Le taux d’intérêt sur les prêts immobiliers de 6,76 % est très élevé. L’inflation dans la réalité… et pourquoi les actions du secteur immobilier sont devenues bon marché.

Un prêt immobilier de 30 ans coûte maintenant environ 2 600 dollars par mois pour chaque 400 000 dollars empruntés. Si on applique ce chiffre aux maisons dont le prix est moyen, on comprend pourquoi le marché immobilier est en état de détresse. L’enquête hebdomadaire de Freddie Mac montre que…Le taux fixe moyen sur 30 ans est de 6,76 % au 10 septembre 2026, contre 6,35 % l’année précédente., etUn nouveau pic de l’année qui se rapproche de 7 %..

La plupart des commentaires considèrent cela comme une histoire liée au secteur de l’immobilier, et en effet, c’est le cas. Mais pour un investisseur cherchant à obtenir des rendements, c’est quelque chose d’autrement utile : une manière de vérifier sur le terrain si les plus grandes probabilités macroéconomiques de cette décennie se réalisent – c’est-à-dire si l’inflation retourne vraiment à un taux de 2 %.

Le prix n’est pas la faute de la Fed.

C’est la partie que la plupart des gens se trompent sur. La Réserve fédérale fixe le taux à court terme qu’elle contrôle ; elle ne fixe pas votre taux d’emprunt immobilier. Votre taux de 30 ans est déterminé sur celui du titre de l’État américain à 10 ans. Or, ce taux est devenu quelque chose de différent, plus cynique.

Le taux d’intérêt à 10 ans a dépassé 4,7 % – c’est le niveau le plus élevé depuis octobre 2023.— Car les investisseurs ne croient plus que l’inflation est maîtrisée. L’indice des prix à la consommation a atteint 3,4 % en juillet, bien au-dessus de l’objectif de 2 % fixé par la Fed. Cela est dû aux coûts énergétiques plus élevés liés au conflit en Iran, ainsi qu’aux pressions sur l’offre qui apparaissent dans les données économiques. C’est ce qui préoccupe les investisseurs en obligations : si l’inflation reste élevée, les dollars que vous leur prêtez pendant trois décennies perdent de la valeur plus rapidement. Par conséquent, ils exigent une meilleure rendement pour financer leurs prêts. La obligation du Trésor à 30 ans, qui représente l’expression pure de cette crainte, a atteint un niveau record depuis 19 ans.

Ce n’est pas une théorie concernant un avenir lointain. C’est le mécanisme exact qui sous-tend la thèse de l’inflation continue : lorsque la croissance, l’emploi, l’énergie et les besoins budgétaires poussent tous en quelque sorte vers l’objectif de 2 %, les taux d’intérêt à long terme – ainsi que les prêts immobiliers basés sur ceux-ci – continuent de augmenter. Un taux d’intérêt de 6,76 % représente donc le régime d’inflation qui se manifeste sous forme de facture mensuelle.

L’indicateur clé en matière de travail

Les taux de taux d’intérêt ne sont pas simplement des chiffres que les ménages considèrent ; ils constituent le facteur qui permet de activer ou de désactiver la demande de logement. C’est pourquoi ils constituent un indicateur précurseur plutôt qu’un indicateur rétroactif – ils se manifestent plusieurs mois avant que les données de ventes ne les confirment.

La confirmation arrive déjà.Les ventes de maisons neuves ont chuté de 10,5 % en juillet, pour atteindre 607 000 unités annuellement. C’est le rythme le plus lent depuis janvier.Les constructeurs réagissent de la même manière que les vendeurs en difficulté :Réduction de 35 % des prix en août, et 63 % ont offert des incitations.Comme les fluctuations des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, cela affecte également les stocks.Les ventes de maisons existantes sont également faibles : -2,4 % en juin.Car les propriétaires qui ont bénéficié de prêts bon marché pendant la pandémie ne vont pas vendre leurs biens et renoncer à un taux d’intérêt de 3 % pour un taux de 6,76 %. Ce phénomène de “lock-in” fait que le marché manque de offre, alors que la demande diminue – les prix élevés rendent difficile l’accès au financement.

