Le marché immobilier américain est gelé – et la Fed ne peut pas le dégeler.

Le marché immobilier américain est gelé – et la Fed ne peut pas le dégeler.

Un an de réductions des taux d’intérêt était censé permettre aux Américains de acheter leur plus grand actif immobilier. L’enquête semaine par semaine sur les demandes de prêts immobiliers menée par l’Association des banquiers immobiliers, un groupe professionnel, montre que peu de choses ont été accordées. Au cours du dernier mois, le nombre total de demandes a fluctué.Elle a diminué de 2,9 % la semaine dernière de juillet, lorsque le taux du contrat à 30 ans a atteint 6,81 %, ce qui est le niveau le plus élevé depuis plus d’un an., alorsLe taux a augmenté de 3,6 % la première semaine d’août, car les taux ont légèrement diminué.Cependant, si l’on regarde en dessous de ce mouvement de oscillation, la situation devient plus sombre. Les demandes de financement, le travail administratif effectué par les ménages qui ont vraiment décidé d’acheter, sont inférieures à leurs niveaux de l’année précédente. Les prêts renouvelés, qui ont augmenté de 5 % entre le week-end de juillet et le 7 août, car le taux d’intérêt pour un prêt à 30 ans est tombé à 6,77 %, restent toutefois à 22 % en dessous de leur niveau d’il y a un an. Le marché est suffisamment actif pour réagir, mais pas assez pour se remettre rapidement sur pied.

Aucun de ces éléments ne correspond à ce que l’atténuation monétaire devrait produire. Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers ne suivent pas le taux des fonds fédéraux ; ils sont plutôt déterminés par le rendement des obligations du Trésor sur dix ans et la marge entre celui-ci et le taux d’intérêt. Comme les rendements à long terme sont influencés par la crainte qu’l’inflation persiste, ainsi que par les avantages que les investisseurs cherchent à obtenir en détenant des obligations pendant une décennie, le taux d’intérêt pour obligations à 30 ans a atteint un niveau record en un an, au milieu de l’été. Les experts en finance indiquent que les taux à long terme ont augmenté après la réunion du Federal Reserve en juillet, annulant ainsi l’impression de soulagement que ce marché aurait dû ressentir. Le mécanisme par lequel les décisions de la Fed sont transmises aux marchés financiers a cessé de fonctionner correctement. Cela rappelle que c’est la Fed qui fixe le prix de l’argent overnight, et non le prix d’une promesse de trente ans.

Ces prêts réfinancés combinent deux marchés très différents. Cette différence explique la paralysie des activités de refinancement. Les taux d’intérêt baissent, et les emprunteurs qui possèdent des coupons supérieurs au niveau du marché appellent leurs prêteurs pour demander une refinancement. C’est pourquoi les activités de refinancement sont affectées par chaque baisse des taux d’intérêt. Ces variations deviennent de moins en moins importantes : le montant moyen des prêts réfinancés est tombé à son niveau le plus bas depuis juillet 2025. En effet, le nombre de ménages ayant un intérêt économique à effectuer une refinancement diminue progressivement. Les demandes de vente représentent quelque chose de plus profond : il s’agit de savoir si un acheteur novice peut rembourser un prêt à un taux d’intérêt d’environ 6,7 % pour une maison de catégorie basse. Ce sont ces chiffres qui comptent, et c’est eux qui sont en baisse.Après avoir dépassé son niveau de l’année précédente, même en juin dernier.Bien sûr, ce n’est pas une collapse.La viabilité financière s’est améliorée par rapport à il y a un an. Les emprunteurs réagissent bien aux variations modérées des taux d’intérêt.L’important n’est pas que la demande soit morte. C’est que le mécanisme qui était utilisé pour la revitaliser est bloqué.

Il vaut la peine de se demander pourquoi une baisse des achats n’a pas entraîné une baisse des prix. La réponse est que le marché s’est organisé dans un état de standoff : les acheteurs attendent que les prix baissent, les propriétaires attendent que les taux d’intérêt baissent… Mais personne ne fait rien en premier, car les propriétaires ont le pouvoir de décider.De début 2021 à fin 2023, les taux des prêts de 30 ans ont augmenté, passant de 2,7 % à 6,6 %. Parallèlement, les prix des logements occupés par les propriétaires ont augmenté de 17 % plus rapidement que les loyers.Une famille qui possède une hypothèque à un taux de 3 % doit la remplacer par une hypothèque à un taux de près de 6,7 %. En effet, elle renonce à une subvention implicite d’environ dizaines de milliers de dollars par an en termes d’intérêts remboursés. Ainsi, les prix restent stables. C’est pour cette raison que le nombre de propriétés existantes est faible, que les prix restent élevés malgré un trafic modéré, et que le volume des achats ne peut se remettre même lorsque les taux d’intérêt s’arrêtent.

