Les contradictions dans les rapports d’éarnings d’Alexander : les revendications de 555 California Saleability et celles de 350 Park JV s’opposent.

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Date de l'appel4 août 2026

Orientation :

• On s’attend à ce que le FFO comparé pour toute l’année 2026 soit supérieur à celui de 2025, avec un Q2 comparable.
• Attendez une croissance significative des revenus en 2027.
• On s’attend à ce que le taux deoccupation des bureaux à New York augmente pour dépasser 92 %.
• Le taux de croissance des ventes par rapport aux marchés est supérieur à 20 % au troisième trimestre.
• Le pipeline de leasing comprend 2,2 millions de pieds carrés de contrats en négociation, plus de 500 000 dans le district de Penn.
• Les factures liées aux investissements en TI et aux dépenses de capital devraient être assez stables d’une année à l’autre.
• On s’attend à ce que le cours baisse vers les valeurs de sept, et potentiellement en dessous de sept, dans les années à venir.

Commentaires commerciaux:

Activité de leasing forte à New York :

• Vornado Realty Trust a rapporté des ventes de location.$978,000Dans la première moitié de 2026, les locations d’espaces de travail à Manhattan seront…$600,000, réussir9.5%espace et7.1%Le marché des espèces augmente.
• L’entreprise a exécuté29 accords de bureauTotal :328 000 pieds carrésà Manhattan au cours du deuxième trimestre, avec un niveau de performance en tête de l’industrie.7.7%espace et5.0%Augmentation du liquidité.
• Cette croissance est d’origine par une forte demande pour l’espace de bureaux à New York, un marché de locataires, et une offre nouvelle limitée.

Augmentation du nombre de occupants et dynamique du marché :

• Laoccupation des bureaux à New York a augmenté.60 points de baseNettement en dessous d’un niveau bas.84.4%Au premier trimestre, en raison d’un marché de location très dynamique.
• L’augmentation de la occupation est soutenue par un flux de projets solide.2,2 millions de pieds carrésDes locations en négociation, et une forte demande de locataires dans divers secteurs d’activité.

Croissance significative du FFO :

• L’entreprise a indiqué un FFO comparable de0,67 $ par actionune augmentation de11 centsdu deuxième trimestre de l’année précédente.
• Cette croissance est principalement due à une augmentation des revenus liés aux signes indiquant l’emplacement des locaux, ainsi qu’à l’impact des débuts de paiement des loyers au Penn 1 et au Penn 2.

Gestion stratégique des actifs et activité de signalétique :

• Le commerce de signalétique de Vornado a connu une croissance à un taux de5 % par anAvec des plans pour étendre les signalétiques dans le district de Penn.
• La stratégie de l’entreprise consiste à utiliser ses actifs situés dans des lieux très fréquentés, tels que Times Square et Penn Station, afin d’augmenter les revenus générés par les panneaux publicitaires.

Gestion du bilan et rachat de actions :

• Vornado a maintenu une liquidité importante, avec un solde en espèces de120 millions de dollarset les lignes de crédit non utilisées789 millions.
• L’entreprise a récupéré ses actions, y compris1,8 millionAchète des actions au deuxième trimestre, considérant son action comme sous-évaluée.

Analyse des sentiments :

Ton général: Positif

• Stephen Roth a déclaré : « Nous avons eu un autre trimestre solide, avec un FFO comparable à 0,67 $. » Michael Franco a noté que « le NOI pour les activités similaires dans le bureau de New York a augmenté de 13 %. Le NOI pour les activités similaires dans le commerce de détail à New York a augmenté de 7,3 % ». Stephen Roth a ajouté : « Le marché des propriétaires que nous prévoyons existe bel et bien… Et je crois que nos actions sont toujours très bon marché. »

Q&R:

• Question de Floris van Dijkum (Ladenburg)Pourriez-vous parler de l’occupation économique aujourd’hui, et de l’écart entre l’occupation économique et l’occupation physique ? De plus, quelle est la marge de manœuvre qui reste encore disponible ?
  RéponseHistoriquement, le taux d’occupation physique était de 95-96 %. Actuellement, il est supérieur à 92 %. On s’attend à ce que le taux revienne aux 90’s au cours des prochaines années, lorsque les contrats de location commenceront à être signés.

