Llamada de resultados de VICI Properties para el cuarto trimestre de 2025: La ambigüedad en la cronología de los arrendamientos y las contradicciones en la alianza con Red Rock chocan con las declaraciones anteriores.

Fecha de la llamada26 de febrero de 2026

Instrucciones:

• Se espera que los ingresos de AFFO para el año 2026 se encuentren entre 259 millones y 262.5 millones de dólares. Esto correspondería a un rendimiento de entre 2.42 y 2.45 dólares por acción ordinaria diluida.
• La orientación no incluye ninguna transacción que aún no haya concluido, los ingresos por intereses provenientes de préstamos que aún no han terminado su ciclo de pago, ni otros elementos no recurrentes.

Comentarios de negocios:

Rendimiento financiero y crecimiento de los ingresos por activos:

• VICI Properties informó un aumento en los beneficios de sus inversiones.642.5 millones de dólaresPara el cuarto trimestre, representa un…6.8%Aumento año tras año.$2.5 mil millonesPara todo el año 2025, aumentará.6.6%Del año anterior.
• El aumento en el valor acumulado por acción se debió principalmente a la reinversión del flujo de efectivo libre. Esto permitió que la empresa ampliara su portafolio de inversiones, sin que el número de acciones en manos de la empresa aumentara en exceso.1%En el año 2025.

Asociaciones estratégicas y compromisos de capital:

• En el año 2025, VICI estableció varias nuevas alianzas. Entre ellas, una transacción de venta con arrendamiento por un valor de 1,16 mil millones de dólares con Golden Entertainment. También se firmó un préstamo por un monto de 510 millones de dólares con Red Rock Resorts.
• El enfoque estratégico en la creación de alianzas con operadores experimentados en el sector inmobiliario experiencial tiene como objetivo diversificar la base de inquilinos de VICI y aumentar su exposición al mercado local de Las Vegas.

Optimización de cartera y gestión de riesgos:

• La empresa se enfoca en optimizar su exposición a los diferentes inquilinos, categorías y regiones geográficas. Esto se refleja en su menor exposición a los clientes de la compañía Caesars.100%Llega a los 30 años en su cifra anual de alquileres.
• Esta estrategia forma parte del enfoque de gestión de riesgos más amplio de VICI. Garantiza rendimientos sostenibles por acción y aumenta la resiliencia general del portafolio.

Juegos y desarrollo de activos basados en experiencias:

• El éxito de la transformación del The Venetian Resort, destacado en un estudio de caso realizado por la Harvard Business School, demuestra la estrategia de VICI: invertir en activos que cuenten con una buena gestión y conocimientos culturales relevantes.
• Este estudio de caso ilustra el impacto que tiene el enfoque estratégico de la gestión en la mejora de la experiencia del cliente y la satisfacción de los empleados. Esto, a su vez, conduce a un aumento en la rentabilidad y en las puntuaciones de satisfacción de los clientes.

Estrategia de gestión de deudas y refinanciamiento:

• La deuda neta de VICI en el cuarto trimestre anualizado, descontando los costos, es de aproximadamente 5 veces el ingreso operativo neto. El tipo de interés promedio es…4.46%.
• La empresa planea acceder al mercado de bonos para cubrir los vencimientos de sus deudas. Pretende utilizar términos de 10 y 30 años para gestionar eficazmente su deuda.

Análisis de sentimientos:

Tono generalPositivo

• La dirección destacó el “crecimiento impresionante” de AFFO, así como una buena cantidad de oportunidades de asociación por delante. También se expresó una perspectiva positiva en cuanto a la demanda en Las Vegas. El director ejecutivo dijo: “Esperamos poder seguir colaborando con Blake Sartini en el futuro”. Además, comentó que estaban satisfechos con lo que tenían ante sí. El tono general del discurso reflejaba un progreso estratégico y una confianza en la optimización del portafolio de negocios.

Preguntas y respuestas:

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs Group, Inc., División de Investigación)Actualizaciones sobre las discusiones con Caesars en relación al contrato de arrendamiento y los posibles resultados/plazos para su ejecución.
  RespuestaLa gestión abordará los problemas relacionados con los arrendamientos en el marco de la optimización del portafolio, con el objetivo de encontrar soluciones que reduzcan la exposición a cualquier inquilino, categoría o región geográfica específica. No se ha establecido ningún cronograma específico para esto.

