La pièce de 13,5 % : Pourquoi la durabilité est plus importante que les revenus annuels

Lorsque vous construisez votre portefeuille de retraite, la question n’est pas de savoir quel titre boursier offre le meilleur rendement. Il s’agit plutôt de savoir quel titre continuera à vous verser des intérêts dans cinq ans, sans vous forcer à vendre votre capital pour combler les écarts.

Un rendement de 13,5 % semble être un rêve réalisable. Mais si le système de flux de trésorerie qui sous-tend ce rendement est fragile, alors ce rendement n’est qu’une illusion – pas une sécurité. Et lorsque cette “vitesse” rencontre des obstacles structurels, les investisseurs en revenus sont dépassés.

Le problème de chercher le rendement le plus élevé

AGNC Investment verse des dividendes mensuels qui représentent environ 13,5 %. Cela représente plus de dix fois le taux d’intérêt actuel du S&P 500. Les distributions trimestrielles s’élèvent à 0,36 dollar par action, réparties en quatre paiements mensuels de 0,12 dollar chacun.Déclaré le 12 août 2026En apparence, les mathématiques ressemblent à une forme de bonheur financier.

Mais AGNC est une société immobilière en prêt immobilier. La manière dont elle génère des revenus mérite une analyse plus approfondie que ne le montre le chiffre de rendement indiqué.

AGNC emprunte beaucoup d’argent pour acheter des obligations garies par des prêts hypothécaires agences – des obligations soutenues par Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae, qui ne présentent aucun risque de crédit. L’entreprise réalise un bénéfice sur la différence entre le rendement de son portefeuille de MBS et le taux d’intérêt qu’elle paie pour ses emprunts. Ce bénéfice est ensuite distribué sous forme de dividendes. Cela semble simple, mais cette structure comporte deux risques importants.

Premièrement, le levier d’endettement. AGNC fonctionne avec un levier de 7,4 fois le valeur nette tangible des actifs. Cela signifie que chaque variation des taux d’intérêt ou des prix des MBS est amplifiée environ sept fois et demi sur le côté des actions. Au dernier rapport financier, l’entreprise avait une dette totale de 109,2 milliards de dollars, contre 12,5 milliards de dollars en capital propres. Ce n’est pas un bilan qui peut être laissé au hasard.

Deuxièmement, les revenus dépendent du maintien stable de cette marge. Au deuxième trimestre 2026, les revenus nets liés à cette marge et aux transactions en dollars se sont élevés à 0,40 $ par action, soit un montant inférieur à la dividendé quarante-sixte $ par action. Il y a donc une couverture financière, mais pas suffisante pour permettre de dormir tranquille. De plus, la marge s’est déjà réduite par rapport à l’année précédente : de 2,12 % il y a un an, elle est tombée à 2,06 % au premier trimestre.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent ou que les conditions financières se tendent, cet moteur de revenus est affecté négativement. La Réserve fédérale a cessé de baisser les taux d’intérêt en 2026, après avoir déjà abaissé ces taux.175 points de base en 2024Et les acteurs du marché attendent maintenant des hausses potentielles, plutôt que des mesures de soutien supplémentaires. Ce n’est pas l’environnement où les mREIT peuvent se développer naturellement.

La valeur comptable raconte une deuxième histoire

Voici ce que la plupart des personnes qui cherchent à maximiser les rendements ignorent : la valeur nette réelle des actifs de AGNC – c’est-à-dire la valeur réelle des actifs par action – était…$8,58 à la fin du deuxième trimestreL’action était en cours de négociation autour de 10,90 $, soit environ 25 % au-dessus du valeur comptable de l’entreprise.

Lorsqu’une société qui utilise des outils de levier est vendue à un prix supérieur de un quart à sa base d’actifs, cela signifie que quelque chose est pris en compte au-delà des revenus liés au spread actuel. Ce premium pose la question suivante : qu’est-ce qui doit être correct pour justifier ce prix élevé ?

La réponse est positive : les taux d’intérêt peuvent augmenter. Si les écarts entre les taux d’emprunt et les taux d’intérêt se resserrent et que les taux restent stables ou diminuent, les prix des MBS peuvent se redresser et le premium peut rester inchangé. Mais si les taux d’intérêt augmentent – ce qui est possible selon la position actuelle de la Fed – les valeurs des MBS chutent, les écarts entre les taux d’emprunt et les taux d’intérêt se réduisent, et ce premium disparaît rapidement.

La valeur comptable n’était pas stable non plus au début du second trimestre. Au premier trimestre 2026, la valeur nette tangible comptable a diminué.0,50 $ par action, une baisse de 5,6 %Déterminée par la volatilité géopolitique et l’augmentation des spreads sur les MBS. L’entreprise a enregistré une perte totale de 0,18 $ par action. Le deuxième trimestre a montré une légère reprise, avec un résultat de 0,20 $ par action. Mais la tendance est plutôt irrégulière, sans aucune tendance stable.

AGNC a également enregistré un flux de trésorerie net négatif de 784 millions de dollars au cours des douze derniers mois. Les dividendes sont financés par les revenus liés aux spreads, et non par des flux de trésorerie traditionnels, ce qui est la caractéristique du modèle mREIT. Mais cela rappelle que il ne s’agit pas d’une entreprise qui génère des excédents de trésorerie après paiement des dividendes – c’est plutôt une entreprise qui recycle tout son flux de revenus pour retourner aux investisseurs.

