Une hypothèque de 6,76 % est le coût de l’argent pour l’économie réelle.

Le taux d’emprunt immobilier fixe moyen sur 30 ans a augmenté à6,76 % cette semaine, en hausse par rapport à 6,71 % la semaine précédente.Environ 6,4 % par an, il y a un an. Pour ceux qui cherchent une maison, c’est un chiffre qui a des conséquences importantes : environ 4 dollars de plus par mois en intérêts pour chaque 1 000 dollars empruntés par rapport à l’année précédente, année après année. Pour tout le reste, il est facile d’ignorer ce chiffre, en le considérant comme juste un autre titre relatif aux taux d’intérêt. C’est une erreur, car ce chiffre est le prix le plus visible que l’économie réelle doit payer : le coût de financer une maison, c’est la dépense la plus importante pour une entreprise.

Voici la partie qui est souvent négligée. Ce n’est pas vraiment une histoire liée au logement, et ce n’est pas non plus une histoire liée à la Fed. La Réserve fédérale fixe les taux à court terme ; un prêt immobilier sur 30 ans suit le cours des obligations du Trésor sur 10 ans.En fin juillet, ce chiffre atteignait environ 4,7 %, son niveau le plus élevé depuis janvier 2025.Les investisseurs en obligations l’ont transféré là-bas, en exigeant une plus grande rémunération pour le risque que l’inflation persiste à augmenter : prix du pétrole plus élevés, nouvelles tarifs, croissance persistante des salaires. Certains analystes anticipent aujourd’hui que la Fed…éleverLes taux d’intérêt resteront également élevés en 2026, sans aucune baisse, étant donné cette perspective selon laquelle l’inflation reste élevée. Le taux de prêt immobilier est simplement le rendement à long terme des obligations du Trésor, plus les frais que les banques facturent pour prêter contre ces obligations. Lorsque le prix des obligations atteint ce niveau élevé, le coût du prêt pour les ménages suit également cette tendance.

C’est pourquoi je considère un taux d’intérêt de 6,76 % comme une preuve pour soutenir une thèse, et non comme un simple chiffre : nous vivons dans un régime où les coûts d’emprunt à long terme – et l’inflation structurellement élevée qui les accompagne – ne reviennent pas à l’époque de 2021, lorsque le taux d’intérêt sur 30 ans était…niveau record bas : 2,65 %NousAtteint 7,79 % en octobre 2023.Et je vis dans ce contexte depuis longtemps. Si le marché est correct en ce qui concerne l’inflation qui augmente, alors un taux d’intérêt de près de 7 % n’est pas une anomalie ; c’est le nouveau prix de référence des marchés financiers. Je dis cela en tenant compte des risques – si l’inflation diminue, les rendements boursiers chuteront et le marché immobilier redeviendra actif. Mais les données actuelles indiquent plutôt l’inverse.

En mettant de côté la Fed, les données sur le secteur immobilier racontent une histoire plus intéressante que le taux directeur. Les chiffres clés ne sont pas aussi mauvais que le taux le suggère. Les permis d’achèvement des constructions – l’indicateur prévisionnel, celui qui montre ce que les constructeurs sont prêts à faire à l’avenir – ont en réalité augmenté en juillet.1,44 million de taux annuel après ajustement saisonnier, en hausse de 5 % par rapport au mois de juin et de 3,1 % par rapport à l’année précédente.Même si les chiffres réels concernant les constructions de logements ont diminué de 12,4 %, les permis montrent bien ce qui s’est passé. L’un indique l’avenir ; l’autre confirme le passé.

La raison pour laquelle les prix ne se sont pas élevés – et pourquoi le prix médian de la maison reste-t-il à…Valeur record de 440 600 $, soit une augmentation de 1,8 % par rapport à l’année précédente, sur 36 mois consécutifs.C’est l’effet de blocage. Les propriétaires de maisons qui ont emprunté des crédits en période de pandémie à un taux de 3 % ne veulent pas renoncer à ces crédits, donc ils ne vendent pas leurs propriétés. Cela rend le stock existant très limité et place un plafond sur les prix. Les chercheurs de Harvard ont estimé ce taux de blocage.expliqué environ 40 % du décalageEntre la baisse des prix, qui aurait dû entraîner des taux plus élevés, et la croissance réelle qui s’est produite.Les ventes de maisons existantes ont encore diminué de 2 % en août.Mais les livraisons sont maintenant les plus élevées depuis plus d’une décennie. Les acheteurs ont tenu leurs promesses : les ventes ont en réalité augmenté de 1,6 % jusqu’à présent cette année.

Cela est important pour les investisseurs, car cela leur indique où se trouvent réellement les opportunités – et où elles ne se trouvent pas. Le marché des logements existants figés fait que les constructeurs de nouveaux logements deviennent un facteur déterminant ; les constructeurs publics représentent maintenant environ 55 % du marché des nouveaux logements. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, ils compètent sur le montant mensuel à payer, et non sur le prix de vente, en abaissant les taux d’intérêt de prêt des acheteurs et en réduisant les coûts de construction. C’est là le pouvoir de tarification en action : au dernier trimestre, ils ont encore…Les commandes ont augmenté de environ 1 % par an, et les marges brutes sont restées stables, autour de 20 %.En grande partie, cela se fait en retirant 5-7 % des coûts de construction, plutôt que de trouver davantage d’acheteurs. Les acheteurs qui ont déjà un emplacement fixe restent dans le marché ; les acheteurs débutants constituent le point faible. Il s’agit d’une opération économique cyclique, avec des risques financiers réels… Et surtout, les constructeurs de logements ne paient que des dividendes faibles ou aucun dividende. Ce sont donc des investissements à long terme, basés sur une tendance de croissance à bon prix, et non sur des revenus fixes.

Alors, qu’est-ce que une taux d’intérêt de 6,76 % signifie pour le lecteur qui ne achète pas de maison ? Cela fixe un seuil pour tout rendement que vous possédez déjà. Lorsqu’une famille doit payer environ 7 % pour emprunter de l’argent pour acheter une maison, et que les titres du Trésor public à 10 ans offrent un rendement de environ 4,7 %, toute action en bourse que vous possédez et qui devrait générer des revenus doit générer un rendement bien plus élevé. En somme, il est important de ne pas chercher le taux d’intérêt le plus élevé, car cela fait concurrence avec un monde où l’argent liquide et les titres du Trésor public offrent encore des rendements réels. Il faut exiger que les dividendes soient financés par des flux de trésorerie libres et par un bilan solide. De plus, il est préférable de choisir des entreprises qui ont le pouvoir de fixer les prix, afin de pouvoir augmenter les prix sans perdre de clients. C’est le seul moyen de surmonter l’inflation qui refuse de disparaître. Et il est important de prendre en compte les indicateurs clés – comme les permis de construction ou les commandes de production – comme signaux de timing, plutôt que les chiffres du PIB ou des ventes après coup.

Le taux d’intérêt de 6,76 % n’est pas quelque chose qui peut être ignoré. C’est le prix de l’argent dans l’économie réelle, dans un régime qui tolère les conditions difficiles. Les constructeurs qui peuvent supporter ce coût et continuer à gagner de l’argent deviennent plus forts. Quant aux marchés déjà gelés, on voit comment les prix peuvent chuter. Le rôle de l’investisseur, c’est simplement de refuser de recevoir un rendement qui ne correspond pas à la réalité des choses.