• Pregunta de Caitlin Burrows (Goldman Sachs Group, Inc., División de Investigación)Detalles sobre un préstamo de alto riesgo, garantizado por un proyecto de desarrollo relacionado con el golf. Este préstamo se encuentra en una situación en la que no se puede recibir ningún tipo de cobro adicional. Este hecho tiene un impacto en las directrices de 2026 para la asignación de beneficios.
  RespuestaEl problema involucraba un problema de capital de trabajo del prestatario. VICI proporcionó apoyo táctico para preservar el valor de los activos. El préstamo es de carácter mínimo, y ningún ingreso se incluye en las directrices para el año 2026.

• Pregunta de Barry Jonas (Truist Securities, Inc., Departamento de Investigación)Un entorno más amplio para las discusiones relacionadas con la venta-arrendamiento o los préstamos.
  RespuestaVICI continúa dando prioridad a la posesión de bienes inmuebles y utiliza su cartera de préstamos para desarrollar nuevas relaciones comerciales. Se siente satisfecho con este enfoque basado en la construcción de relaciones mutuamente beneficiosas.

• Pregunta de Barry Jonas (Truist Securities, Inc., Departamento de Investigación)Las consecuencias de la transición de Gabriel Wasserman hacia el desarrollo empresarial y las soluciones relacionadas con créditos basados en experiencias.
  RespuestaSu traslado a la área de desarrollo empresarial es visto con positivismo. Se destaca su experiencia y el hecho de haber promovido a Jeremy Waxman para que ocupara el cargo de Director de Contabilidad.

• Pregunta de Greg McGinniss (Scotiabank Global Banking and Markets, División de Investigación)Razones detrás de la combinación de arrendamientos en Greektown Margaritaville y el origen de este acuerdo.
  RespuestaEsta combinación simplificó la estructura de escalada de los alquileres, eliminó la volatilidad en los porcentajes de alquiler, mejoró la protección del crédito mediante la utilización de garantías cruzadas, y no modificó el alquiler pagado por VICI durante ese año.

• Pregunta de Greg McGinniss (Scotiabank Global Banking and Markets, Departamento de Investigación)El impacto de las inversiones en deuda, como la de Red Rock, en las relaciones y los beneficios a largo plazo que se obtienen a través de las alianzas.
  RespuestaTodas las inversiones se basan en relaciones entre partes involucradas. La negociación con Red Rock profundizó la alianza de VICI, permitiendo un diálogo continuo y una alineación estratégica en materia de desarrollo.

• Pregunta de Haendel St. Juste (Mizuho Securities USA LLC, Departamento de Investigación)Variables que influyen en el rango de recomendaciones para los AFFO en el año 2026, así como opiniones sobre las próximas vencimientos de deudas.
  RespuestaEl rango de ingresos incluye la flexibilidad en los horarios de pago, gastos generales y administrativos, así como ingresos por intereses. Además, se toman supuestos conservadores en relación a las reestructuraciones financieras. VICI planea acceder al mercado de bonos para cumplir con los vencimientos de la deuda en el año 2026.

• Pregunta de Haendel St. Juste (Mizuho Securities USA LLC, División de Investigación)Razones de precios para la transacción Golden y expectativas relacionadas con las tasas de capital para los activos regionales en comparación con los activos de tipo “strip”.
  RespuestaEl precio era adecuado para el portafolio y la exposición regional en Nevada. Existe una distinción entre los activos del mercado medio regional y aquellos relacionados con las inversiones locales o regulatorias en Nevada.

• Pregunta de James Kammert (Evercore ISI Institutional Equities, División de Investigación)Posibilidad de participación en el acuerdo de Sphere Entertainment en National Harbor.
  RespuestaLa dirección de la empresa está prestando atención al éxito de Sphere, pero no se ha discutido específicamente cuál sería la participación de Sphere en los negocios de VICI y MGM en National Harbor. Una nueva entidad como Sphere podría beneficiar a los negocios de VICI y MGM en ese lugar.

• Pregunta de James Kammert (Evercore ISI Institutional Equities, División de Investigación)Naturaleza de las discusiones en curso con los Césares.
  RespuestaLas conversaciones son regulares y abarcan tanto temas relacionados con los contratos de arrendamiento como tendencias comerciales en general. El objetivo es encontrar soluciones que optimicen el portafolio de ambas partes.

• Pregunta de Anthony Paolone (JPMorgan Chase & Co, División de Investigación)Los niveles actuales de actividad de VICI en cada uno de los sectores de inversión: deportes, bienestar, juegos, internacional, etc.
  RespuestaVICI está activa en el sector de los juegos a nivel mundial, explorando oportunidades experienciales, especialmente en áreas relacionadas con la infraestructura deportiva y el entretenimiento en vivo. Esto requiere paciencia para construir relaciones sólidas con las personas involucradas.

