Les revenus d’Alexander sont modestes, mais les dividendes de 6,5 % pourraient être le véritable point fort.

Q2 : Les bénéfices semblent bon marché, tant qu’on ne distingue pas les gains réels des activités opérationnelles.

Le premier instinct…30,24 $ d’EPS diluésOn peut l’interpréter comme un signe de activités intensives. Mais dans le contexte d’un trimestre de REIT, cet instinct peut être erroné. Le chiffre est bien réel, mais la combinaison des facteurs joue un rôle plus important.

Pourquoi l’annonce concernant les 30 $ d’EPS est difficile à ignorer

Le revenu net d’Alexander s’élève à 155,4 millions de dollars, contre 6,1 millions de dollars l’an dernier. Le FFO, quant à lui, atteint 15,5 millions de dollars, légèrement supérieur aux 14,8 millions de dollars l’an dernier. Cette légère amélioration du FFO est importante, car elle montre que ce trimestre n’a pas été seulement un trimestre marqué par des variations comptables.

Pourquoi la gain modifie l’histoire

L’ajustement concernant le nettoyage se situe de l’autre côté du ruban adhésif. La vente de Rego Park I a entraîné un bénéfice de 148,0 millions de dollars, soit 28,81 dollars par action diluée. En d’autres termes, la majeure partie du bénéfice par action rapporté provient d’une transaction ponctuelle, plutôt que des revenus récurrents.

Pourquoi le calendrier des dividendes rend la discussion urgente

Le timing affine la configuration. Le prochain pas d’AlexanderLa date de distribution des dividendes est le 10 août.surDividende annuelle de 18,00 $Cela signifie une rentabilité de 6,50 %. Les investisseurs doivent décider rapidement si ils veulent accepter le chiffre d’activité annuel ou s’ils préfèrent se concentrer sur la durabilité des revenus générés.

Si le marché se stabilise autour de la valeur de 30,24 $, il est possible que des hausses rapides se produisent. Mais si l’attention se porte sur les performances récurrentes, le cas reste plus lié au rendement et à la soutien du bilan, plutôt qu’à une nouvelle multiple de résultats.

Le dividende d’Alexandre reste possible, mais pas complètement organique.

Alexander continue de payer.Dividende annuelle de 18,00 $Ou 6,50 %. Cela peut sembler solide à l’extérieur, mais ce n’est pas vraiment solide, simplement parce que les conditions de fonctionnement sont propices. Ce n’est vraiment solide que si la direction parvient à maintenir un équilibre entre les revenus d’exploitation plus faibles et les opportunités de vente des actifs à venir.

Ventes d’actifs peuvent améliorer la liquidité, sans changer la perception des choses.

La vente réussie deRego Park IUn prix total de 235,5 millions de dollars permet une plus grande flexibilité financière. Les optimistes voient cela comme une bonne chose, car cela apporte des liquidités et soulage la pression financière. Les pessimistes considèrent cette transaction comme une preuve que les dividendes sont soutenus plutôt que gagnés par l’entreprise. Les deux points de vue peuvent être rationnels en même temps ; la différence est que l’on pense que cette vente remet en état le bilan de l’entreprise, ou simplement retarde la situation difficile qui s’ensuit.

La situation opérative est mixte, pas unidimensionnelle.

Il y a des soutiens réels. Les inquiétudes précédentes concernant les faiblesses du premier trimestre étaient plus marquées, avecFFO a chuté de 36 %En glissement annuel. Mais le deuxième trimestre n’a pas non plus été un cas de détérioration pure des performances opérationnelles :NOI a augmenté de 14,5%Et Alexander aussi.135 000 pieds carrés loués à Target.Pendant ce temps, le centre était toujours en location à 99 %. C’est pourquoi les investisseurs peuvent interpréter ce trimestre de deux manières différentes.

Que regarder de là-bas

La question clé n’est plus de savoir si une vente peut permettre d’obtenir un meilleur résultat pour un trimestre. Il s’agit de savoir si les trimestres futurs peuvent se baser sur plus que les revenus des ventes d’actifs et les améliorations du bilan financier. Si ce n’est pas le cas, les dividendes restent possibles, mais ils seront moins durables.

L’ALX est-il vraiment bon marché, ou est-il simplement financé temporairement ?

Le test de l’accord est maintenant simple : la vente permet de gagner du temps, mais cela ne justifie pas en soi une réinitialisation complète.

Le point de pression de Bloomberg est le nouveau point de pression.

Pour que ALX passe de une “liquidité achetée” à une situation où elle est vraiment bon marché, le marché a besoin de preuves que l’entreprise peut supporter cette restructuration sans avoir recours excessivement à des techniques de gestion du bilan pour soutenir les paiements. Le nouveau point de pression est clair. Les conditions accordées par Alexander…Un abattement de loyer de 56,8 millions de dollarsÀ Bloomberg, avec une réserve de location gratuite correspondante pour soutenir les dépenses de remboursement du crédit pendant la période de réduction des charges. Cela ne constitue pas en soi un signal de crise. Mais c’est un signe que la structure actuelle a besoin d’aide.

Si le prochain rapport montre que l’entreprise dépend de cette réserve et des fonds provenant de Rego Park, c’est principalement pour maintenir sa viabilité.Rendement de 6,50 %Les investisseurs auront probablement l’impression que les dividendes sont financés par des actifs et des réserves, plutôt que par des ressources opérationnelles.

Ce dont le cas positif a encore besoin

Le chemin positif existe toujours, mais cela dépend de la manière dont les histoires sont réparées. Les taureaux peuvent pointer vers…FFO de 15,5 millions de dollars, avant toutDéclin de 36 % du FFOcomme le bar bas, et135 000 pieds carrés loués à TargetCette combinaison permet à l’optimisme de survivre.

Cependant, il est peu probable que le marché réévalue ALX en une société à revenus de qualité, tant que les éléments anormaux continueront à jouer un rôle important. Les 148,0 millions de dollars provenant de la vente de Rego Park ont contribué au chiffre d’affaires, et cette vente a également amélioré les résultats financiers de l’entreprise. Mais ni l’un ni l’autre ne résolvent la question de la capacité opérationnelle récurrente de l’entreprise.

Signale d’invalidation

Si, au prochain trimestre, les dividendes restent stables, principalement grâce à la structure de réduction des loyers et à l’événement financier lié à Rego Park, plutôt que grâce à une meilleure performance des activités principales de l’entreprise, alors l’action ne semble plus être un bon investissement durable, mais plutôt une opportunité à long terme pour obtenir un rendement élevé. Ce qui ferait d’ALX un titre à surveiller par les investisseurs soucieux de rendement, et non un actif à risque faible.