Doce casas, dos propietarios, y el primer mercado de compradores en Seattle en 14 años.

Doce casas. Eso es todo lo que hay en el proyecto. Es una empresa de construcción propiedad de una familia.Ha sobrevivido en el mercado inmobiliario de Seattle desde 1959.esColocar un modelo en el suelo.Y pidiendo a los compradores que se comprometan con uno de ellos en Renton Highlands, una comunidad…Solo 12 casas unifamiliares.En ese momento, el mercado regional se volvió en contra de los vendedores, por primera vez en catorce años. La comunidad se llama Maple Highlands. Las unidades son casas unifamiliares; el plano de diseño principal es…Tiene una superficie de 3,482 pies cuadrados.Y un constructor que anuncia sus…Comunidades por un valor de 640,400 dólares.Se espera que el comprador pague mucho más de esa cantidad para poder vivir allí.

¿Por qué debería importarle a un inversor en acciones la existencia de doce “casas” en una empresa que no opera en ningún mercado bursátil? Porque el constructor no es el único interesado en esta decisión. El conflicto en el que se encuentra es el mismo que influye en los resultados económicos de las empresas de construcción de viviendas que cotizan en bolsa, y ese conflicto afecta también a todos los cuentas de retiro de los inversores.

Los dos propietarios de doce casas

Un hogar comienza como un activo, con dos personas que lo desean. Pero esta temporada, quieren cosas diferentes.

Conner Homes necesita dinero en efectivo. Ha comprado terrenos en Renton Highlands, los ha preparado para la construcción de viviendas y ha contratado a un estudio de diseño para crear los planos de las viviendas. Cada mes, esas viviendas permanecen sin terminarse o sin venderse. La constructora debe pagar las deudas relacionadas con el terreno y la construcción, algo que aún no puede convertir en dinero en efectivo. Por eso, hace lo que hacen los vendedores cuando necesitan un comprador más rápido de lo que el mercado puede ofrecer: presentar modelos de viviendas, atraer intereses y anunciar “bonificaciones exclusivas para los compradores” para las viviendas listas para ser ocupadas.

El comprador quiere lo contrario. Seattle ha entrado en su primer mercado de compradores desde enero de 2012. Hay 4.3 meses de suministro de bienes en toda la ciudad, y el inventario ha aumentado un 30% respecto al año anterior, hasta llegar a 3,178 propiedades disponibles para venta.El inventario aumentó un 30 por ciento, hasta llegar a 3,178 productos en lista.En lo que respecta a las nuevas construcciones, el tiempo de entrega suele ser de aproximadamente cinco meses. Además, el costo del préstamo hipotecario de 30 años es de alrededor del 7 por ciento, y ese costo recae completamente en los pagos mensuales del comprador. Un comprador que espere unos meses puede esperar obtener un precio más bajo, o un incentivo mayor, o ambas cosas. Pero esperar también tiene un costo: en un mercado en declive, esperar es más económico, mientras que comprar ahora es más costoso.

La diferencia de precio entre esas dos posiciones es todo el conflicto. En un mercado equilibrado, las necesidades del constructor y la paciencia del comprador se encuentran en algún punto intermedio. Pero aquí, ese punto intermedio ha desaparecido: los hogares unifamiliares en Seattle tienen un promedio de $1,091,681, lo que representa una disminución del 9% en comparación con el año anterior. El promedio de los proyectos de construcción recientes también ha disminuido.Cayó un 15% a $800,916.Abrir una comunidad ahora significa pedirle a un comprador que pague un precio adicional por un activo cuyo valor de mercado está disminuyendo visiblemente.

La escotilla de escape que cuesta algo a alguien

Es aquí donde la historia deja de ser un pequeño estudio de caso en el sector inmobiliario y se convierte en un mecanismo financiero. Conner Homes ha hecho algo que la mayoría de los constructores no pueden hacer desde su fundación en 1959: construye tanto casas para venta como casas de alquiler. Fue pionera en el diseño “zero-lot-line” en Seattle.Se construyeron más de 6,000 viviendas..

Ese modelo dual es, en realidad, una forma de “salida” para los propietarios. Con esto, toda la situación se reclasifica. Lo que parece ser una actividad de desarrolladores para abrir viviendas para compradores, en realidad es cuando los desarrolladores tienen que elegir entre dos propietarios del mismo bienestar. Si los compradores rechazan el precio, Conner no tiene que vender las viviendas en un mercado en declive, con pérdidas económicas. Puede mantener las viviendas, equiparlas y convertirlas en inmuebles para alquiler, convirtiéndose así en propietario, en lugar de vendedor.

Pero la factura no desaparece; simplemente cambia quien paga por ella. Cuando un constructor mantiene una casa en alquiler, los costos de espera –el préstamo para la construcción que sigue acumulando intereses, los impuestos, los costos de gestión del terreno que podría haberse utilizado en otro proyecto– son pagados por el balance general de la empresa y sus prestamistas, no por el comprador. Vender rápidamente permite que el prestamista reciba una compensación, pero da al comprador un descuento. Mantener la propiedad en alquiler permite obtener dinero en dólares, que nunca aparece en el estado de cierre de las transacciones. Un constructor con una cadena de propiedades en alquiler tiene una opción real que los constructores puramente comerciales no tienen; es un lugar más cómodo para soportar un mercado de compradores. La comodidad tiene un precio; ese precio está registrado en el libro mayor de quien financia esa espera.

¿Por qué doce casas son un signo, y no una historia secundaria?

Lo importante en el comercio minorista no es Conner Homes, que nadie puede comprar. Se trata de lo que un sobreviviente de 65 años, que tiene una salida de emergencia inusual, puede decir sobre los constructores que no tienen tal salida.

Los grandes constructores de viviendas no pueden convertirse en propietarios a gran escala de forma discreta, como lo hace una empresa familiar privada. Son evaluados según los cierres de cuentas trimestrales y las ventas de terrenos. Además, deben vender lo que construyen, incluso en un mercado en declive. Cuando un constructor tan sólido como este necesita bonos para comprar mercancía, los inversionistas pueden saber cuánto descuento ya se ha absorbido en todo el sector. La construcción nueva en Seattle ahora se vende a un precio del 98% del precio de lista anterior, después de que los días de exposición del producto hayan aumentado a 41 días.Se vende a un precio de aproximadamente el 98 por ciento del precio de lista anterior.Son números que se convierten directamente en la presión y los ingresos que se obtienen de las ventas, lo cual forma parte de los beneficios de los constructores públicos. Los mismos 12 hogares, que parecen algo insignificante en un mercado donde el precio de los terrenos supera los 1 millón de dólares, son un indicador de estrés para todos los constructores, cuyos informes trimestrales dependen de convertir los terrenos en dinero antes de pagar las deudas.

Así que, cuando veas el titular del artículo sobre las doce casas, interprela eso como una apuesta, no como un anuncio. Una empresa familiar con 65 años de historia y una división de alquiler está eligiendo el momento adecuado para pedir a los compradores que asuman una pérdida de precios cercana al 7%. O bien el comprador paga la prima, o el capital del constructor paga la espera. Ambas partes tienen un derecho legítimo sobre esas doce casas. La factura correspondiente a Seattle debe salir de la billetera de alguien. La pregunta del inversor es simplemente: quién tendrá que pagar esa cantidad.