¿Están las propiedades de VICI Properties subvaluadas, en medio de un mercado REIT tan desafiante?

En un año marcado por obstáculos para el sector de los REIT en general, VICI Properties se ha convertido en una excepción interesante. Con su actual situación…rendimiento de dividendo de 6,47%Arrendamientos vinculados a la inflación, y un porcentaje de aproximadamente el 48.4%.descuento en lugar de valor intrínsecoSegún los modelos de DCF, la empresa parece estar en posición de superar a sus competidores. Este análisis examina la resiliencia financiera de VICI, su posición única en el sector inmobiliario experiencial, y por qué su subvaloración podría representar una oportunidad única para los inversores que buscan obtener ingresos a largo plazo.

Análisis del Flujo de Caja Reducido: Un caso de subvaluación del 49%

Los modelos de flujo de efectivo descontado indican que VICI está claramente subvaluada.Según AlphaSpreadEl valor intrínseco de la empresa se estima en 38.28 dólares por acción. Este valor es 27% inferior al precio de mercado actual, que es de 27.81 dólares por acción. Sin embargo…análisis más profundo de 247WallSt y Simply Wall StEsto indica que existe una subvaluación de aproximadamente el 48.4% en relación al valor justo del activo. Esta discrepancia se debe a las suposiciones conservadoras utilizadas en los modelos DCF, las cuales no tienen en cuenta adecuadamente los arrendamientos vinculados a la inflación, así como la asignación disciplinada de capital por parte de VICI.

El modelo de arrendamiento triple neto de la compañía, en el que los inquilinos como Caesars y Live! Casino cubren impuestos sobre bienes raíces, seguros y mantenimiento, garantizan flujos de efectivo estables. Estos arrendamientos también incluyen escaladores contractuales vinculados a la inflación, una característica crítica en el entorno de la economía macro de hoy.Como señala Simply Wall StEsta estructura "apoya el potencial de crecimiento de los dividendos a largo plazo", lo cual hace que el flujo de efectivo de VICI sea menos vulnerable a la volatilidad económica que el de los REITs tradicionales.

Stabilité des revenus: croissance de l'AFFO et efficacité opérationnelle

La estabilidad de los ingresos de VICI se evidencia a través de métricas sólidas relacionadas con el flujo de caja. Para el año fiscal 2024, la empresa…reportó $3.8 mil millones en ingresosY también 2.4 mil millones de dólares en fondos ajustados provenientes de las operaciones, lo que representa un aumento del 8.4% en comparación con el año anterior. En el tercer trimestre de 2025…La diferencia por acción creció 5.3%El valor ha disminuido año tras año, hasta llegar a los 0.60 dólares. La empresa…revisó sus directrices para 2025Se trata de una cantidad que oscila entre 250 y 252 millones de dólares en concepto de activos netos, o entre 235 y 237 dólares por acción. Este crecimiento, junto con un aumento del 4.4% en comparación con el año anterior para el año 2025, destaca la eficiencia operativa de VICI.

Es importante señalar que, aun cuando el ingreso neto disminuyó en el Cuarto trimestre de 2024,AFFO aumentó un 5.4%.A más de $601.3 millones. Este refuerzo se debe a la atención que VICI presta a las propiedades de alto ocupante y la gestión estratégica de costos, loAislarlo de los desafíos comunes del sector REIT.así como el volumen excesivo de oficinas y departamentos disponibles.

Record de crecimiento de dividendos: un TCAC del 4.13%

VICI ha aumentado sus dividendos durante ocho años consecutivos, conTasa de crecimiento anual compuesta: 4.13%elTasa de rendimiento actual: 6.47%fue cubierto bien por ganancias, con unaRatio de pago de aproximadamente 75%, proporcionando un amortiguador contra las recesiones económicas. Este historial es raro en un sector donde muchas REITs han cortado o suspendido dividendos en 2025 debido aAumento de los costos de interés y devaluación de los activosEl acuerdo, que ahora debe aprobar la Comisión de Asuntos de Europa, Asia y Pacífico, permitirá a la UE y sus aliados comerciales de la OTAN ayudar a las autoridades a mantener la seguridad de los refugiados.

Los arrendamientos relacionados con la inflación que realiza la empresa refuerzan aún más la sostenibilidad de sus dividendos. Por ejemplo, sus propiedades relacionadas con los juegos en Las Vegas y Atlantic City están arrendadas bajo acuerdos a largo plazo.Las escaleras de ascensores anuales de renta se destapan en un promedio de 2-3%Estas disposiciones aseguran que los flujos de efectivo, y por ende, los dividendos, se mantengan al ritmo de la inflación. Esto constituye una ventaja importante en un entorno como el de 2025.Las alternativas de renta fija como los títulos de la Tesorería de 10 años ingresan ~4.1 %.

En contraste con el Sector de REIT más Amplio

Mientras que VICI sigue prosperando, el sector REIT en general ha tenido que enfrentar diversas dificultades. El índice FTSE Nareit All Equity REITs…volvió solo el 2.3% en 2025Se encuentra en una situación difícil, debido a que los REITs de oficinas son insuficientes, y además, los mercados de viviendas multifamiliares están sobreabastecidos.La investigación de J.P. Morgan reportaLas valoraciones de estos REITs son “excesivas”. El rendimiento por dividendos no justifica el perfil de riesgo/recompensa en comparación con los activos más seguros.

El enfoque de VICI en el gaming, entretenimiento y desarrollos mixtos de viviendas experimentales lo posiciona de una manera distinta. Al contrario de los REITs convencionales, que se enfrentan a la depreciación de los activos y al turnover de los arrendatarios, las propiedades de VICI se benefician de flujos de ingresos recurrentes vinculados a los gastos discrecionales. Su reciente expansión hacia las propiedades experimentales, como lasAdquisición de el Hard Rock Hotel & Casino por 1.7 mil millones de dólares.En Hollywood, la base de ingresos se ha diversificado aún más.

Riesgos y consideraciones

No hay inversión sin riesgo. La concentración de inquilinos de VICI, solo de Caesars, representa alrededor de 30% de sus ventas, y las posibles negociaciones de arrendamiento podrían suponer desafíos. Además, las tasas de interés crecientes podrían presionar sus costos de endeudamiento, aunqueUna estructura de deuda a tipos de interés fijos a largo plazo reduce este riesgo.Ellos, a continuación, han sido los que han presentado y presentarán más tarde el trabajo de investigación realizado en el país, incluyendo los resultados de la encuesta realizada en el Reino Unido y en el exterior en el marco de esta investigación, que se llevará a cabo con el apoyo de la Comisión Europea.

Conclusión: Una compra para obtener ingresos y crecimiento.

La combinación de una rentabilidad del 6,5%, flujos de caja vinculados a la inflación, y una subvaluación de aproximadamente el 49 por ciento en relación con modelos de DCF hace de VICI un fondo con una posición sólida en un sector de REITs que tiene problemas. Aunque persisten los riesgos de mercado más generales, la asignación de capital disciplinada, el crecimiento de la renta operativa fija sostenible y la expansión estratégica en la exponencialidad de la propiedad la posicionan para lograr una rentabilidad a largo plazo. Para los inversores que buscan estabilidad de rentas y capitalización, el caso de VICI es un argumento atractivo que debería considerarse sin más.