Rien de tout cela ne devrait surprendre ceux qui consultent les données clés. Le taux est la cause ; la baisse des ventes en est le symptôme.

La même force qui fait mal aux acheteurs rend les constructeurs bon marché.

C’est là que les réflexes de l’investisseur devraient s’activer. La même force macroéconomique – un rendement de 10 ans élevé – qui punit les emprunteurs fait que les constructeurs immobiliers de qualité sont soumis à des prix cycliques bas. C’est la courbe des rendements du capital qui agit en ce sens : il s’agit d’accepter le risque cyclique pour acheter des entreprises de l’économie réelle, lorsque le marché les réévalue en prévision d’une période de récession.

Prenons D.R. Horton, le plus grand constructeur immobilier aux États-Unis. Ses actions se situent près de leur plus bas niveau en 52 semaines, soit environ un quart en baisse par rapport au sommet de l’année dernière. Le cours des actions est déterminé à environ 12 fois les revenus récents, et environ 10,6 fois les revenus prévus à long terme. Le rendement des dividendes est modeste, à environ 1,4 % – mais les dividendes représentent seulement environ 16 % des revenus. L’entreprise a augmenté ses dividendes pendant 11 ans consécutifs, avec 24 ans de paiements continus. De plus, elle a généré plus de 3 milliards de dollars de flux de trésorerie gratuits, grâce à un ratio dette/patrimoine inférieur à 0,3. Le dividende n’est pas la question importante ; ce qui compte, c’est qu’une entreprise à faible dette, qui génère des profits grâce aux rachats d’actions, est mise en vente en période de crise.

Lennar, l’autre grand constructeur, vend ses actifs à un prix inférieur à leur valeur comptable, avec un rendement d’environ 2,6 % et un ratio de distribution des dividendes autour de 32 %. Lorsqu’une entreprise rentable qui distribue des dividendes verse moins que ses actifs, le marché interprète cela comme une mauvaise nouvelle.

Soyez honnête sur ce que c’est.

Il est donc nécessaire de faire attention : car c’est la différence entre la compréhension réelle et un simple slogan. Les constructeurs de maisons ne sont pas des champions du pouvoir de tarification que je souhaite généralement voir comme source de revenus. La demande pour les maisons est discrétionnaire et très sensible aux taux d’intérêt : si les prix augmentent, les acheteurs de maisons voient leur facture mensuelle augmenter, et le volume d’achats diminue. C’est précisément pour cette raison qu’ils sont bon marché en ce moment. Ce sont des entreprises dont la croissance est cyclique, et non des entreprises ayant des revenus défensifs.

Traitez donc cette opportunité telle qu’elle est. Le dividende est petit et sûr, mais cela ne fait pas de cet investissement une situation rentable. La vraie rentabilité réside dans la capacité d’achat des actions, ainsi que dans le réajustement des prix lorsque l’indicateur clé commence à changer. Ce changement survient lorsque les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers commencent à baisser – ce qui se produit uniquement lorsque le marché croit vraiment que l’inflation diminue. C’est cette même condition qui permettrait de valider l’ensemble du consensus selon lequel “l’inflation retourne à son objectif”. Mais ces rendements actuels refusent cette hypothèse.

Le cas de défaillance est tout aussi évident : les taux restent à environ 7 % pendant encore un an, le volume continue de diminuer, et ce qui semblait bon marché devient simplement stagnant – ou, si des baisses de prix agressives sont effectuées pour éliminer les stocks, cela peut entraîner des problèmes encore plus graves. Acheter des produits cycliques avant que la tendance ne changée n’est une décision prudente, mais cela nécessite de l’endurance.

Le chiffre le plus utile dans le domaine financier américain actuel est sans doute celui de 6,76 %. Cela indique que le régime d’inflation est réel, que le marché immobilier est restreint, et qu’il est possible pour un propriétaire patient de trouver des entreprises de qualité dont les prix sont abordables. C’est un indicateur clé, qui se cache sous une forme de paiement mensuel.