Le portefeuille de 4 750 dollars par mois : les chiffres sont réels, mais le rendement n’est pas la priorité.

Dans un titre de journal, un chiffre revient sans cesse : peut-on vraiment que un portefeuille de 780 000 dollars rapporte 4 750 dollars par mois, sans que le capital ne soit touché ? Cela ressemble à une promesse qui vient d’une vente trompeuse. Alors, faisons les calculs d’abord, car les calculs sont la partie honnête. 4 750 dollars par mois, c’est 57 000 dollars par an. Divisez cela par 780 000, et vous obtenez un rendement d’environ 7,3 %. Ce n’est pas une sorte de tromperie liée au levier financier ou à des illusions de multiplication des rendements. C’est simplement une division.

La vraie question n’a jamais été de savoir si les mathématiques fonctionnent ou non. C’est ce que les 7,3 % de rendement vous obligent à accepter.

Le nombre est une combinaison, et non un stock.

Voici ce que la plupart des gens ne remarquent pas : presque rien dans un portefeuille de revenus réels ne rapporte exactement 7,3 %. Ce chiffre ne provient pas d’une seule actif spécial. Il vient du fait que l’on construit une collection où certains actifs rapportent moins, et d’autres beaucoup plus. On calcule ensuite la moyenne de ces différentes valeurs.

Prenons l’aspect de ce type de fonds d’investissement en actifs immobiliers maintenant. Un REIT d’actions diversifié comme Realty Income verse environ 5,4 % d’intérêts – c’est le taux d’intérêt le plus bas dans ce domaine, car ses revenus proviennent de l’exploitation de milliers de contrats de location à long terme. Une société de développement commercial comme Main Street Capital verse environ 7,5 % d’intérêts, grâce aux intérêts sur les prêts qu’elle accorde aux petites et moyennes entreprises. Ares Capital, le plus grand REIT de développement commercial, verse près de 9,7 % d’intérêts sur des prêts accordés à des entreprises privées plus grandes. Enfin, une agence de prêts immobiliers comme AGNC verse environ 13 % d’intérêts, car elle emprunte de l’argent à bas prix et achète des obligations garanties par des prêts immobiliers, ce qui lui permet de percevoir un peu plus d’intérêts. Les revenus totaux proviennent donc du écart entre ces deux taux.

Aucune de ces actions ne génère 7,3 %. Ensemble, elles peuvent le faire. C’est ce que signifie en réalité l’expression « le portefeuille est une machine à rendement » : répartissez vos fonds sur des instruments dont les revenus proviennent de sources différentes. Le résultat combiné se rapproche alors du montant nécessaire. Un dividend non payé ne perturbe plus le plan – il devient plutôt un petit problème mineur qui peut être surmonté.

Chaque production est un moteur qui comporte des risques.

Voici ce qui distingue un portefeuille de revenus d’une “trap” de rendements : chaque rendement élevé doit être lié à un mécanisme de gestion de liquidités. Et ce mécanisme comporte des risques spécifiques que vous devez comprendre clairement.

Prendre les 13 % provenant d’AGNC. Ces revenus représentent la différence entre le rendement des prêts qu’elle détient et le taux d’intérêt qu’elle paie pour emprunter. C’est le rendement le plus élevé au sein du groupe, et cela implique des risques élevés : en effet, les actifs sont réajustés en fonction des taux d’intérêt, et le prêt est à court terme. Par conséquent, les revenus peuvent varier.échangées au-dessus de la valeur des prêts immobiliers qu’elles représententUne fois que vous comprenez que ce 13 % est fixé pour compenser la volatilité réelle du marché, vous ne considérez plus cela comme de l’argent gratuit.

