Accord avec les actions d’Agree Realty : une action couverte par dividende, et non un bon prix.

Lorsqu’un directeur d’une société de investissement immobilière investit discrètement 724 200 dollars de ses propres fonds dans ces actions, la réaction naturelle des investisseurs est de se demander ce qu’il sait que le marché ne sait pas. C’est un marché réel : John Rakolta, directeur de Agree Realty (NYSE: ADC),Acheté 10 000 actions le 31 août, au prix moyen de 72,42 $ par action.Il a ajouté des actions à environ 632 000 actions qu’il contrôlait déjà. Ce qu’il n’a pas fait, c’est acheter des actions à bas prix. Agree Realty est une entreprise bien gérée, dont les dividendes sont suffisamment couverts – mais elle n’est pas bon marché. Comprendre la différence entre ces deux facteurs constitue toute la leçon ici.

Agree Realty est une société de placement immobilier basée sur le leasing net. C’est un concept utile à comprendre avant de juger son performance. Elle possède des milliers de propriétés commerciales destinées à être utilisées par des locataires individuels – comme Dollar General, CVS, Wawa et autres chaînes similaires. Elle loue ces propriétés aux opérateurs sur des contrats à long terme. Dans ce cadre, c’est le locataire qui paie les impôts sur les propriétés, les assurances et les frais de maintenance, et non le propriétaire. Le rôle du propriétaire est simple : recevoir les paiements de loyer. Comme les loyers sont fixés à l’avance, les flux de trésorerie sont très prévisibles, tout comme les revenus basés sur des frais. C’est là la version de flux de trésorerie contracté par cette société de placement immobilier, que les investisseurs dans le secteur énergétique cherchent : les ventes de produits de consommation courante peuvent varier, mais les paiements liés aux loyers sont stables.

Les chiffres de l’entreprise le confirment.Le taux d’occupation est d’environ 99,7 % pour un portefeuille de près de 2 700 propriétés.Deux-tiers du loyer annuel proviennent de locataires de classe d’investissement. L’échéance moyenne des contrats de location est encore d’environ huit ans ; donc, le loyer est entièrement réglé et fixé pour une longue période. En ce qui concerne les revenus, les fonds provenant des activités opérationnelles, c’est la mesure standard de la capacité d’un REIT à générer des liquidités.Elle a augmenté de 17,3 % au deuxième trimestre, pour atteindre 138,0 millions de dollars.Et les dirigeants ont augmenté leur objectif annuel et leurs plans d’investissement.

Cela nous amène au dividende. Pour un REIT, le dividende est l’essence même de son fonctionnement. Il est vrai que Realty a versé des dividendes pendant 24 ans consécutifs, et qu’il a augmenté les dividendes pendant 12 années consécutives.Récemment, le paiement mensuel a été augmenté à 0,267 dollar par action.En tenant compte des frais annuels, cela représente environ 3,20 dollars par action. À un prix actuel d’environ 71 dollars, cela correspond à une rendement de environ 4,4 %. La raison pour laquelle ce rendement est crédible est que les frais sont couverts par le bénéfice net de l’entreprise.Le dividende annuel équivaut à environ 70 % du seuil central de la prévision d’AFFO de la direction pour l’année 2026.Cela signifie qu’il est couvert environ 1,4 fois par les liquidités générées par les propriétés. Un dividende qui est couvert 1,4 fois, pour un portefeuille de locataires de grade d’investissement avec un taux d’occupation de 99,7 %, n’est pas une distribution qui représente une charge importante.

C’est là une partie qui peut prêter à confusion pour un lecteur débutant… Il vaut la peine de s’y attarder. Si vous examinez le tableau de flux de trésorerie de Agree Realty, vous verrez qu’il y a un flux de trésorerie négatif, ainsi que des dépenses de capital importantes. En effet, l’entreprise dépense bien plus d’un milliard de dollars par an pour acheter de nouveaux biens immobiliers. Cela semble alarmant, compte tenu du taux de distribution des dividendes de 4,4 %. Ce n’est pas un signe de difficultés financières – c’est plutôt un signe de croissance. Acheter un bâtiment pour le louer ne correspond pas à des dépenses de maintenance ; c’est plutôt une évolution de l’activité commerciale. C’est précisément pour cette raison que les investisseurs en REIT utilisent le AFFO plutôt que le flux de trésorerie net, et pourquoi le ratio de distribution de 70 % par rapport au AFFO est plus important que la ligne de FCF qui semble effrayante.

C’est là que les instincts contradictoires de mon esprit prennent le dessus… Car le marché a déjà effectué une partie du travail nécessaire. L’action se trouve près du bas de son intervalle de 52 semaines, entre 69,56 et 82,08 dollars. Elle a chuté d’environ 9 % au cours des quatre derniers mois, et plus de 12 % par rapport à son plus haut niveau. Une baisse dans une société dont les flux de trésorerie augmentent est exactement ce que les acheteurs internes considèrent comme une opportunité intéressante. Cependant, comparée à ses concurrents les plus proches – Realty Income, NNN REIT et Essential Properties – Agree Realty n’est pas bon marché. Son multiple entre la valeur de l’entreprise et le EBITDA se situe dans les dix-huitaines, soit un prix élevé par rapport aux autres concurrents, bien que le ratio de distribution soit presque identique au leur. Le marché n’a pas réduit la valeur d’Agree Realty à un prix abordable ; il l’a plutôt fixée à un prix juste.

Cela change la manière dont on interprète les informations fournies par les initiés. Rakolta a acheté près du niveau le plus bas, lors d’une baisse causée par les taux d’intérêt, dans une société de gestion d’actifs à revenus de haute qualité, dirigée par un manager qui augmente les prévisions de performance. C’est une décision raisonnable, et non un signe que l’action est mal évaluée. Les initiés achètent pour de nombreuses raisons. Un portefeuille de 45 millions de dollars qui croît de 724 000 dollars n’est pas un signal alarmant. Ce qui est important, c’est que les fondamentaux de la société sont solides : Agree Realty offre un revenu stable et bien couvert, avec un rendement de 4,4 %. Le risque principal est le même que celui qui a entraîné la baisse des actions : le niveau des taux d’intérêt à long terme. Cela détermine si le rendement d’un REIT vaut la peine d’être conservé par rapport aux obligations du Trésor.

Le test honnête pour un investisseur qui lit ce titre n’est donc pas « l’a-t-on acheté par les informateurs ? », mais plutôt : « Un dividende de 4,4 %, augmentant pendant une douzaine d’années consécutivement, et couvert par des loyers contractuels de 1,4 fois, correspond-il à mon portefeuille ? » Si l’objectif est de bénéficier d’un revenu mensuel provenant d’un propriétaire qui respecte bien les règles de sécurité, alors l’entreprise remplit son rôle. Mais si vous cherchez une opportunité à bas prix, les chiffres montrent que vous essayez de sous-estimer la valeur réelle de l’entreprise.