Varia US Properties: Flujo de caja negativo, descuento alto y el “Brookfield Fix”.

Varia US Properties, una empresa cotizada en bolsa suiza que posee edificios de apartamentos en Estados Unidos, enfrenta un problema creciente de flujo de caja.

Durante los nueve meses hasta septiembre de 2025, los fondos de operaciones de la empresa –la métrica que es más importante para los inversores inmobiliarios, ya que elimina la depreciación de las propiedades para mostrar el efectivo real que la empresa genera– fueron negativos. El FFO disminuyó aMenos $3.6 millones, en comparación con $8.7 millones positivos el año anterior.La pérdida neta durante el período fue de 3.5 millones de dólares. Los resultados del año completo 2024 mostraron que…Una pérdida por acción de $1.73En la primera mitad de 2026, la situación empeoró aún más:La pérdida neta aumentó a 9.88 millones de dólares, en comparación con 2.82 millones de dólares el año anterior..

Al mismo tiempo, las acciones se negocian a un precio de aproximadamente14.65 CHFEn comparación con el valor patrimonial neto por acción de $34.70 USD, existe una diferencia que equivale a más de la mitad del valor contable estimado, dependiendo del tipo de cambio. La empresa no posee más que…17 propiedades multifamiliaresEn su mayoría, en los mercados secundarios y terciarios de Estados Unidos. Hay 772 millones de dólares en deudas con intereses, dentro de un portafolio que vale poco más de 1.2 mil millones de dólares.

El titular del artículo dice que las pérdidas están aumentando y que la generación de efectivo ha pasado a ser negativa. La pregunta más importante para un inversor de ingresos es qué causó esto y si se está haciendo algo al respecto.

La respuesta a la segunda parte llegó.13 de agosto de 2026: Varia US Properties anunció una recapitalización estratégica junto con Brookfield Asset Management.Es uno de los mayores inversionistas inmobiliarios del mundo. La transacción es lo suficientemente importante como para merecer una lectura detallada.

Qué hace el acuerdo con Brookfield

El acuerdo abarca 13 de las 17 propiedades multifamiliares de Varia en Estados Unidos: 4,112 apartamentos en nueve estados, con un valor aproximado de 694 millones de dólares. Los activos se dividen en dos empresas conjuntas, con estructuras muy diferentes.

El primer vehículo contiene cuatro propiedades (1,060 unidades, con un valor de 178 millones de dólares). Brookfield obtiene una participación del 90% en las acciones; Varia US conserva el 10%. Este vehículo sirve como plataforma para adquisiciones: Brookfield puede proporcionar hasta 200 millones de dólares en capital de equity adicional para financiar nuevas compras.

El segundo vehículo contiene nueve propiedades (3,052 unidades, con un valor de 516 millones de dólares). Brookfield obtiene el 40% de esas propiedades; Varia US conserva el 60%, y mantiene el control sobre las decisiones relacionadas con la venta de los activos durante los primeros dos años. Estas nueve propiedades tienen como objetivo ser vendidas completamente en un plazo de 12 a 36 meses, y los ingresos obtenidos se utilizarán para realizar adquisiciones de mayor calidad.

Cuatro propiedades siguen estando completamente en propiedad de Varia US. Se espera que dos de ellas se vendan dentro de los 12 meses posteriores a la firma del acuerdo.

En teoría, esto genera unos 102 millones de dólares en efectivo para Varia US: tanto por la venta de la sociedad conjunta como por la venta de las dos propiedades que todavía posee. Esos fondos se utilizan para pagar la deuda, fortalecer el balance general y financiar adquisiciones que realmente generen flujos de caja positivos.

¿Qué salió mal?

El problema de los flujos de efectivo no ocurrió de la noche a la mañana, y no fue causado por un solo evento. Varia US heredó una cartera de edificios residenciales antiguos y que requerían mucho capital, distribuidos en mercados estadounidenses donde la construcción había aumentado durante años. La nueva oferta de viviendas ejerció presión sobre los alquileres. Los tipos de interés elevados hicieron que el refinanciamiento fuera costoso; la tasa promedio de deuda de la empresa es del 4.5%. Las valoraciones de las propiedades disminuyeron, lo que afectó el balance de la empresa y contribuyó al impacto negativo en los flujos de efectivo disponibles debido a las pérdidas por revalorización.

Los resultados de la empresa en sí misma muestran esa trayectoria. En 2023, la pérdida por acción fue de 13.73 dólares, debido principalmente a las reducciones en el valor de los activos y a los costos de financiación de un portafolio no optimizado. En 2024, las cosas mejoraron: el EPS mejoró a menos de 1.73 dólares por acción; los ingresos por alquiler aumentaron un 3.5% en términos comparables, y la ganancia operativa, excluyendo las revalorizaciones, llegó al 38%. Para el tercer trimestre de 2025, la pérdida neta durante el período de nueve meses disminuyó a 3.5 millones de dólares, desde los 12.5 millones de dólares en el mismo período de 2024.

Pero luego, las condiciones económicas volvieron a empeorar. Los ingresos en la primera mitad de 2026 disminuyeron a 44.1 millones de dólares, desde los 65.9 millones de dólares del año anterior. Esto se debió a que las ventas de propiedades disminuyeron y el portafolio de activos se redujo. La pérdida neta aumentó aún más.

