El fondo de $66.3 millones de WNC para California: Los ingresos necesarios para comprar viviendas asequibles que no se pueden comprar.

Un fondo de $66.3 millones que se cierra en una empresa privada parece ser una noticia solo para los inversores institucionales, y no para aquellos que buscan obtener ingresos durante la jubilación. Pero cuando WNC & Associates – una empresa de Irvine, California, que ha estado financiando viviendas asequibles desde 1971 – anunció su…23er fondo continuo de CaliforniaEn realidad, ilustró en silencio algo que los inversores de ingresos utilizan todos los días: la diferencia entre los ingresos que se pueden recibir en efectivo y los “ingresos” que existen solo en papel.

El nuevo fondo de WNC, CA23, pondrá…66.3 millones de dólares para seis proyectos de construcción nuevos, que incluyen 650 apartamentos en los condados de Los Ángeles, San Benito y San Diego.Todos ellos son…Financiado con créditos fiscales para viviendas para personas de bajos ingresos del 4%.La cierre coloca a WNC en…55 años en el negocio y 41 fondos en California.En esa área; solo los últimos 23 números consecutivos han generado…Casi 1.5 mil millones de dólares.

Lo primero que hay que entender es lo que no es WNC: no se trata de una acción que se pueda comprar. La empresa es…De propiedad privadaY estos fondos se venden a bancos, compañías de seguros y otras instituciones… no a cuentas minoristas. Por lo tanto, el valor de este activo no es algo que deba ser monitoreado constantemente. Es una oportunidad para seguir un flujo de ingresos hasta su origen, y ver qué lo hace sostenible. Pues esa es la misma habilidad que utiliza uno con cualquier cosa que le genere ingresos.

De dónde realmente proviene el “ingreso”.

El programa LIHTC, creado en 1986, es un incentivo fiscal federal para la construcción o rehabilitación de viviendas de alquiler asequibles. Un proyecto puede obtener créditos fiscales relacionados con sus costos; los inversionistas pueden utilizar esos créditos para reducir su factura fiscal federal.Más de diez añosEs una reducción del impuesto pagado, en términos de valor, igual a uno dólar por cada dólar de impuestos adeudados. No se trata de un pago en efectivo, ni de una participación en los dividendos.

Este es el mecanismo que realmente importa. Un desarrollador necesita capital propio para construir, pero los alquileres asequibles no permiten obtener ganancias suficientes; por lo tanto, un constructor no puede atraer a inversores comunes. En cambio, el desarrollador…Vende los créditos fiscales a las instituciones a un precio reducido.En una transacción así, el desarrollador obtiene acciones a bajo costo para construir, y la institución gana años de ahorros fiscales, lo que reduce su factura impositiva.Versión con crédito del 4%El cual financia a CA23, por lo general se utiliza junto con la financiación mediante bonos exentos de impuestos.9% de crédito “competitivo”.Pasa por un proceso de asignación de recursos.

Por eso, los compradores son instituciones, y no individuos. Una banco puede compensar sus grandes obligaciones fiscales con estos créditos; además, en muchos casos, puede cumplir también con las obligaciones de reinversión en la comunidad. Un individuo, por su parte, normalmente no puede utilizar estos créditos de manera eficiente. Por lo tanto, hay que cerrar las posibilidades para los inversores minoristas antes de que se abra la oferta inicial.

¿Por qué el flujo de ingresos es duradero?

Para quienes no pueden invertir en ello, la pregunta útil es: ¿por qué esta empresa sigue recaudando dinero? ¿Y qué nos dice eso sobre la estabilidad de los ingresos por vivienda en general? WNC informa…Tasa de retorno interna promedio cerca del 13%.A través de sus fondos institucionales de crédito fiscal, y ha logrado alcanzar una escala suficiente para superar las dificultades.22.1 mil millones de dólares en activos combinados, distribuidos en más de 1,800 propiedades que albergan a más de un millón de residentes en 49 estados..

La durabilidad se basa en dos factores; ambos son importantes para cualquier cartera de inversiones relacionada con la vivienda. En primer lugar, la demanda es estructural: California no puede construir suficientes casas para su población a los precios que la mayoría de los trabajadores pueden pagar. Por lo tanto, un subsidio gubernamental que permite que esas casas se construyan sigue siendo necesario. En segundo lugar, los créditos fiscales están regulados y presentan riesgos inmediatos, lo cual vale la pena entender, incluso si nunca se solicita algún crédito. Una propiedad debe…Mantenerlo asequible durante 30 años.Y durante el tiempo…Durante el primer período de cumplimiento de 15 años, la IRS puede recuperar los créditos correspondientes.Si el propietario viola las reglas, como mantener los alquileres demasiado altos o ofrecer un mix de ingresos incorrecto. WNC distribuye ese riesgo entre diferentes fondos, de modo que ningún inquilino o propiedad pueda violar el portafolio. Su negocio relacionado con los créditos fiscales informa que…Ningún único inversor proporciona más del 10% de los fondos recaudados.y queEl 89% de los clientes vuelve.Para otro fondo.

También hay un factor positivo en cuanto a las políticas. En julio, hubo una decisión tomada por ambos partidos.La Ley de Carreteras para la Vivienda del Siglo XXI se convirtió en ley.Es el primer paquete integral de vivienda en décadas. Sea cual sea lo que se piense sobre los detalles, esto indica que Washington tiene la intención de mantener funcionando el sistema de financiación de viviendas asequibles. Eso es lo contrario del entorno que destruye las oportunidades de obtener ingresos.

Qué ingresos el inversor de ingresos obtiene de esto

Retroceda un poco, y la lección es clara: este fondo no le da dinero en efectivo para que usted pueda gastarlo; en realidad, le da a una institución una reducción en los impuestos, mientras que los ingresos obtenidos de las rentas mantienen una vivienda para las familias. Ambos son “ingresos”, pero no son intercambiables. Confundirlos es lo que hace que los inversores sufran pérdidas. Cuando algo anuncia una tasa de rendimiento, la pregunta siempre es la misma: ¿es este flujo de efectivo que realmente puedo recibir, o es solo una valoración que existe bajo ciertas condiciones?

Si deseas incluir la categoría de viviendas asequibles en tu portafolio, no debes buscar créditos fiscales que no puedas utilizar. Debes comprar las empresas y fondos que poseen esas propiedades, y pagar los ingresos recibidos a través del alquiler en efectivo. Se trata de REITs y fondos de ingresos, donde los ingresos llegan a tu cuenta. Allí, puedes verificar la cobertura, el apalancamiento y la calidad de los activos antes de depender de los pagos. Es esa decisión, no el comunicado de prensa, lo que determina tus posibilidades de ganar dinero.

El valor real del titular es el recordatorio de todo esto. WNC ha recaudado dinero para este tipo de activos durante 55 años, porque los ingresos son reales, contractuales y respaldados por un programa con décadas de implementación. Se trata de un fuerte motor de ingresos… y precisamente el tipo de ingresos que uno quiere entender bien, para saber si lo que se le vende realmente proviene de ese mismo lugar.