• Question de Floris van Dijkum (Ladenburg)Quel type d’occupation suggère que 350 Park Avenue pourra générer un revenu de 350 dollars par pied carré ? Et comment les propriétés de haut standing pourraient-elles affecter les bâtiments voisins ?
  RéponseApparemment correct. La rareté et la force du marché feront que les bâtiments anciens vont se valoriser, ce qui rendra les nouveaux bâtiments comme celui de 350 Park Avenue viables.

• Question d’Alexander Goldfarb (Piper Sandler)Qu’est-ce qui a fait que les loyers de construction cibles sont passés de environ 300 à 350 dollars, afin de permettre la conclusion de nouvelles affaires ?
  RéponseLes dynamiques du marché exigent des coûts de construction pour les nouvelles constructions allant de 300 dollars à plus de 300 dollars. Les loyers sur le marché se situent entre 200 dollars et 300 dollars. Cependant, les aspirations et la rareté poussent à demander des loyers plus élevés.

• Question de Alexander Goldfarb (Piper Sandler)Pouvez-vous parler du niveau de conversation pour les renouvellements précoces à New York, et de l’accélération au cours de la seconde moitié ?
  RéponseEnviron 1,2 million de pieds carrés de rénovations à effectuer. Les locataires veulent généralement rester, mais la direction agit de manière stratégique et prudente, afin de ne pas imposer des conditions trop strictes trop rapidement, tant que le marché se renforce.

• Question de Dylan Brzezinski (Green Street)Avez-vous envie d’introduire des actifs sur le marché afin de tester les offres privées et de continuer à acheter des actions ?
  RéponseDans les conversations visant à vendre quelques actifs non essentiels ; les bénéfices obtenus seraient utilisés pour acheter des actions, qui sont considérées comme bon marché par rapport au ratio VNPA.

• Question de Dylan Brzezinski (Green Street)Y a-t-il des avantages pour Vornado liés à l’accord de sous-location de l’espace entre Verizon et lui ?
  RéponseNe participe pas ; l’accord concernait Verizon et le sous-tenant. J’ai refusé l’option de récupération pour pouvoir conserver le crédit de Verizon.

• Question de Steve Sakwa (Evercore ISI)L’augmentation de 40 centimes par FFO reste-elle valable, ou certaines parties ont-elles été transférées vers 2026, ce qui réduit la croissance en 2027 ?
  RéponseUne partie des 0,40 d’argent concernait un commentaire plutôt neutre ; une croissance significative est encore attendue en 2027, bien que les conditions peuvent changer le moment exact de cette croissance.

• Question de Steve Sakwa (Evercore ISI)Comment avez-vous jugé la situation actuelle en tant que partenaire dans le projet Citadel, par rapport au fait de louer le bâtiment plus loin à l’avenir ?
  RéponseLa décision a été prise il y a des années ; la joint venture avec Ken Griffin est une continuation de cette décision. Les constructions et les plans ont été réalisés au cours des dernières années.

• Question de Jana Gallant (Bank of America)Les baux de commerce à court terme étaient-ils dus à des décisions stratégiques ou aux choix du locataire ?
  RéponseMélange de volonté de ne pas occuper l’espace sur le long terme jusqu’à atteindre un niveau approprié, et de la nécessité pour les locataires d’avoir plus de temps pour s’y installer.

• Question de Jana Gallant (Bank of America)Y a-t-il des mises à jour concernant laoccupation du Pier 94 et les perspectives ?
  RéponseLa occupation est déjà à un niveau très élevé, autour des 80 % à la fin du mois de juillet. L’activité est excellente, avec des locataires de premier plan. On se sent très bien pour la seconde moitié de l’année et jusqu’en 2027.

