La maison d’un montant de 65 000 dollars qui « a remboursé » ses dettes est en réalité une entreprise de location, et non une société spécialisée dans la construction de logements.

Un poste viral indique un chiffre qui fait tout le travail : environ 65 000 dollars. D’après ce chiffre, on peut dire que c’est le prix qu’une famille paie pour acheter une maison plutôt que de partir en vacances en Italie. C’est une décision qui est considérée comme “dangereuse”, mais qui s’est révélée rentable. Je ne peux pas vérifier les détails du poste : l’endroit où se trouve la maison, le prix exact, la valeur actuelle de la maison, ou encore le calendrier de son acquisition. Tout cela n’a pas d’importance pour la question que ce chiffre soulève. Prenons une maison à bas prix, mais dont la valeur a augmenté. Alors, on se demande : sur quoi m’engagez-vous vraiment ? Car “une maison à bas prix qui s’est révélée rentable” n’est pas une seule mise à risque. Il s’agit de deux mises différentes… Et selon les dernières données du marché, elles se comportent dans des directions opposées.

Qui est en réalité le propriétaire de la maison bon marché ?

La première chose à déterminer est qui possède la maison. Lorsqu’une famille achète une maison d’un prix de 65 000 dollars et y vit, deux choses se produisent en même temps : le prix de la maison peut augmenter. Et, plus discrètement, la famille cesse de payer un loyer au propriétaire – elle paie maintenant son propre loyer. Les économistes appellent cela le « loyer imputé ». Sur une longue période, c’est généralement le loyer imputé qui est plus important et plus stable que le loyer réel. Le « loyer que je n’ai pas à payer » est souvent supérieur au « montant que la maison vaut maintenant ».

Cette division est importante, car les marchés publics ont deux manières différentes d’exprimer le désir de obtenir des biens bon marché. Ils se situent donc aux extrémités opposées de la ligne de propriété.

D’un côté se trouve l’entreprise qui achète la maison et la garde. La version la plus proche de la réalité est American Homes 4 Rent (AMH), l’une des plus grandes sociétés publiques qui gère des locations de maisons individuelles. AMH achète des maisons, les rénove et les loue – elle possède donc l’actif et reçoit les loyers. C’est ce qu’on peut appeler une “maison” en tant que société anonyme : elle possède la maison et vit des loyers.

De l’autre côté se trouve l’entreprise qui construit les maisons et les vend. Les constructeurs de maisons de niveau débutant – DR Horton (DHI), Meritage (MTH), Lennar (LEN), PulteGroup (PHM) – obtiennent un profit sur le volume de construction. Ils construisent de nombreuses maisons, les vendent, et ne les gardent jamais longtemps en stock. Ils ne récupèrent donc ni l’appréciation des valeurs immobilières, ni les loyers fictifs. Leur activité consiste en la vente, pas en la possession des propriétés.

La masque et le livre de comptes

C’est le chiffre qui influence la manière dont on interprète l’AMH. En effet, l’AMH est en réalité ce sur quoi se base l’histoire concernant les 65 000 dollars.

Selon les dernières données du marché, le cours de l’action AMH se situe autour de 32,3 $. Au cours des quatre derniers mois, il a augmenté de environ 14,8 %. Mais sur l’ensemble de l’année, il est resté stable – avec une augmentation de seulement un petit pourcentage. Sur l’année précédente, en revanche, il a diminué d’environ 5 %. Ainsi, l’idée que « la maison bon marché rapporte de l’argent » ne se traduit pas clairement par « l’action liée à cette maison bon marché rapporte de l’argent ». L’appréciation que les ménages ressentent au sein d’une maison qu’ils possèdent ne se reflète pas dans le cours de l’action du REIT, car l’action prend en compte à la fois le loyer, le financement et le levier utilisé pour acquérir la maison.

Ouvrez le tiroir. Selon les dernières données financières de l’entreprise sur les douze derniers mois, AMH a généré environ 865 millions de dollars en flux de trésorerie opérationnel. Son flux de trésorerie net est négatif – environ 82 millions de dollars – même si l’entreprise possède une grande quantité de propriétés qui génèrent des loyers. Cet écart représente le coût du modèle économique de l’entreprise : AMH a une dette nette d’environ 5,1 milliards de dollars (emprunts moins trésorerie). L’entreprise doit donc continuer à dépenser pour transformer ces propriétés en actifs rentables. Le masque respectable est : « Nous possédons beaucoup de propriétés et nous recevons des loyers ». Mais le bilan réel est plus complexe : la trésorerie générée par les propriétés est largement utilisée pour les entretiens et les financements, avant même que cette trésorerie ne devienne disponible.

Le levier est le facteur clé dans tout cela. C’est pourquoi le marché des locations de logements individuels n’est pas un simple marché boursier. Progress Residential (HCC), en revanche, ne porte que environ 7 cents de dette par rapport à son capital propres. AMH, quant à elle, porte environ 69 cents de dette nette – et elle possède une dette nette de plus de 5,1 milliards de dollars, au sein d’un portefeuille dont les revenus proviennent des loyers. Même classe d’actifs, mais bilans opposés… Et les dommages causés par la baisse des prix des logements s’accroissent avec le levier utilisé.

La maison que vous ne possédez pas

Maintenant, vous devez vous trouver de l’autre côté de la ligne, là où la maison est construite et vendue.

C’est là que le « retour sur investissement » de l’histoire se reverse discrètement. Selon les dernières données du marché, tous les constructeurs de maisons de premier niveau sont en baisse au cours du dernier mois – une diminution d’environ 5 % à 14 %. Au cours de l’année écoulée, la situation est encore plus grave : Lennar a perdu environ 40 %, Meritage et DR Horton ont chacun perdu environ 21 %, tandis que PulteGroup a perdu environ 16 %. Lorsque le prix d’une maison de 65 000 dollars diminue, cela représente un avantage pour les acheteurs occasionnels. Pour les constructeurs, c’est l’inverse : des prix plus bas signifient généralement une demande moindre, des marges plus faibles, et des terrains plus difficiles à vendre. Les constructeurs sont donc liés au cycle économique, et non à l’appréciation des prix. Ils n’ont jamais obtenu de revenus grâce aux loyers, et ils n’ont jamais obtenu de bénéfices grâce aux prix.

Et le moment de publication est précis. Selon la date prévue pour le rapport, Lennar publiera son rapport sur le prochain trimestre le 16 septembre – soit environ une semaine avant la date prévue. Cet action a perdu environ 40 % de sa valeur au cours de l’année.

Le reçu, lu à nouveau.

Donc, ces 65 000 dollars reçus par courrier représentent quelque chose de plus intéressant que de vous rendre jaloux. C’est un reçu qui révèle le système en question : « une maison bon marché qui a été rachetée » cache en réalité deux entreprises qui portent le même nom. Si vous possédez cette maison, vous gérez une entreprise de location – avec des revenus fixes chaque année, et positifs sur quatre mois. Si vous construisez cette maison, vous gériez une entreprise de vente de biens immobiliers – avec des marges positives, mais avec des chiffres en baisse de plusieurs dizaines de pourcentages au cours de l’année.

Si le chiffre vous attire, la question honnête n’est pas « devrais-je acheter des biens immobiliers ? ». C’est plutôt de savoir sur quelle partie du problème vous vous trouvez : côté loyer et levier, ou côté marge et cycle économique. Il s’agit également de comprendre ce que vous ne possédez pas. Une famille qui possède sa maison d’une valeur de 65 000 dollars peut continuer à y vivre. Une entreprise qui construit une maison, non. Cette différence constitue toute l’investissement en question.