendes d’environ 9 %, et le prix de l’action légèrement supérieur à son niveau le plus bas sur 52 semaines, soit une baisse d’environ 30 % au cours de l’année écoulée. Sur l’écran, on voit bien ce que l’on appelle le profil “le marché attend une réduction des dividendes”. L’engrenage de revenus fonctionne en sens inverse. Son dividende trimestriel de 0,53 $, qui était de 0,51 $ l’an dernier, a été…couverté 1,12 fois par des fonds provenant des opérations— Le standard des REITs pour les revenus en espèces inclut également la récupération de l’amortissement. En outre, le FFO de base a été multiplié par 1,25 au deuxième trimestre. Ces marges sont plus faibles qu’il y a un an (1,31 et 1,39). Le revenu net d’exploitation par magasin reste également en baisse de 2,9 %. Mais les indicateurs clés ont changé : le taux d’occupation est passé à 93,6 %, et la part des contrats de location conclus avec des concessions est tombée de 55,6 % à 27,7 % entre le premier et le deuxième trimestre. En juillet, il y a eu des annulations de contrats de location.Le résultat est positif – 30 points de base – c’est la première donnée positive depuis le début de l’année 2025.C’est donc la reprise qui se produit au niveau des biens, et non pas une information mentionnée dans un communiqué de presse.

Independence Realty Trust (IRT) est un exemple où cette augmentation se manifeste déjà dans les états financiers. L’entreprise possède des appartements à prix bas dans des villes moins importantes comme Atlanta et Memphis. Son dividende trimestriel de 0,18$ a été…Covered 1,5 fois par 0,28 $ d’FFO de base par action– Un rendement de 64 %. Le revenu net d’exploitation par magasin est passé de 1,2 % au cours du trimestre ; les loyers totalisés ont augmenté de 1,6 %. La direction…Elle a augmenté son objectif de retour sur investissement pour l’ensemble de l’année à un niveau médian de 1,5%.Fitch a mis son opinion sur la performance de l’entreprise en positif. Vous payez environ 4,3 % pour cela.

L’élégance du quartier contraste avec cela. AvalonBay, l’opérateur de quartiers côtières de catégorie A, a enregistré une hausse du FFO de 1,4 % par rapport à l’année précédente. Elle a également amélioré ses prévisions pour l’année, car les loyers augmentent. Elle se trouve également dans une situation…Une fusion totale de 71 milliards de dollars avec Equity Residential.Vous percevez seulement un rendement d’environ 3,8 % pour une dividende qui n’a jamais eu besoin de prouver qu’elle pouvait survivre à la surproduction. La reprise des actions de classe A n’était pas en question ; simplement, l’augmentation de l’offre a ralenti son rythme de croissance.

Où le risque existe

Rien de tout cela ne constitue une autorisation sans limites pour obtenir des taux d’intérêt élevés. Il faut prendre au sérieux les différences dans les données : si le marché s’arrête – en raison d’une récession du marché du travail ou des taux d’intérêt qui augmentent les coûts d’emprunt – les entreprises ayant le plus de dettes seront les premières touchées. Le ratio de levier de NXRT est passé à 69 % du montant total des dettes par rapport à la valeur de l’entreprise. La direction a réduit les prévisions annuelles de FFO à 2,45 dollars, même si elle a maintenu les dividendes. De plus, le chiffre d’affaires par magasin reste légèrement négatif pour l’année. Le but principal de cette division des entreprises est de couvrir un portefeuille de B-plus dans un marché en croissance, et non un portefeuille de REIT concentré sur des bâtiments de catégorie C vieillis depuis 40 ans, dans un marché faible. C’est là que une réduction des prix devient possible.

Qu’est-ce qu’un investisseur d’ revenus fait avec ça ?

Transformez le “K” en une action concrète. Ne achetez pas le produit qui offre le meilleur rendement dans le secteur. Prenez en compte la situation réelle des actions que vous possédez. Vérifiez d’abord le niveau de qualité des actions : B-plus ou mieux encore. Dans un marché où la croissance des entreprises est importante, c’est là que se trouve la bonne opportunité d’investir. Arrêtez ensuite de surveiller le cours des actions et observez plutôt ces deux facteurs qui permettent de prédire l’avenir des dividendes : la tendance du couverture des risques et les indicateurs clés – comme les annulations de contrats de location ou les concessions accordées par les entreprises. Si le paiement des dividendes est encore assuré par une marge stable, alors un prix plus bas représente simplement l’occasion d’acheter davantage de revenus futurs à des conditions plus favorables.

C’est la situation dans laquelle se trouvent les REITs de logements de classe moyenne supérieure actuellement. Une condition est imposée : l’offre de logements devrait augmenter, et les prévisions de RealPage indiquent que la croissance des loyers reviendra aux niveaux pré-pandémiques d’ici 2027. Mais cela ne se fera pas si la croissance du chiffre d’affaires par unité de bien ne se produit pas au cours des deux ou trois prochaines trimestres. Les données disponibles – les recommandations plus élevées de IRT, le premier accord de location positif de NXRT depuis début 2025 – montrent que cette croissance est réelle et qu’elle concerne effectivement les bâtiments concernés. Si cette croissance s’arrête, il faudra respecter les conditions fixées et réduire les investissements dans les marchés les moins performants.