UEM Sunrise Berhad: ¿La alta relación P/E está justificada por el valor de Landbank y el potencial de crecimiento?

Para los inversores que navegan por el sector inmobiliario de Malasia, UEM Sunrise Berhad (KLSE: UEMS) ha sido durante mucho tiempo un tema de fascinación. El extenso banco de tierras de la compañía en Iskandar Malasia, una región estratégicamente posicionada cerca de Singapur, históricamente ha servido como viento de cola para su valoración. Pero a partir de julio de 2025, UEMS cotiza a una relación precio-beneficio (P/E) de 32,58, casi el triple del promedio de la industria de 11,6x. Esto plantea una pregunta crítica: ¿está sobrevaluada la acción a pesar de su fuerte impulso de ganancias y banco de tierras, o simplemente está valorando el potencial a largo plazo?

El dilema de la valoración: ganancias frente a Landbank

Las finanzas de UEMS cuentan una historia mixta. La compañía reportó una utilidad neta de MYR 116,65 millones en los últimos 12 meses, lo que se traduce en una utilidad por acción (EPS) de MYR 0,02. Si bien esto representa una ganancia modesta, la relación P/E de la acción de 32,58 sugiere que los inversores están pagando una prima por cada unidad de ganancias. Los analistas argumentan que esta desconexión podría deberse al banco de tierras de la compañía, que tiene un valor bruto de desarrollo (GDV) de RM90.9 mil millones (US $21.45 mil millones) a partir de 2025.

Para poner esto en perspectiva, la capitalización de mercado de UEMS de MYR 3,84 mil millones se ve eclipsada por el GDV de su banco terrestre. Esto implica que el mercado no está valorando completamente el valor de los activos de su cartera de 5197,9 acres en Iskandar Malaysia. La disparidad es aún más llamativa cuando se considera el valor de activo reversible (RNAV) por acción de la empresa de MYR 1,68, que es más del doble del precio actual de las acciones de MYR 0,76. En teoría, esto sugiere que la acción está infravalorada. Sin embargo, el modelo DCF, una herramienta de valoración ampliamente utilizada, estima un valor intrínseco de MYR 0,60, mientras que el modelo de valor relativo lo fija en MYR 1,54. El promedio de estos dos modelos arroja un valor intrínseco de MYR 1,07, lo que implica que la acción está infravalorada en un 29%.

El Landbank como activo estratégico

El banco de tierras de UEMS es su joya de la corona. Ubicada en Iskandar Malaysia, una región diseñada para atraer inversiones extranjeras y reforzar los lazos económicos con Singapur, los activos de la compañía están posicionados para beneficiarse de las actualizaciones de infraestructura y la Zona Financiera Especial Johor-Singapur (JS-SEZ) anticipada. Esta zona económica especial, que se espera que se lance a principios de 2025, podría catalizar la demanda de propiedades comerciales y residenciales, particularmente en sectores como centros de datos y centros logísticos.

La empresa ya ha demostrado su capacidad para monetizar activos secundarios. En 2024, vendió una parcela de 74 acres en Gerbang Nusajaya a un operador global de centros de datos por MYR 144,9 millones. Esta tendencia de optimización de activos, combinada con el potencial de demanda impulsada por JS-SEZ, sugiere que UEMS podría desbloquear el valor de su banco de tierras en los próximos años. Sin embargo, el mercado sigue siendo escéptico. El precio objetivo del RNAV de MYR 0,84 es un descuento del 50% sobre el RNAV por acción, lo que refleja preocupaciones sobre los riesgos macroeconómicos y la volatilidad del mercado inmobiliario en 2025.

Impulso de ganancias y salud financiera

A pesar de su alta relación P/E, UEMS ha mostrado resiliencia. El ROE de la empresa del 1,64% y el ROIC del 1,30% pueden no ser impresionantes según los estándares mundiales, pero son estables en un sector propenso a las recesiones cíclicas. Su índice de deuda a capital de 0,62 y el índice actual de 1,61 indican un apalancamiento manejable, aunque los inversores deben monitorear su apalancamiento neto de 0,4x ya que las tasas de interés siguen siendo elevadas.

El desafío radica en el crecimiento de las ganancias. Si bien la acción tiene un P/E adelantado de 32,90, los analistas proyectan solo un modesto crecimiento de dos dígitos en los próximos años. Esto plantea una señal de alerta: si las ganancias no cumplen con las expectativas, la valoración actual podría volverse insostenible. La relación PEG de 1,81, muy por encima de 1, destaca este riesgo, ya que sugiere que la acción está sobrevalorada en relación con sus perspectivas de crecimiento.

Implicaciones de inversión

Para los inversores de valor, UEMS presenta una paradoja. Por un lado, su GDV de banco terrestre es significativamente más alto que su capitalización de mercado, y su RNAV sugiere una potencial ventaja. Por otro lado, su múltiplo de ganancias está inflado y los obstáculos macroeconómicos podrían retrasar la monetización de sus activos. La caída de 52 semanas de las acciones del 35,83% ha creado un descuento, pero esto puede reflejar una cautela justificada en lugar de una oportunidad de compra.

Un inversor disciplinado podría considerar a UEMS como una jugada especulativa si cree en el potencial a largo plazo de Iskandar Malaysia y JS-SEZ. Sin embargo, aquellos que priorizan el margen de seguridad deben evitar las acciones hasta que demuestren un crecimiento constante de las ganancias o el mercado comience a cotizar su RNAV de manera más agresiva.

Pensamientos finales

El rompecabezas de valoración de UEM Sunrise Berhad depende de si el mercado finalmente reconocerá el valor intrínseco de su banco de tierras. Si bien la relación P/E actual parece excesiva, los activos estratégicos y las ventajas geográficas de la empresa ofrecen una narrativa convincente para los inversores pacientes. Sin embargo, el camino para desbloquear este valor está plagado de incertidumbres, que van desde las condiciones económicas globales hasta el ritmo de desarrollo de JS-SEZ.

Por ahora, el precio objetivo del 15,79% de las acciones de MYR 0,88 sugiere una ventaja limitada a corto plazo. Los inversores deben acercarse a UEMS con una visión equilibrada: no es una compra fácil, pero está lejos de ser una venta. A medida que la compañía continúa monetizando su banco de tierras y el JS-SEZ gana terreno, el escepticismo del mercado puede dar paso al optimismo, siempre que UEMS pueda cumplir con su potencial de ganancias.