• Question de Anthony Pelloni (J.P. Morgan)Quel est le sens du participation de 36 % dans la joint-venture située à 350 Park Avenue en termes de besoins en capital et de timing des actions ?
  RéponseIl contribuera avec des terres d’une valeur de 900 millions de dollars ; les besoins en capitaux supplémentaires sont minimes. Les actions émises par l’entreprise seront probablement récupérées avant 2029, et seulement après cela.

• Question de Anthony Pelloni (J.P. Morgan)Comment évaluer l’écart entre les actifs stabilisés, qui s’élèvent à environ 3 000 dollars par pied carré, et les nouveaux projets, qui dépassent 4 000 dollars par pied carré ?
  RéponseLa dispersion est importante ; en possédant de nombreux bâtiments qui sont vendus au prix du terrain, les loyers doivent augmenter significativement, et les valeurs des biens doivent augmenter également. C’est donc une opportunité pour acheter des actions, car elles sont vendues à un prix bas.

• Question de Vikram Malhotra (Mizuho)Comment se présentent les dépenses de capex liées au TI et à la maintenance pour l’année prochaine ?
  RéponseLes résultats sont comparables en termes annuels ; les contraintes augmentent, les loyers gratuits diminuent ; les dépenses de capital restent plutôt stables.

• Question de Vikram Malhotra (Mizuho)Comment distinguer les opportunités offertes par New York et San Francisco pour l’allocation de capitaux à l’avenir ?
  RéponseSan Francisco est un marché en reconstruction ; l’attention se porte sur les bâtiments existants, les acquisitions, les actions, et le Penn District. Il n’y a pas de plans pour de nouvelles acquisitions à San Francisco pour le moment.

• Question de Seth Berge (Citi)Quel est le groupe de acheteurs pour la joint-venture de 350 Park Avenue ?
  RéponseCibler les bureaux de gestion de grandes fortunes pour négocier des contrats avec un club, et non une grande entreprise institutionnelle.

• Question de Seth Berge (Citi)Quel impact, en cas de changements fiscaux potentiels, pour les locations de commerces?
  RéponsePas du tout ; les impôts n’ont pas affecté les intérêts liés aux locations de biens au détail pour Vornado.

• Question de Ronald Camden (Morgan Stanley)Quelle est la trajectoire de levier et les perspectives concernant les investissements d’acquisition ?
  RéponseUtilisation de la levée de fonds pour suivre la tendance vers les valeurs inférieures à 7 ; les investissements en capital restent plutôt stables d’une année à l’autre.

• Question de Ronald Camden (Morgan Stanley)Avez-vous des idées concernant la transaction de Hotel Penn ou d’actifs de type commerce de détail ?
  RéponseL’Hotel Penn est un terrain situé à Manhattan qui n’est pas en vente ; l’attention se porte sur les actifs principaux et les opportunités spécifiques.

• Question de Caitlin Burrows (Goldman Sachs)Les ventes de actifs planifiées seraient-elles considérées comme non essentielles, avec un taux de capitalisation plus élevé ?
  RéponseRéagir en fonction des opportunités d’acquisition ; les actifs doivent se trouver dans des lieux stratégiques, sur le marché cible, et être susceptibles de générer des profits.

• Question de Brendan Lynch (Barclays)Les deux actifs en vente sont-ils ceux mentionnés précédemment ?
  RéponseNon, le 555 California n’est pas en vente aux prix actuels. L’actif est uniquement à vendre au bon moment et au bon prix.

• Question de Brendan Lynch (Barclays)Y a-t-il une limite pour les panneaux indicateurs dans le district de Penn ? Et est-ce que cette croissance de 5 % concerne principalement le volume ou les prix ?
  RéponseAucune limite ; les panneaux d’affichage sont des actifs qui se développent avec les projets. Leur croissance se fait tant en termes de volume que de prix, et elle est optimisée grâce aux panneaux numériques.

• Question de Steve Sakwa (Evercore ISI)Pourriez-vous diviser les 180 millions de dollars du programme de location entre Penn 2 et le reste ?
  RéponseEnviron 60 % provient de Penn 2, selon les dimensions des contrats de location.

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