Les constructeurs ont pris le dessus. La construction neuve est devenue le fournisseur marginal du logement américain.Les permis ont atteint une valeur annuelle de 1,44 million en juillet, soit une augmentation de plus de 3 % par rapport à l’année précédente.même commeLes ventes de maisons existantes ont diminué de 1,7 % au même mois.Les constructeurs de logements remplissent le vide créé par la longue période de stagnation, en concourant sur ce qu’ils peuvent contrôler : ils abaissent de plus en plus les taux d’intérêt des prêts hypothécaires des acheteurs et réduisent les prix. Le fardeau financier est donc transféré aux profits des constructeurs, et donc aux actionnaires, plutôt que de se refléter dans les prix de revente auxquels les futurs acheteurs seraient confrontés. La division au sein du secteur – une déstabilisation lente dans les ventes de nouveaux bâtiments, tandis que les ventes de revente restent stables – n’est pas vraiment un signe de guérison, mais plutôt un transfert du problème lié aux taux d’intérêt des acheteurs vers les constructeurs.

Même les marchés de capitaux ne montrent aucun signe de confiance dans une reprise imminente. Le fonds coté en bourse qui suit le secteur de la construction résidentielle a connu des retraits nets d’environ 230 millions de dollars cette année – environ 256 millions de dollars seulement au cours du dernier mois. Il reste donc 1,4 milliard de dollars d’actifs non réinvestis. L’argent passif se retire discrètement des entreprises qui pourraient profiter le plus d’une reprise économique. En autres termes, l’opinion générale est que une barrière de demande bloquée va entrer en collision avec des taux d’intérêt plus bas.

Les standoffs ont des conséquences distributives, et celle-ci est profondément injuste. Les transferts de taux d’intérêt transmettent la richesse aux propriétaires actuels : les propriétaires existants, qui disposent de prêts bon marché, voient leurs actifs perdre de valeur.On s’attend à ce que les prix restent à peu près stables cette année, et qu’ils augmentent modérément par la suite.Les futurs acheteurs paient des frais d’entrée à des niveaux record, tandis que les locataires attendent. L’économie perd donc quelque chose de plus difficile à mesurer que l’argent : la mobilité. Un marché immobilier qui ne peut pas se recycler entraîne une diminution de la mobilité, ce qui empêche l’économie de rester dynamique. Chaque propriétaire qui reste sur place, parce que la maison est un prêt bon marché plutôt qu’un bon investissement, réduit le marché du travail en même temps.

Qu’est-ce qui le met fini ? Il y a trois sorties possibles, mais seule une est agréable. La première correspond à un état où le marché des dettes devient plus stable : l’inflation est réduite de manière convaincante, le taux de prêt diminue suffisamment pour que le fait de vendre ces actifs ne soit plus une dépense perdue. La deuxième sortie correspond à une situation de crise.Un marché du travail qui s’affaiblit, ce que l’Association nationale des constructeurs de maisons qualifie déjà de facteur négatif.Finalement, cela force les personnes qui sont bloquées dans des conditions défavorables à vendre leurs propriétés, et les prix s’ajustent de manière douloureuse. La troisième solution est la politique : c’est celle qui vaut la peine d’être mise en œuvre. Le prix de vente des propriétés bloquées est en grande partie une erreur de conception : les prêts hypothécaires à taux fixe en Amérique sont liés au emprunteur, et non à la propriété elle-même. Par conséquent, ces prêts ne peuvent pas être adaptés aux besoins d’une famille qui doit déménager. Si ces prêts pouvaient être modifiés ou transférables, beaucoup de problèmes disparaîtraient sans aucune aide de la part de la Fed. Il faut donc traiter le problème de la pénurie de offres sur le marché.Environ quatre millions de foyers en dessous du niveau nécessaire.Et l’impasse perd son efficacité.

La leçon plus profonde de cette année de tentative infructueuse de réchauffement économique est que l’argent bon marché ne constitue plus le moyen par lequel la politique monétaire atteint le marché immobilier. Le marché obligataire a pris le relais en tant que médiateur financier, et l’inflation gère désormais ce marché. Le fardeau lié à l’écart entre ce que les marchés obligataires exigent et ce que les acheteurs débutants peuvent se permettre doit être porté par quelqu’un. Aujourd’hui, c’est les actionnaires des constructeurs qui doivent assumer cette responsabilité. Demain, si personne ne résout ce problème, cela portera sur les jeunes et les personnes mobiles – et sur la capacité de l’Amérique à amener les gens vers des opportunités. C’est un choix, pas une prévision.