Le dividende qui augmente réellement

Realty Income verse des dividendes mensuels, avec un rendement d’environ 5,1 % aux prix actuels. En termes de rendement, c’est une option plutôt banale, à côté d’AGNC.

Mais regardez ce qui se trouve derrière le paiement.

Realty Income possède plus de 15 500 propriétés commerciales louées à plus de 1 700 locataires, dans 92 secteurs d’activité différents. Il s’agit de contrats de location à triple revenu : les locataires doivent payer le loyer, ainsi que les impôts sur les propriétés, les assurances et les frais de maintenance. Le taux deoccupation de l’entreprise est de 98,8 %. De nouveaux contrats de location sont signés avec des loyers supérieurs à ceux des contrats précédents – avec donc un taux de récupération des loyers de…103.4%.

Cela est important, car les dividendes sont soutenus par les revenus liés aux loyers des actifs physiques, et non par une mise en jeu liée à la tendance des prix des obligations à rester stables.

Realty Income a distribué 672 dividendes mensuels consécutifs depuis sa création. Elle a augmenté ses dividendes pendant plus de 31 ans. En juin 2026, l’entreprise a annoncé sa 135e augmentation des dividendes trimestriels, avec un paiement mensuel de 0,2710 $ par action. Cette série continue de distributions dividendes n’est pas due à des efforts marketing, mais plutôt au modèle d’affaires de l’entreprise, qui génère des flux de trésorerie suffisants pour couvrir les dividendes et permettre une croissance.

Au deuxième trimestre de 2026, le chiffre d’affaires dilué par action a augmenté de 3,8 % en glissement annuel, pour atteindre 1,09 dollar par action. Les dirigeants ont relevé l’estimation du chiffre d’affaires pour l’ensemble de l’année 2026 à un niveau compris entre 4,44 et 4,45 dollars par action, ce qui représente une croissance d’environ 4 %. Le chiffre d’affaires total pour ce trimestre était de 1,55 milliard de dollars, soit une augmentation de 9,7 % par rapport à l’année précédente.

Le levier de Realty Income est de 5,4 fois le dette nette par rapport à l’EBITDA ajusté proforma annuel. C’est un levier réel – pas rien du tout – mais il s’agit de financement par dette pour des actifs immobiliers tangibles, et non d’une exposition synthétique aux variations des taux d’intérêt. La durée moyenne des contrats de location de la société est de 8,6 ans, ce qui permet une vision multi-annuelle de les revenus de location.

Ce que ces chiffres signifient vraiment

Mettons les deux sources de revenus côte à côte.

AGNC offre un rendement plus de deux fois supérieur à celui de Realty Income. Mais vous devez payer un prix élevé par rapport au valeur comptable pour obtenir des dividendes qui ne couvrent même pas les dividendes trimestriels. De plus, AGNC utilise une levée de capital de 7,4x, dans un environnement de taux d’intérêt où la Fed fait une pause, sans réduire les taux d’intérêt.

Realty Income offre une rentabilité moindre, mais avec un versement de dividendes qui a augmenté au cours des trois dernières décennies. Ce versement est soutenu par des propriétés presque entièrement occupées, des AFFO en croissance, et un levier de financement facile à gérer. Le ratio de couverture des dividendes est réel, et non marginal.

Si le flux de revenus est ce que vous essayez de sécuriser, les calculs changent. Un rendement de 5,1 %, qui augmente de 3 à 4 % par an, se multiplie pour atteindre un rendement de 13 % en environ six ans. Un rendement de 13,5 %, qui reste stable ou diminue, ne se multiplie pas du tout.

Le vrai risque n’est pas le rendement. C’est la structure.

Les REITs de type hypothèque ne sont pas de mauvaises investissements dans un environnement où les taux d’intérêt restent stables ou diminuent. Leur marge bénéficiaire est suffisante, leurs dividendes sont payés, et ils représentent des opportunités d’investissement attrayantes à des prix plus bas. Mais il s’agit d’instruments financiers, pas de entreprises. Les revenus dépendent des conditions favorables. Lorsque la Fed change sa politique monétaire, lorsque l’offre de MBS se réduit et que les actifs historiques sont réajustés en prix, lorsque les chocs géopolitiques augmentent les marges bénéficiaires… ces revenus sont limités, et on ne peut pas les diversifier en achetant davantage d’actions.

Realty Income est une entreprise. Ses revenus proviennent des contrats de location de biens immobiliers, des locataires qui ont un intérêt direct dans leurs locations, ainsi que des reventes à des loyers plus élevés. Ses dividendes ont augmenté en période de récession, de pandémie ou de cycles de taux d’intérêt. Le taux de croissance n’est pas extraordinaire, mais il est durable.

Pour un portefeuille d’investissements dont l’objectif est de financer la vie grâce aux flux de trésorerie plutôt que par des ventes forcées, la durabilité est une qualité essentielle. Un rendement plus élevé ne compense pas un système qui peut se briser.

Si je choisis de investir dans des produits à rendement élevé dans cet environnement, je préférerais posséder les dividendes qui ont été versés au cours des 31 dernières années, plutôt que ceux qui ont été maintenus depuis 2020. Les premiers montrent qu’ils peuvent continuer à croître malgré les cycles économiques. Les seconds, en revanche, essaient encore de prouver qu’ils peuvent survivre à ces cycles.