Alternative Income REIT : Son plus grand actionnaire propose un prix inférieur au valeur comptable et considère que les dividendes sont dangereux.

Si vous avez cliqué sur l’article en raison du titre : “Forme 8.5 (EPT/RI) – Alternative Income REIT Plc”, ne confondez pas les documents administratifs avec l’histoire qui y est décrite. Ce document constitue simplement une déclaration régulière concernant les transactions quotidiennes.Le commerçant principal, ici Shore Capital, est tenu de soumettre des documents.Pendant que Alternative Income REIT se trouve dans une période de proposition de prise de contrôle en cours, le sujet qui se cache derrière ce document est bien plus intéressant pour un investisseur en revenus : le plus grand actionnaire d’AIRE essaie de acheter l’entreprise entière par virement de fonds, à un prix inférieur d’environ 16 % par rapport à sa valeur comptable déclarée. En même temps, il affirme aux autres actionnaires que les dividendes qu’ils reçoivent ne peuvent être considérés comme fiables.

Alternative Income REIT est une petite société britannique – une société de placement immobilier qui détient…20 propriétés dans des secteurs spécialisés tels que le tourisme, la santé et l’hébergement pour étudiants.Son rôle principal est de distribuer des dividendes. Son objectif annuel est de réaliser des distributions d’au moins 5,6 pence par action par an. Le dividende de 1,4 pence pour le dernier trimestre, tout comme ceux qui l’ont précédé, est considéré par la direction comme entièrement couvert par les bénéfices. À un prix d’offre d’environ 70 pence, cet objectif de 5,6 pence représente une rendement sur les dividendes dans les hautes décimales.

Le soumissionnaire est également le plus grand actionnaire.

Le demandeur est Glenstone, un autre petit REIT qui a accumulé des parts équivalentes à…Environ 27,6 % des actions d’AIRECela a commencé à la fin de l’année 2025, avec une offre de 66,5 pence par action, mais celle-ci a été rejetée par le conseil d’administration. Le 12 juin, une offre en espèces formelle a été proposée : 70 pence par action, pour un montant d’environ 56,3 millions de livres sterling. Le 6 juillet…Le chiffre d’affaires a atteint 71,4 pence, soit environ 57,4 millions de livres sterling. Le financement de cet accord s’est fait grâce à un prêt de 45 millions de livres sterling de la part de Handelsbanken.Mais l’annonce publiée en titre flatte ce chiffre. La proposition de Glenstone est…Réduit par le montant des dividendes que le titulaire reçoit au jour de la clôture des comptes.Ainsi, ceux qui reçoivent le dividende de 1,4 pence pour le quatrième trimestre obtiennent en réalité seulement 70 pence par action.Contre un NAV, le comité dépose environ 83 pence.Cela représente une réduction d’environ 16 % par rapport à la valeur indiquée dans les livres publiés par AIRE. Cela est également légèrement supérieur au prix auquel les actions étaient cotées le jour précédant le début de tout cela. Un acheteur cherche donc à prendre contrôle de l’entreprise, sans avoir à payer de surcoût pour cela.

Le dividende est-il réellement en danger ?

Voici le dilemme à résoudre. Tout l’argument de Glenstone en faveur de la vente à un prix inférieur au cours actuel est que AIRE ne peut pas maintenir ses retraits.Il a déclaré que les dividendes étaient incertains.Et il était menacé de, si elle perdit l’appel d’offre, de chercher à obtenir une fermeture organisée du service, afin de récupérer les fonds qu’elle possédait. La réponse du conseil d’administration sont les chiffres. Le dividende…couvert par environ 136 % des revenusL’objectif pour l’année qui s’est terminée a été atteint.La valeur nette des actifs est restée stable, avec un rendement total positif.Si le moteur de revenus échoue vraiment – ce que je voudrais voir, c’est une diminution du niveau de couverture, une augmentation de la marge bénéficiaire, ou une dégradation de la valeur des actifs – alors la valeur actuelle du portefeuille vous le dirait. En réalité, le niveau de couverture est bien supérieur à 100 %, et la valeur comptable reste intacte. Le prix baisse en raison de la prise de contrôle et des problèmes de gouvernance, mais non pas parce que le flux de revenus décrit par les chiffres ne fonctionne plus correctement.

Pourquoi les calculs électoraux constituent le véritable risque.

En d’autres termes, le rendement semble mérité. Le risque que le rendement ne puisse pas compenser est structurel. L’offre de Glenstone devient inconditionnelle en cas d’acceptation.Juste un peu plus de 50 % des droits de vote – pas les 90 %.Cela permettrait de forcer l’achat par tous ceux qui restent. À partir du 4 septembre…Les acceptations et les titres existants représentaient environ 49,89 %.Juste en dehors de la limite, et la date limite a été reportée au 11 septembre – dans deux jours. Regardez d’où vient ce 49,89 % : le bloc de 27,6 % appartenant à Glenstone lui-même, un chiffre irrévocable issu d’Adam Smith – un directeur de Glenstone qui fait partie du conseil d’administration d’AIRE.Lettre d’intention du conseiller Hawksmoor pour plus de 4,5 millions d’actionsLes détenteurs indépendants, selon le calcul du conseil d’administration, avaient présenté des offres.Un nombre négligeable d’acceptations réelles et nouvellesL’offre est portée jusqu’au seuil par son propre promoteur et deux partisans déterminés, et non par le marché.

On gagne avec un taux de 50 % plus un, et Glenstone contrôle l’entreprise sans en posséder toute la propriété. Le conseil d’administration avertit que cela signifie…Suppression de la société du marché principal et fin de son activité : Glenstone peut alors dominer.Les dirigeants eux-mêmes gèrent les ventes des actifs, sans aucun calendrier précis. Les ceux qui refusent de participer restent en tant que propriétaires minoritaires d’une société non cotée et illiquide.Le concurrent qui a regardé AIRE, AEW UK, est parti.Donc, il n’y a pas de chevalier blanc.

Alors, que devrait faire un investisseur qui dépend des dividendes ? Les données relatives aux dividendes indiquent que les paiements d’AIRE sont assurés, et que la question est de savoir si l’entreprise sera maintenue en bourse ou non. Mais des dividendes assurés ne vous aident pas si l’entreprise est achetée à un prix inférieur à son valeur réelle et est alors retirée de la liste des entreprises cotées. Si Glenstone gagne, votre flux de revenus élevé devient une somme d’argent unique, soit environ 16 % en dessous de la valeur comptable de l’entreprise. Ensuite, il y aura une période de fermeture de l’entreprise sur plusieurs années, que vous ne pouvez pas contrôler. Si l’entreprise perd, elle reste en bourse, et les dividendes continuent de être payés – mais avec 27,6 % des actionnaires mécontents qui exigent sa liquidation.

La véritable décision, donc, n’est pas de savoir si le rendement est bon – en termes de distributions financières, il l’est. C’est plutôt de savoir si vous voulez prendre part à ce marché des REITs au Royaume-Uni, dont le destin à court terme dépend d’un actionnaire qui estime que les actifs valent moins que ce que la direction estime, et qui pense que c’est le dividende qui constitue le problème. Pour un investisseur, la seule condition qui change les choses est de dépasser ce seuil de 50 %. Une fois que Glenstone prend le contrôle, les revenus deviennent insignifiants, et la fin du contrat devient la question principale. Pour un observateur, il ne s’agit pas d’une affaire de rendement à suivre – c’est une compétition pour le contrôle, et le prix que l’on doit payer est déjà proche du montant en espèces disponible.