• Pregunta de Anthony Paolone (JPMorgan Chase & Co, División de Investigación)Probabilidad de que se produzca el reembolso o prórroga del préstamo que vence el mes que viene.
  RespuestaEs poco probable que el préstamo sea reembolsado. Probablemente, se integrará en un consorcio de construcción más grande, pero la fecha exacta aún no está determinada.

• Pregunta de David Katz (Jefferies LLC, División de Investigación)Determinación del nivel de oportunidades deportivas y de TAM.
  RespuestaExiste una gran demanda de infraestructura deportiva por parte de las universidades. Sin embargo, no se proporcionó un número exacto de proyectos relacionados con esto. Los proyectos pueden ser de carácter inmediato o a largo plazo.

• Pregunta de David Katz (Jefferies LLC, División de Investigación)Durabilidad de los inmuebles en lugares donde se realizan eventos deportivos y de entretenimiento, en comparación con los casinos.
  RespuestaLos activos relacionados con el deporte y el entretenimiento se consideran como inversiones de infraestructura a largo plazo, con un período de vida de 25 a 50 años. Esto está en línea con la visión a largo plazo de VICI. Sin embargo, siempre se vigila el riesgo de obsolescencia de dichos activos.

• Pregunta de Wesley Golladay (Robert W. Baird & Co. Incorporated, División de Investigación)Diversificación de las fuentes de capital, incluyendo empresas conjuntas o financiamiento para el desarrollo de negocios.
  RespuestaVICI está estudiando las operaciones de los fondos de otros REITs y la evolución del mercado. Sin embargo, no ve nada inminente en ese sentido. Su objetivo es ser gestores que piensan con anticipación y que manejan el capital de manera eficiente.

• Pregunta de John DeCree (CBRE Securities, LLC, Departamento de Investigación)El interés por las oportunidades de desarrollo de casinos en la ciudad de Nueva York, dadas las licencias recibidas recientemente.
  RespuestaVICI está buscando oportunidades para formar parte de un grupo de empresas con sede en Nueva York. Pero todavía se trata de una situación de espera. El momento adecuado, la cantidad de recursos necesarios y los socios son factores que aún no están definidos.

• Pregunta de John DeCree (CBRE Securities, LLC, Departamento de Investigación)Potencial para replicar la transformación que se llevó a cabo en The Venetian en otros grandes casinos, como The Strat.
  RespuestaSí, el enfoque de gestión que consiste en hacer que los bienes raíces sean relevantes a través de conocimientos culturales y programación, puede aplicarse en todas las regiones y categorías relacionadas con la experiencia.

• Pregunta de Bennett Rose (Citigroup Inc., División de Investigación)Aclaración sobre el impacto de la combinación de arrendamientos en PENN en los escaladores y los alquileres futuros.
  RespuestaLa combinación de estas medidas simplificó la estructura de escalada de los alquileres, al eliminar el componente relacionado con las tasas porcentuales. Como resultado, se obtuvo una estructura más clara, donde el alquiler total se mantuvo constante durante todo el año.

• Pregunta de Bennett Rose (Citigroup Inc., División de Investigación)Lista de observación o preocupaciones relacionadas con la cobertura del libro de préstamos tras el incidente de no acumulación de intereses.
  RespuestaTodos los demás préstamos están funcionando bien. VICI utiliza un enfoque activo de gestión de activos, revisando cada inversión trimestralmente para evaluar su rendimiento financiero y sus planes de negocio.

• Pregunta de Richard Hightower (División de Investigación, Barclays Bank PLC)El papel de la recompra de acciones en la asignación de capital, teniendo en cuenta el rendimiento de los dividendos actuales y el crecimiento de los activos netos generados.
  RespuestaSe considera muy poco probable que se realicen retiros de capital por parte de las empresas. El efectivo retenido sería mejor utilizado para invertir en activos que ofrezcan rendimientos a largo plazo superiores.

• Pregunta de Chad Beynon (Macquarie Research):Nivel de cobertura en la transacción de Golden y las implicaciones para futuras negociaciones.
  RespuestaLa cobertura se evalúa caso por caso, teniendo en cuenta el equipo de gestión, los planes de activos y el mercado. En el caso de Golden, se consideró que la cobertura era adecuada para el portafolio y el equipo de gestión.