Les BDCs sont un système différent. Les revenus de l’ARCC proviennent des intérêts sur les prêts accordés aux entreprises privées. Les paiements effectués par l’ARCC varient en fonction du fait que ces entreprises continuent ou non à payer leurs dettes. Les dividendes sont réellement générés lorsque les revenus nets d’investissement suffisent à couvrir ces paiements – l’ARCC a récemment…Sa rentabilité était d’environ 104 %.C’est ce marge qui permet à un rendement de près de 10 % d’être durable, plutôt que fragile. C’est le critère de fiabilité qui est important pour chaque BDC : la distribution est-elle financée par les revenus réellement collectés des emprunteurs, ou est-elle complétée par quelque chose de moins durable ?

Même les 5,4 % stables de Realty Income ne sont qu’une épreuve à surmonter, et non une évidence. Son revenu provient de l’entretien des locaux, et sa pérennité dépend du fait que les locataires paient régulièrement, et que l’entreprise dispose de suffisamment de flux de trésorerie pour couvrir les paiements mensuels. Récemment, Realty Income…Elle a indiqué ses prévisions de flux de trésorerie pour l’ensemble de l’année.C’est le type de signal qui permet de maintenir un dividende mensuel à 5 %.

« Sans toucher au principal » est une affirmation à vérifier.

La phrase dans l’annonce ne représente pas simplement une stratégie de marketing – c’est plutôt un test pour déterminer si les revenus sont générés par des activités réelles ou financés par d’autres moyens. Un portefeuille financier vous paie “sans toucher au capital” uniquement si les revenus proviennent de liquidités que les entreprises génèrent réellement : loyers, intérêts sur les prêts, taux d’intérêt sur les hypothèques. Lorsque c’est le cas, le capital reste intact et continue de générer des revenus.

Mais certains instruments à rendement élevé versent plus que le revenu qu’ils génèrent réellement. Le manque à gagner est alors remis à vous sous forme de « retour du capital » – de l’argent qui provient de votre propre capital, mais qui diminue discrètement votre base de coût. Ce n’est pas une arnaque, et ce n’est pas la fin du monde… Mais cela signifie que une partie de votre « revenu » est en réalité un retour du capital, sous une forme déguisée. Si vous voulez un portefeuille qui ne touche jamais réellement au capital initial, c’est là la question la plus importante à vérifier : chaque distribution est-elle un flux de trésorerie réel, ou s’agit-il plutôt d’un retour du capital ?

Le ruban adhésif n’est pas la même chose qu’un moteur cassé.

Regardez comment ces noms se sont comportés ces derniers temps… Vous pourriez penser que tout le plan échoue : Main Street a chuté d’environ 7 % cette année, AGNC a baissé de plus de 5 %, Ares est également en baisse modérée. Il est important de savoir ce qui est et ce qui ne l’est pas. Une baisse des prix ne signifie pas que le moteur de revenus s’est arrêté. Si les revenus restent suffisants, une baisse des prix signifie simplement que vous pouvez acheter plus de revenus futurs pour le même montant d’argent. C’est précisément là que la volatilité devient un moyen de reinvestir les fonds.

L’indicateur d’alerte qui est vraiment important n’est pas le prix du titre. C’est une diminution des dividendes, un taux de couverture inférieur à 100 %, des emprunteurs qui ne paient pas leur dette, ou une distribution qui dépend de la rentabilité des capitaux propres. Ce sont là des signes que les revenus en eux-mêmes ne fonctionnent plus correctement. Seul le prix du titre indique l’état d’esprit du marché ; le taux de couverture et les flux de trésorerie indiquent si le système est intact.

Alors, est-il possible que 780 000 couvrent 4 750 dollars par mois, sans que le principal ne soit touché ? Oui – si vous êtes prêt à faire le travail peu glamour que ce chiffre cache. Il suffit de rassembler une série d’instruments diversifiés, dont les rendements sont en moyenne d’environ 7 %. Chaque versement doit provenir de revenus réellement gagnés. Il faut également veiller à assurer une couverture suffisante, plutôt que de se concentrer sur l’écran d’inspection. Ce chiffre est une moyenne ; les revenus, c’est le produit de ces revenus. Si la couverture est correcte pour un nombre suffisant d’instruments, alors le versement mensuel ne dépendra pas des actions du marché au moment donné.