La desconexión que realmente importa

Es aquí donde el inversor debe trazar una línea. La empresa ha estado vendiendo propiedades antiguas, lo que reduce su portafolio de activos. También intenta diversificar sus inversiones hacia activos más valiosos. Esa estrategia es razonable en principio; en 2024, una venta de un portafolio generó un rendimiento interno del 14.8%. Pero durante este proceso de transición, la empresa tiene menos propiedades que generan ingresos, mientras que la carga de deuda sigue siendo prácticamente la misma. Menos edificios, misma deuda… Resultado: un FFO negativo. Las matemáticas no funcionan durante un cambio de estrategia, incluso cuando ese cambio sea correcto.

Eso es lo que aborda el acuerdo con Brookfield. No soluciona directamente el problema operativo: los alquileres siguen siendo los mismos, y las tasas de interés también siguen siendo las mismas. Pero sí resuelve el problema del balance general. Varia recibe 102 millones de dólares en efectivo, mientras que Brookfield aporta 200 millones de dólares en capital para adquisiciones. El portafolio de nueve propiedades se coloca en un plazo de 12 a 36 meses para su venta, de modo que ese capital no quede inactivo.

El descuento cuenta su propia historia.

La acción se negocia a aproximadamente la mitad del valor neto de los activos de la empresa por acción: 34.70 dólares estadounidenses en septiembre de 2025. Al convertir el precio de la acción de francos suizos a dólares, el valor de cada acción es de alrededor de 17 a 18 dólares. Esta descuento refleja la opinión del mercado de que el portafolio es más antiguo de lo que parece, que la deuda es costosa, que los flujos de caja son negativos y que la posibilidad de mejorar la situación es incierta.

La profundidad de este descuento también significa que, si los activos de la empresa tienen un valor aproximado similar al valor estimado de ellos —y la disposición de Brookfield a colaborar con un descuento del 9.5 por ciento en comparación con los valores estimados para el primer trimestre de 2026 sugiere que creen que los bienes inmuebles son de buena calidad—, el mercado asignará un valor mucho peor del que los activos podrían soportar.

Pero un gran descuento por sí solo no constituye una inversión viable. Es una oportunidad únicamente si la empresa puede realmente llevar a cabo el cambio necesario y devolverle flujos de caja positivos al negocio.

Lo que el acuerdo con Brookfield no soluciona

Quedan tres riesgos.

En primer lugar, la ejecución. Varia US es gestionada externamente por…Stoneweg, un gestor de activos con sede en Ginebra.La joint venture Brookfield introduce una nueva capa de complejidad en la relación entre las partes involucradas: dos entidades empresariales, diferencias en la distribución de la propiedad, plazos para la disposición de los activos y un nuevo mandato de adquisición. Para resolver esto adecuadamente, es necesaria la coordinación entre una empresa cotizada en el mercado suizo, un gestor de activos suizo y un inversor institucional canadiense-americano. Siempre hay tensiones en este tipo de estructura.

En segundo lugar, está el problema de la deuda. Incluso después de haber recibido los $102 millones en efectivo como parte de la transacción, Varia todavía tiene aproximadamente $772 millones en deuda bruta, frente a un portafolio total de poco más de $1.2 mil millones. El ratio de deuda del 64.8% no mejorará significativamente, a menos que la recapitalización de la sociedad conjunta elimine una parte importante de la deuda de Varia. Los términos de la transacción no especifican cuánta de la deuda existente relacionada con las propiedades pasará a las empresas conjuntas y cuánta permanecerá con Varia. Este es el factor más importante que no se sabe con certeza.

En tercer lugar, la cuestión de los dividendos. Varia US tiene una historia de distribuciones a los accionistas: en 2023, la empresa aprobó un dividendo extraordinario de 3.00 francos suizos por acción. Pero, a partir del tercer trimestre de 2025, las distribuciones pagadas fueron nulas. La empresa pagó 11.7 millones de dólares en distribuciones de capital y ganancias retenidas durante el período de nueve meses. Con un FFO negativo y una pérdida neta de 9.88 millones de dólares en el primer semestre de 2026, no hay ningún flujo de ingresos significativo para los accionistas en este momento. El rendimiento futuro de los dividendos es efectivamente cero. Un inversor que busque flujos de efectivo actuales no encontrará nada aquí.

Así está ahora.

Varia US Properties es una empresa que se encuentra en medio de una reingeniería forzada. Su actividad principal consiste en poseer apartamentos en los mercados secundarios de EE. UU., que están en crecimiento. Existe una demanda estructural para este tipo de activos. Las construcciones nuevas disminuyeron un 30% en comparación con el año anterior, en principios de 2026. Las tasas de vacancia son inferiores al 5%, y las limitaciones en cuanto a la accesibilidad para ser propietario de viviendas hacen que la gente prefiera alquilar. La asociación con Brookfield aporta capital, credibilidad institucional y un cronograma claro para la gestión de los activos.

Pero el “motor de ingresos” no funciona. El FFO negativo, las pérdidas cada vez mayores y la ausencia de dividendos actuales significan que no hay nada que pueda capturarse en esta etapa. La descuento del 57% en el valor neto de los activos parece atractiva, pero solo si se cree que la recapitalización funcionará, que la deuda disminuirá, que la rotación de activos producirá adquisiciones con flujos de efectivo positivos, y que la empresa finalmente volverá a pagarle a los accionistas.

Para un inversor que busca ganancias, Varia US está en una lista de observación, pero no en un portafolio de inversiones. La transacción con Brookfield le da a la empresa un motivo real para seguirla: la llegada de capital, el plazo para realizar la venta y las órdenes de adquisición deben cumplirse en los próximos 12 a 36 meses. Si la empresa reporta resultados positivos en términos de FFO y anuncia una aumento en las distribuciones, entonces el descuento significativo en el NAV podría ser relevante. Hasta ese momento, simplemente no hay ningún flujo de ingresos.