La maison de 700 000 dollars qui vous fait économiser de l’argent

Les listes de maisons multi générations en moyenne…$709,000Les listes moyennes de maisons standard…$429,900Vous payez.65 % de plus en avancePour économiser de l’argent au fil du temps… Cela semble être une contradiction. En réalité, il s’agit d’un calcul que la plupart des gens ne font pas.

Cinquante-neuf millions d’Américains vivent aujourd’hui dans des maisons partagées par plusieurs générations d’adultes.C’est environ un cinquième des personnes. En 2024, 17 % de toutes les maisons achetées aux États-Unis étaient multigénérationnelles, contre 11 % trois ans plus tôt. Cette proportion continue d’augmenter, car les conditions mathématiques qui sous-tendent cela ont changé.

La plupart des gens pensent que il s’agit d’une question de prix de l’immobilier. C’est vrai. Mais la question intéressante est : quelle sorte de calcul vous pousse à accepter de payer 279 000 dollars de plus ?Un supérieur de 22 % par pied carré.— Vivre avec ses parents. Ce n’est pas le prix de la désespérance. C’est le prix d’un arbitrage.

Le coût de capital est plus élevé. Le coût d’exploitation, en revanche, est plus faible. Si vous avez déjà vu deux entreprises ayant des structures de capital différentes, vous savez ce que c’est. L’une nécessite plus d’argent pour être construite, mais son fonctionnement est moins coûteux. L’autre est facile à lancer, mais plus coûteuse à entretenir. Les familles choisissent donc la première option.

Voici ce que représentent les économies liées au fonctionnement quotidien. Une grand-mère qui s’occupe des enfants de sa petite-fille peut économiser environ 15 000 dollars par an sur les frais de garde d’enfants. Un parent qui vit chez lui plutôt que dans une maison de retraite peut permettre à la famille d’économiser entre 50 000 et 80 000 dollars par an. En partageant les dépenses liées aux courses, aux factures d’électricité et aux entretiens entre trois ou plus de personnes qui gagnent de l’argent, plus d’un quart des personnes vivant en famille avec plusieurs générations de membres économise autant d’argent. On ne fait pas simplement additionner les revenus… On élimine également les dépenses qui étaient auparavant réparties entre deux foyers distincts.

Le prix initial payé permet d’obtenir un espace qui facilite les arrangements nécessaires. Des chambres pour les parents âgés, des cuisines secondaires, des entrées doubles, des chambres au rez-de-chaussée pour les parents âgés… Tous ces éléments coûtent cher à construire. C’est pourquoi les maisons multi-générationnelles se vendent à 262 dollars par pied carré, contre 215 dollars pour les maisons standard. Mais c’est justement ces mêmes éléments qui constituent l’infrastructure nécessaire pour obtenir des économies de fonctionnement. Vous achetez donc une maison qui fonctionne bien.

Ce qui est surprenant, c’est que le marché le sait déjà. Les propriétés de plusieurs générations reçoivent 13,5 % plus de visites que les maisons ordinaires, et se vendent dans le même délai moyen – 59 jours – malgré le prix plus élevé. Les acheteurs ne sont pas détournés par ce prix plus élevé, car ils ont compris les chiffres. Ceux qui achètent sont principalement des personnes de la génération X, qui représentent 19 % des achats. Ce sont des personnes de la « génération intermédiaire », coincées entre leurs parents âgés et leurs enfants dépendants. C’est eux qui comprennent en premier que ces deux problèmes peuvent être résolus avec un seul bien immobilier.

Le côté offre se met à rattraper le retard. Le marché des logements annexes – maisons de campagne, chambres pour les beaux-parents, unités secondaires – valait…3,3 milliards en 2024Il est prévu que la valeur atteigne 10,6 milliards de dollars d’ici 2032. Les constructeurs ne se lancent dans ce type de projets que si ils pensent que la demande est réelle. La Californie, qui détient 32 % des permis pour les ADU au niveau national, a insisté sur des réformes politiques au fil des ans, afin de retirer aux gouvernements locaux le pouvoir de bloquer ces projets. L’État offre actuellement jusqu’à 40 000 dollars en subventions pour couvrir les coûts préliminaires de construction. Plus de 2,8 millions de permis pour les ADU ont été délivrés à l’échelle nationale.

Mais voici ce que les données de supply chain ne couvrent pas. Les personnes qui font cela ne le font pas par l’intermédiaire de produits ou de plateformes. Ils le font de manière manuelle : en s’asseyant avec leurs familles, en définissant des limites sur papier, en déterminant qui paie quoi pour quelles choses, en apprenant à coexister avec quelqu’un dont le rythme de vie est complètement différent du leur. C’est l’équivalent de la construction de logements : des efforts manuels, sans aucune automatisation. Aucun application ne peut faire cela automatiquement. Aucun service ne peut le fournir. C’est du travail manuel, masqué sous une forme de choix de mode de vie.

Je pense que l’histoire réelle ici n’a rien à voir avec le secteur immobilier. Il s’agit plutôt de l’écart entre le revenu qu’une famille peut avoir et le travail qu’elle doit effectuer. Les génération milléniaires gagnent environ 10 000 dollars de moins que leurs parents à la même époque, compte tenu de l’inflation. En même temps, les tâches qui étaient auparavant assurées par des services abordables – garde d’enfants, soins aux personnes âgées, entretien de la maison – sont devenues beaucoup plus coûteuses. Les familles réagissent en intégrant ces services dans leurs propres capacités, comme ils le faisaient avant que nous ne fassions appel à des prestataires externes pour tout cela.

Les données montrent à quel point c’est déjà un phénomène important. La définition standard d’une maison multi générations exige des caractéristiques architecturales spécifiques : maisons d’hôtes, chambres pour les beaux-parents, etc. Les maisons à deux étages et les logements triplex ne sont pas tous comptabilisés de manière uniforme. Le nombre réel de familles vivant ensemble est plus élevé que ce qu’indiquent les chiffres rapportés. Il n’est pas nécessaire d’avoir une cuisine secondaire pour que tout fonctionne correctement. Il suffit d’avoir assez d’espace pour respirer et assez de discipline pour respecter les limites.

Alors, quels tests devriez-vous effectuer si vous pensez à cela ? Ne commencez pas par la maison. Commencez plutôt par les chiffres. Énumérez les dépenses annuelles de votre famille actuelle : soins aux enfants, soins aux personnes âgées, factures d’électricité et d’eau, achats de produits alimentaires, coûts de transport. Ensuite, décrivez comment ces dépenses seraient différentes si une autre génération vivait sous le même toit. Si l’écart entre les deux situations est suffisant pour couvrir la différence de prêt immobilier, alors l’achat de la maison est judicieux. Sinon, vous achetez simplement du statut, sans vraiment comprendre ce que signifie “efficacité”.

Et il faut tester les personnes impliquées avant de décider des conditions du contrat. L’arrangement qui fonctionne pour une famille peut rendre les choses compliquées pour une autre famille. La différence ne réside pas dans le revenu ou la taille de la maison. C’est plutôt la capacité des personnes concernées à respecter un certain nombre d’accords sans avoir besoin de les renégocier chaque semaine. La maison est la partie simple. Le reste, c’est ce qui ne se prête pas à une adaptation.